王者之城巅峰对决新长城路砦项目整合策划推广提报目标在销售层面，本案要实现以下目标2008年4---12月份仅9个月实现销售额15亿在推广层面，本案本年度要建立2008年6月底开盘仅3个月实现销售额7亿建立中原第一大盘的气势与形象战争背景2008楼市硝烟四起，如何逆势而上？1、2007年国家整体经济快速增长，大国恢弘崛起2007年中国的GDP总值达246619亿元，人均GDP超过2000美元，标志着我国经济进入了一个新的发展阶段，开始进入发展型、享受型的和谐社会时代。2、国家银根紧缩，房地产信贷加强控制，开发商资金链受到严重考验随着国家根紧缩，各银行对房地产信贷严格控制，各开发商资金链受到严重影响。因此对项目的开发速度和销售速度都提出了更高要求。3、央行上调房贷首付和利率，房地产投资、投机行为受到限制2007年9月27日央行规定，第二套贷款首付提高40%，贷款利率提高1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随贷款购房套数的增加而大幅度提高。此政策在一定程度上使得房地产投资行为受到很大遏制，市场热度开始减退。4、郑州城中村改造项目全面启动，竞争日益加剧南阳南阳寨项十二寨项十二白庙项白庙项目里屯里屯目目项目目豪德项目豪德项目项目金成项九龙城郑州国郑州国海森项目九龙城贸目海森项目贸黑朱黑朱岗杜岗杜曼哈顿庄项西区改造项目鑫苑曼哈顿庄项鑫苑北街北街目项目项目目菜王村项目项目凤菜王村西凤项目出西凰项目出凰路砦站台西耿河项路砦口站台西耿河项口项目项目项小李庄项目项目目项小李庄项目卢邢庄项目目卢邢庄目齐礼阎齐礼阎项目目项目佛岗村项目刘南项目王胡寨项目王胡寨项目佛岗村刘南项目耿庄项项目耿庄项岗项岗项目目目政府对城中村改造项目给予政策扶持，2008城中村改造项目全面启动，西区更是热目度高涨，竞争激烈。但多数项目为大型城市综合体，纯住宅项目较少。且升龙国际中心为本项目最直接的竞争对手。因此城市综合体和纯居住项目，以及本项目与升龙之间的差异化为营销的重点！！！在群雄并起，升龙国际中心暂领西区的前提下，本案如何决战群雄，领舞西区？目录PART1:群雄并起，王者争霸PART2:王者出世，领驭中原PART3:攻略整合，笑傲江湖PART1:群雄并起，王者争霸我们是市场挑战者？还是市场领导者？还是市场追随者？升龙国际中心120万㎡升级版都市综合体地理位置：大学路与淮河路南200米占地面积：380亩，地面平整总建面：120万建筑形式：住宅\商业\写字楼\酒店\公寓工程进度：出地面2-3层户型：40-140㎡多种户型35\43㎡1房,87㎡2房,89㎡3房121\130㎡3房,138㎡4房配套：自身50万㎡的商业体，商业配套较齐全周边配套资源丰富面市时间：2007年12月，现已排号1000位新长城路砦项目地理位置：东起大学路，西靠金水河，部分地块北临陇海路、南依淮河路300万㎡纯居住社区占地面积：690亩，20个分散地块组成建筑面积：约为296.42万㎡。建筑形式：高层住宅，含少量商业配套户型:30/59/68/82/85/115/125/138/155/170m2其中以80左右的两居和110-120的三居为主力户型配套：自身少量商业配套，周边配套资源丰富面市时间：2008年4月本案不能以单一地块竞争;必须统一起来,以300万㎡总体量震撼市场!!!升龙国际中心与新长城路砦项目对比一览表项目升龙国际中心新长城路砦项目开发商升龙置业新长城地产企业品牌一般很好地理位置大学路和淮河路交汇大学路、陇海路、嵩山路、金水河围合地块形状单一统一地块20个散状地块建筑面积120万㎡约300万㎡产品形态住宅和商业等五态合一纯居住，仅少量商业配套户型40--180㎡，主力户型89两房20--170㎡，以80左右的两居和110-，130㎡三房120的三居为主力户型配套50万㎡自身商业配套自身仅少量配套，周边配套资源丰富面市时间2007年12月预计2008年4月从以上对比表来看，我们可以看出：升龙国际中心在天时、地利、人和上已占据优势天时：面市时间较早地利：380亩体量，地块统一平整，展示面效果较好人和：已吸引了区域大批客源升龙国际中心暂且成为西区领导者从项目核心竞争力分析来看：新新长长城路砦城路砦项项目目升升龙国际龙国际中心中心新长城10年企业积淀，外地项目，单一项目运中原品质地产倡导者作，企业品牌一般300万平米纯居住城邦，120万平米城市综合体，规模位居中原第一规模次之产品集舒适型高档住宅城市综合体，不宜居，产品和高性价比产品，紧凑型产品为主，不利利于项目整体高度拔升于项目高度的抜升新长城凭借企业品牌和项目核心竞争力，必将成就西区乃至中原地产领导者浩文世纪观点：根据多年的大盘和高端项目的操作经验及项目的核心竞争力，我们有信心确立项目的市场领导地位：前期：路砦项目为市场挑战者和跟随者升龙国际中心为领导者中后期：路砦项目为市场领导者升龙国际中心为挑战者或跟随者本案如何实现由挑战者向市场领导者地位的转变将是本次提案的关键PART2:王者出世，领驭中原我们如何领导西区，领驭中原？项目SWOT分析---优势：?区域优势：项目位居由二七商圈和碧沙岗商圈围合的老城区中心、华润万家、大商新马特、丹尼斯等商业配套资源十分完善；?交通优势：大学路、嵩山路、陇海路等城市主干道纵横交错，交通便利；?生态环境：项目紧邻滨河公园、金水河、绿城广场、碧沙岗公园等生态主题公园，城市中心的黄金区域；?文化氛围：项目比邻郑州大学、解放军信息工程大学、郑州航院、黄河科技大学等众多知名高校，区域文化底蕴十分深厚，高素质人群聚集；?品牌优势：新长城10年深厚品牌积淀?规模优势：300万平米超大规模，领秀中原；?规划优势：纯居住大社区，仅少量商业配套，生活私密性和舒适性好；?科技优势：换气窗、喷淋系统等先进科技引入，打造中原科技住宅；项目SWOT分析---劣势：?地块分散：20个分散小地块，整体展示效果较差，单一地块不具备竞争优势；?区域环境较差：区域内还存在许多都市村庄，整体环境较差；?后期物业维护存在问题：20个地块，楼栋分散，闲杂人群容易混进，物业管理存在问题；?西区居住氛围较差：从目前现状来看，西区受传统工业区的影响，整体环境给人印象较差，需要改善和引导；项目SWOT分析---机会：?西区开发热度高涨：2008年西区城中村改造项目齐力而发，整体环境将得到改善；?国家对投资型物业产品进行打压，间接增加了对住宅类物业的需求；项目SWOT分析---威胁：?2008年整个市场投放量较大，特别是西区大盘纷起，竞争十分激烈；?升龙国际中心抢先面市，抢占了区域部分客源；项目竞争力总结：?项目需要从整体规模上压倒竞争对手；?项目外围优势：从区域位置、生态环境和人文环境来看，都符合打造舒适性的居住大社区；?项目内部优势：新长城10年用心巨献，科学的产品规划和设计，先进的科技引入，努力打造一个私密、舒适的居住空间；小结:核心竞争力:大品牌(新长城)超大规模(300万平米)私密、舒适的纯居住社区为项目的核心竞争力升龙国际中心打造的是一个的繁华喧闹的都市综合体。新长城路砦项目打造的是一个私密、舒缓的居住大社区。两个项目最大的差异化是功能定位不同因此我们的差异化路线就是要把项目打造成为一个非常优居的世界人居标准的样板项目定位：城市中央300万㎡国际人居示范区城市中央，300万㎡，强世界人居，示范区：超前、最好明确指出项调项目的规模强调国际标、榜样之意，可让人目核心区域优势，以中原准、宜居、联想到国际、国家示优势第一超级大盘舒适、私密范区，又可传播项目称霸市场的纯居住功所要达到的愿景，即能社区打造成为中原来至世界最好的世界人居示范区开始世界人居的发现之旅世界人居的含义：世界人居是指政府、组织、个人或项目在特定的环境里根据自己的努力，在维持或改造原有自然资源的基础之上，利用特殊设计、特殊材料、特殊技术等手段给人营造一个讲究人性、强调平等、适宜居住的人与自然可持续发展的宜居空间。---联合国人居署世界人居的发展历程：第一阶段是从郊区到城市第一次工业革命时代，工厂制取代手工工场的巨变，就使得以农业与乡村为主体的经济体制变成了以工业与城市为主体的经济体制，大规模地改变着人的生活和国家的经济地理状况。新城市的兴起，旧城市的改观，国家向城市化社会迈进，人们为了享受大城市工业的先进和生活的便利，人口开始由郊区流向城市，一些比较发达的城市如伦敦、弗罗伦萨闻名世界。这就是第一次世界人居的变迁，主要体现在人们对城市便捷生活的向往。??世界人居的发展历程：第二阶段是从城市到郊区二战时期到二战过后，随着工业革命的进步，一些发达城市发展比较迅速，其城市化进程不断膨胀，城市人口日渐拥挤，交通堵塞，城市建筑群生硬呆板。因此人们为了摆脱这种拥挤不堪，追求更加私密、机动和安全的私有生活，开始从城市大举迁往市郊，享受大自然带给我们的畅快豁达之美。此时郊区豪宅、郊区别墅产品的兴起就是很好的明证。第二阶段世界人居主要表现在人们为了寻求更舒适的居住环境，拥有属于自己更为广泛的生活空间、提高生活质量。世界人居的发展历程：第三阶段是回归城市生活进入21世纪以来，随着经济的快速发展，城市捉襟见肘的交通配套成为视时间、效率为生命的经济上层人士的困扰，奔波在郊区住宅与办公之间的时间大大影响了他们的决策效率。在商务应酬愈发频繁的今天，出入城市的时间成本和效率成本越来越高。在这样的情势下，“城市回归主义”应运而生。它呼唤人们回归市区，回归城市。重建具有城市生活氛围的舒适/便捷社区，那种久违的城市生活和城市所处的文化底蕴是让我们回归城市的根本。世界人居发展的第三阶段主要体现在人与城市融合，在这样高效发展的社会我们更加注重对人性的关