韩国城项目产品定位报告沈阳中原物业代理有限公司目录?第一部分：项目自然情况简介?第二部分：区域市场分析部分?第三部分：项目定位部分?第四部分：项目营销推广设想及风险提示沈阳中原物业代理有限公司2第一部分：项目自然情况简介沈阳中原物业代理有限公司3?一、项目及其区域自然情况简介本案地理位置项目宗地位于大浑南泛长白岛地区，地理位置优越，交通发达，土地平整，动迁量小，十分易于房地产项目开发。项目占地约11万㎡，规划建筑面积31余万㎡，体量适中，且土地呈平行四边形，便于规划设计以及分期开发。目前规划有底密度洋房产品，点式高层及版式小高，产品线丰富，符合区域市场产品线供需情况沈阳中原物业代理有限公司4二、SWOT战略工具（项目+环境+竞争）优势劣势SWOT分析?地块规整、便于开发?宗地目前周边区域形象较差.?胜利南大街建成，交通较为便利?水景在销售初期无法得到有效利用?地处大浑南泛长白板块，区域具备良好的发?周边市政设施不完善，生活配套相对匮乏展前景?缺乏立体交通的配套（地铁）内部因素SW机会威胁?政府对长白大区域的整体改造OT?项目所处区域的同类型产品供应量较多?沈阳市客群对区域认可度不断提高?竞品入市时机趋同外部因素沈阳中原物业代理有限公司5SWOT战略对策我们的战略优势S劣势W机会O发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势威胁T发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁沈阳中原物业代理有限公司6地块开发劣势及威胁的规避策略：?针对宗地形象s----w充分利用地块、环境优势，因地制宜，在规划上充分体现项目主题特色。?针对生活配套不完善根据周边楼盘商业配套情况，规划一定体量园区商业配套，定性招商，完善生活便利性，配备娱乐设施健全、大规模的业主会所，充分利用长白岛板块目前现有以及未来将要引进的教育、医疗及商业等资源，使自身规划与区域配套形成有力互补，借势而行。?针对未来竞品冲击（1）在科学而缜密的市场研究前提下，进行差异化市场定位与产品研发，实施你无我有，你有我优，你优我变，你变我廉的策略。（2）进行专业的动态市场检测，对项目所处区域市场乃至沈阳房地产市场进行时时跟踪分析，并对直接竞品推盘节奏及其营销推广思路进行科学的预判，从而有针对性地制定自身的推盘节奏及营销推广思路，避免找成直接竞争，使竞品在销售过程中的冲击降至最小。沈阳中原物业代理有限公司7第二部分：区域市场分析部分沈阳中原物业代理有限公司8一、项目市场定位?本案区域市场的划分包括两个部分，主要部分为长白板块，次要部分为处于项目5公里半径以内的具有竞争力的个别楼盘，两个部分共同组成该项目所处的区域市场，这里我们将其暂称为泛长白板块。沈阳中原物业代理有限公司9二、区域房地产市场分析?1、主力区域-----长白岛区域房地产市场特征描述万科城格林生活坊远洋天地中海项目深航翡翠城新加坡城长白岛的建设开始于2005年，目前成为沈阳市房地产市场最为热点的区域之一。沈阳中原物业代理有限公司10长白岛房地产开发特征分析?（1）长白岛项目价格特点亲水特征明显，近水项目均价在4600-6000元/平方米。受到邻河景观的影响，在长白岛上出现了越是临近水景价格越高的价格特点。从单个项目看，具有水景优势的户型价格一般要比不具备水景优势的高出约500-2000元/平方米。预计2008年出现10000元/㎡以上临水高层。?（2）长白岛项目产品特点※产品类型丰富小高层、高层为主要供应产品，并配以少量洋房、多层产品。别墅、多层、洋房是区域的稀缺产品。※户型面积较大，舒适性较强区域目前的户型供应主要以二室和三室户型为主，80-130平方米面积为主。户型主要从满足居住舒适度需求的角度来设计，比较注重户型的功能性，大开间、短进深的设计理念在本区域比较普遍。?（3）长白岛项目客群特点描述本区域客户主要来源于临近的和平区、沈河区。关键词：三好街电子市场、电视台、政府机关、陆军总院、医大二院等。沈阳中原物业代理有限公司11（一）区域房地产市场分析1、项目概况序号项目名称开发商项目状态1万科城二期沈阳万科永达（万科地产）在售2格林生活坊二期沈阳格林豪森在售3新加坡城沈阳圣陶沙（兄弟地产）在售4翰逸华园辽宁荣麟在售5远洋天地辽宁万祥（远洋地产）积累客户6深航翡翠城深航置业前期筹备7中海项目沈阳中海（中海地产）前期筹备8阳光100阳光一百置业（辽宁）有限公司在售9钓鱼台7号中色集团在售沈阳中原物业代理有限公司122、总体供求情况分析总量分析单位：万平方米单位：套3030002521602015602000261521.3101000500总供应情况总销售情况面积套数整体来看，销售情况良好，万科城二期与格林生活坊二期均已进入稳定的销售阶段，并且新加坡城也如期开盘，为长白岛房地产市场的快速发展注入了一剂强心针。另外，未来将有多个项目将进入销售期，如翰逸华园、远洋天地、深航翡翠城、中海项目。预计未来总体供应量将有大幅增加。沈阳中原物业代理有限公司13（2）建筑形式分析建筑形式分析100%120%86%100%85%100%80%84%71%80%60%60%40%40%20%20%6%2%6%0%0%洋房多层小高层高层供应比例销售率沈阳的购房者对于带电梯的高层产品均存在一定的抗性，一般会将洋房、多层等低密度产品作为首选，受到土地稀缺性、容积率等因素的限制，小高层将逐渐成为多层的替代产品。另外，大部分项目临河的景观高层产品尚未入市，也是影响高层产品销售情况一般的因素之一。沈阳中原物业代理有限公司14（3）产品形式分析产品形式分析100%75%80%80%60%94%60%41%40%40%20%20%6%0%0%平层跃层供应比例销售率平层产品是主要供应产品，比例达到94%，并且销售情况也要好于跃层产品。跃层产品主要由于面积过大，不符合消费者的需求，导致其销售率大大低于平层产品。沈阳中原物业代理有限公司15（4）面积分析面积分析45%40%120%40%100%100%35%76%84%73%30%64%71%69%80%25%18%60%20%15%15%10%40%10%3%13%20%5%2%0%0%60以下60-8080-100100-120120-150150-180180以上供应比例销售率居住舒适型的100-120平方米面积的产品是主流产品占总供应量40%。而60平方米以下和180平方米以上面积的产品所占比例最小。沈阳中原物业代理有限公司16（5）户型分析户型分析60%100%80%77%81%71%50%80%40%60%48%30%50%34%40%20%14%10%20%3%1%0%0%1室2室2厅3室2厅4室4室及以上供应比例销售率沈阳中原物业代理有限公司17（6）单价分析单价分析万科的洋房60%100%120%50%85%100%71%70%40%80%30%60%20%54%40%33%10%12%20%1%0%0%4000-50005000-60006000-70007000-8000供应比例销售率沈阳中原物业代理有限公司18（7）总价分析总价分析30%120%100%92%27%100%79%81%75%20%72%80%63%64%60%18%16%10%15%7%40%4%11%1%20%0%0%30以下30-4040-5050-6060-8080-100100-120120以上供应比例销售率产品两极分化趋势明显，50万以下的产品以及100万以上的产品去化率较高，主要受产品线的影响而形成如上特征沈阳中原物业代理有限公司19中原点评：?洋房类产品受到追捧，保持高销售率，市场呈现供不应求态势。?临水高层将成为下一轮区域追逐的产品热点。?100~120平舒适型住宅成为区域供应热点，但市场竞争也集中在此面积区间内。?产品创新以及研发竞争加剧，各种新产品、新理念集中在本区域释放，产品竞争加剧。中原认为：以产品为代表的，以品牌为导向的，以服务为突破的整合竞争时代已经来临，如何形成整合竞争优势成为各个开发商需要考率的第一问题。沈阳中原物业代理有限公司203、产品供给情况分析（1）建筑形式分析项目名称当期建筑形式规划建筑形式多产品组成成多层/小高层/别墅/洋房/多层/小高层/万科城二期高层高层为区域典型大格林生活坊二期高层洋房/多层/小高层/高层盘的主要特征新加坡城洋房/高层洋房/多层/小高层/高层，也是开发商翰逸华园多层/小高层多层/小高层赢得产品溢价远洋天地小高层/高层小高层/高层的主要方式深航翡翠城未定别墅/多层/小高层/高层中海项目未定多层/小高层/高层多层、小高层、高阳光100多层、小高层、高层层钓鱼台7号高层高层沈阳中原物业代理有限公司21（2）项目规模分析占地面积建筑面积万项目名称容积率（万㎡）（万㎡）万科城二期351002.86格林生活坊二期19.0641.92.2新加坡城671001.49翰逸华园8131.8远洋天地481002.1深航翡翠城26.68602.25中海项目47.08117.72.5阳光100731401.7钓鱼台7号3113.6百万平大盘云集，是沈阳大盘最为集中的区域。沈阳中原物业代理有限公司22（3）产品形式分析项目名称产品形式万科城二期平层/跃层平层+跃层是区域的主要供给产格林生活坊二期平层/跃层品新加坡城平层/跃层跃层产品功能齐全、居住舒适，但面积较大会导致总房款较高。翰逸华园平层由于区域具备临近和平、沈河老远洋天地平层/跃层城区以及临河景观优势，能够吸深航翡翠城未定引层次较高的客群，跃层产品存中海项目未定在一定的客群基础。阳光100平层/跃层钓鱼台7号平层沈阳中原物业代理有限公司23（4）户型配比情况分析面积区间主