中原地产2009.6两路市场总体评述两路市场总体评述火爆除受重庆整体市场回暖影响外，两路房屋销售火爆还有哪些自己的原因呢？两路市场总体评述——原因两路市场总体评述——原因渝北区新增供应分析（单位：万平方米）08年09年1-5月区域高层洋房别墅公寓高层洋房别墅公寓渝北136.511.33.21016.31.402区（数据来源：中原市场研究部）今年1-5月渝北区新增供应量不足20万方，仅占08年新增供应的12%左右，市场供不应求，销售进入卖方市场。据渝北区政府年初发布信息，今年渝北区拆迁量将达50万方以上，大量的拆迁人群亦是近期渝北楼市火爆的原因。一叶知秋一叶知秋开盘信息：开盘时间：09.6.5共销售约139套销售率约：约60%2房销售：93套3房销售：36套成交均价：4700-4800元/㎡(套内）实得面积均价：3600-3700元/㎡汇祥好莱坞：9#（238套）思考点：面积：52-75㎡（套内）由于汇祥户型面积偏小，赠送比例普遍在户型：2.3房（含可变空间）20%左右，对于不特别注重生活品质的客户2房：占73.5%共175套（套内52-54来说，3600-3700元/㎡的实得面积均价㎡）具有较大的诱惑力。3房：占26.5%共63套（套内75㎡）4号楼类别1号房2号房3号房4号房5号房6号房建筑面积100.41127.61128.36127.0887.5188.854#套内面积84.29106.74107.75106.6773.4674.58套内成交4350430042304150405041505#均价销售套数104011175号楼类别1号房2号房3号房4号房5号房6号房建筑面积90.06101.7492.88118.11118.1188.71套内面积74.5884.276.9197.8197.8173.46套内成交均446044004360452044504150价销售套数25202171074#、5#（380套）莲花半岛面积：73-110㎡（套内）开盘时间：09.6.7户型：2.3房成交均价：共销售123套（当天选定约97套）4号楼：4100—4200元/㎡（套内)销售率约：32%5号楼：4300—4400元/㎡（套内)开盘优惠政策：9.3（按揭）9.2景观（湖景）优势明显，但价格偏高，较之（全款）开盘当天优惠总房款8000周边其他项目，销售率偏低。市场小结市场小结?市场放量增加，供应量趋势越来越大，竞争趋向白日化；?09年以来受市场回暖影响，两路主要在售楼盘在原有价格基础上，均有所上浮，套内价格已突破4000元/㎡大关；?“性价比产品”依旧是市场的关注度较高的产品；思索：从目前汇祥好莱坞、莲花半岛的成交状况来看，虽然汇祥成交价格在4700-4800元/㎡左右，但由于产品赠送率高，实得面积价格也只有3600-3700元/㎡;而莲花半岛景观资源虽然优越，但4200-4400元/㎡的高价，使得实际买单的人并不多，说明该区域高层产品价格敏感度高两路竞争项目动态两路竞争项目动态近期两路区域即将入市销售的洋房项目为旭辉朗香郡，另有万科渝园也将在本月面市，由于其打造的经济型别墅总价接近高端洋房售价，故亦纳入竞争项目考量。旭辉朗香郡旭辉朗香郡基本信息占地面积：300余亩总建筑面积：近50万方一期建筑形式：六层洋房一期户型面积：约90～148㎡预计开盘时间：09.9预计开盘单位：1#、8#由于工程进度的原因，开盘时间从4月一直拖到9月，目前样板房已呈现。旭辉朗香郡旭辉朗香郡精装样板房（2套）分布在一、二层，简欧风格，做得较有品质。旭辉朗香郡旭辉朗香郡工法样板房（1套）分布在一层。旭辉朗香郡旭辉朗香郡问题点：?三楼户型面积较大（套内130㎡），赠送面积少（12㎡），未设计精装样板房，缺失了对客户的引导性。?样板园林区面积偏小，且品质不高。裸露土壤裸露土壤草花品草花品质质感差感差万科渝园万科渝园基本信息：占地面积：300余亩总建筑面积：近14万方一期建筑形式：联排、合院别墅一期户型面积：联排150㎡（可使用面积260㎡），合院165㎡、188㎡（可使用面积330-440㎡）预计开盘时间：09.6预计开盘单位：联排68套，合院14套由于办理预售许可证的原因，开盘时间从5月延到6月，目前样板房已呈现。万科渝园万科渝园通通过过植被和植被和构构筑物（如筑物（如屏风屏风等）等）对视线对视线的阻隔，在有限地的阻隔，在有限地块内块内制造曲制造曲径径通幽的效果通幽的效果植被茂密植被茂密小小区区入口富有巴渝入口富有巴渝风风情，品情，品质质感强感强万科渝园万科渝园问题点：联排间距太窄（仅米），围墙墙砖大量脱落，细围墙墙砖大量脱落，细联排间距太窄（仅1.71.7米），对视严重，降低了别墅品质对视严重，降低了别墅品质部处理不佳部处理不佳两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目分布两路潜在洋房项目分布据中原不完全统计，未来1年内，两路潜在洋房项目主要集中在空港工业园西区，预计该区洋房体量将达近50万。由于其入市时间与本项目洋房入市时间有较大重叠，竞争将会异常激烈，中原项目组将在以后的工作中对这一地区重点跟踪。义正项目御城项目富悦·麓山别苑华港·翡翠城两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目华港·翡翠城占地面积418亩总建面50万㎡建筑形态　5+1花园洋房（20万方），高层别墅原计划2009年6月一期花园洋房动工，年底销售动态。现在，工地围墙已有。两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目御城项目占地面积95亩总建面158333㎡建筑形态　5+1洋房（6万方）&18层高层原计划2009年中旬动工，年底销售。动态现在，工地围墙已有。两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目富悦·麓山别苑占地面积100亩总建面约15万㎡建筑形态　洋房（6万方）+高层原计划2009年中旬动工，年底销售。动态现在，工地围墙已有。两路潜在洋房项目两路潜在洋房项目义正项目占地面积500亩总建面55万㎡建筑形态　洋房（15万方）、小高层、高层、商业mall动态目前尚处于论证阶段。谢谢聆听THANKSTHANKS