邢台家乐园集团拖拉机厂地块概念性方案北京中广信房地产服务机构2006年8月目录（本次提报为前期提报，并非最终结论）第一部分项目分析及市场环境第二部分项目的战略理念及总体策略第三部分项目定位第一部分项目分析及市场环境一、策划的背景与宗旨?通过本项目的策划，为邢台家乐园房地产公司的“拖拉机厂”综合房地产项目提供系统的、前瞻性战略思路。家乐园房地产公司是一家实力雄厚的房地产公司。“拖拉机厂”项目是家乐园房地产公司实现企业战略性发展的关键性项目。由于本项目投资大，回报时间较长，又是一个无论在居住规模、形态、商业类型等方面操作难度较大的项目，无疑给企业带来了较大的挑战。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用邢台桥东尤其是中兴大街的商业文脉，我司在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出以“复合型人居商贸中心”发展策划理论为指导，将“宜居、商贸、城市”的概念提升为“邢台新型的、以生活居住为主题的、以城市商贸交流为枢纽的、有完善配套服务功能的，展现现代化城市风貌的、大型的和规范的现代化城市中心”的概念，并通过发展拖拉机厂项目、亦即通过以各种居住、商贸主题为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动邢台城市化进程的升级。这里将成为辐射邢台市区及周边各县市的首善人文居所，并有希望成为冀中南及豫北地区多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心。二、项目地块条件1、项目地块所在区位项目所在区位本项目所在区域位于邢台市城市中心，区域内大型商业卖场较多，产品类型丰富，人流量大。占有桥东区乃至邢台市的城市中心地段。区域市政配套成熟，功能完善。2、地块四至新华北路团结西大街地块位于邢台市桥东区核心商圈内，北邻团结西大街，西靠新华北路，东距顺德路约1公里，南距邢台核心商圈中兴东大街约为1.3公里，西距邢台铁路、公路交通枢纽约800米。交通极为便利，配套设施齐全。新华北路沿街地块商铺均已搬迁，团结西大街沿街地块拥有近20米宽的绿化带，灌木种植茂密，景观价值较高。3、历史及现状地块位于邢台拖拉机厂生产区及生活区范围内，总占地面积约320亩，由六块大小不等且相对独立的地块组成,最大地块占地223.884亩，最小地块4.303亩。宗地现状为地上厂房及职工宿舍。4#9#11#5#6#8#?各地块宗地图4#地块5#地块6#地块8#地块9#地块11#地块?厂区内部实景图4、项目周边2000米范围内配套设施交通状况：本项目位于新华北路和团结大街交叉口，邢台火车站和中心汽车站的东北方向附近，西边个体汽车站、公交路线有：2、15、23、24、28、30路教育：十八中、十六中、市七中、三中、市二中、市一中、育才小学、市第九中学、市第十二中学（第二高级职业学校）、市陶行知试验学校、顺德路幼儿园、医院等级和医疗水平：人民医院、市医院、市一院，眼科医院、口腔医院、邢台华夏医院、邢台新华医院、邢台手外科医院、中医院长征医院、矿务局总医院大型购物中心、主要商业和菜市场邻近邢台市重要的商业街中兴大街仅1.5公里，新华商城、中心百货楼、中北商城、华北通讯广场、财富广场、清风楼元兴商业街、东明国际家具博览中心、顺德批发市场、华北五重机电市场文化、体育、娱乐设施方圆文化广场、青年电影院公园：周边公园林立：新世纪广场、人民公园、紫金公园、达活泉公园银行：建行顺德路支行、建行新华路第一支行、中国银行（新华北路）、工商银行邮局：邮电局（大通街分局）、郭守敬路邮电支局其他：邢台市内重要水系小黄河、加油站（新华北路和团结大街交叉口）5、地块控规、经济指标及基础产品形态宗地编号宗地位置宗地面积用地性质出让年限223.884404#地块新华路以东，卫生街以亩商业北厂区地块未房改家属区2.396亩居住年70年40.322商业405#地块新华路以东、卫生街以南厂亩区地块未房改家属区9.449亩居住年70幼儿园年506#地块工会球场7.132亩综合用地年10.32740新华路东环城饭店地块亩商业8#地块未房改家属区2.645居住年亩70年29.239商业金融409#地块新华路以西，卫生街以北亩9.093仓储用地地块未房改家属区亩年5040年11#地凤麟街以东，卫生街以北4.303亩块地块居住年地块设计条件?居住用地主要经济指标1地块总建筑密度不应大于24%，总建筑容积率不应大于2.22住宅建筑层数：多层、中高层、高层3FAR≦1.7XP1+2.0XP2+3.5XP3?商业用地主要经济指标1地块总建筑密度不应大于30%，总建筑容积率不应大于2.22沿街建筑限低10米3绿地率不小于25%，地面停车位不小于总停车位50%基于地块控规及自身条件，我们可以看出，本项目地块基础产品形态分布为住宅、商业、公共建筑。具体如下：住宅高层、小高层、多层商业独立商业、邻里中心、底商、商业街……公共建筑学校、幼儿园、展览馆、文体中心……三、市场环境分析1、近期政策分析及影响从国八条到国六条别墅项目禁止项目审批及备受争议的70、90执行细则，我们发现，几轮的政策调整对邢台本地房地产市场影响不大，邢台市房地产依旧保持着健康的增长水平。然而，金融政策的调整无疑提高了普通消费者购买商品房的门槛，抑制了房地产市场的投资。价格杠杆成为了各楼盘使用频率最高的营销手段。由于本项目已成为邢台市重点发展的形象工程，地方政府相关政策无疑将有所倾斜。总体来看，良性的政策环境为本项目带来了良好的发展机遇2、邢台市宏观房地产市场环境分析邢台市房地产市场自2003年起步，至今已初具规模。大量外地开发商的涌入，使邢台房地产市场发展日益规范和完善。该市房地产整体发展状况应处于中国北方同级城市中、上等发展水平。供给：现阶段房地产市场供给、需求相对较旺盛，但整体供应略高于整体需求。全市商品房供给总量约为100-110万平方米。需求：主力户型均集中在130-160平米的三居及220左右的复式结构中，类别墅产品也有一定的市场占有率。表明邢台房地产市场仍以改善性自住需求为主，市场需求结构较为单一。价格：房地产价格水平较2003年虽有一定程度的上涨，但涨幅较小，目前普通住宅类产品市场价格徘徊在2000元/建筑平米左右。3、桥东区房地产市场发展现状分析目前，桥东区房地市场较以前有了较大的起色。邢台高档楼盘集中于桥西区的历史已被打破，东部老城区新增部分土地放量使桥东区摆脱了以往受到土地条件限制而逐渐退出邢台市房地产舞台的尴尬局面。桥东老城区完善的配套体系和便利交通条件受到消费者的青睐。目前桥东区的在售项目有“金水湾”、“中央名城”、“永康国际公寓”等，从销售情况尚来看，总体销售形势良好。它们一定程度上反映了大众对于居住于城市中心地段的渴望，这种需求在新增项目中得到了释放。生活居住于桥东城市中心的梦想再次点燃了消费者心中的购房激情。4、桥东区及邢台市房地产市场发展动态对比供给：桥东区房地产供应总量占邢台市房地产供应总量的三成左右，但各体楼盘供给量相对较小。从近期桥东桥西新增楼盘规模大体相当，两区已呈现齐头并进的良好发展势头。需求：桥东区需求主体仍偏好经济型、总价较低户型，对楼盘档次、居住舒适度要求相对较低。价格：通过对桥西区及桥东区同等质素的楼盘对比我们发现，两区楼盘价格相差较大，桥西楼盘价格水平远高于桥东楼盘。普通多层价差在300元/平米左右，而高层价差则为200元/平米左右。总价相差约3-5万元/套。去化率：整体来看，受价格因素影响，桥东楼盘个案销售速度略好于桥西楼盘个案。桥东是邢台房地产的价格洼地，相对于桥西而言，发展相对滞后，尚未形成良好的居住氛围。但近期新开楼盘的表现正逐渐改变这一成见。邢台市在售房地产项目一览表（1）案名天阔上城万峰·名维也纳花园上院筑项目地址冶金北路书香园富水路青青家园中华路与钢铁路中华西大街与太东侧西临交叉西南角行路交叉口开发商邢台市宸太房地产邢台市永嘉房地邢台大都房地产开发大都房地产开发开发有限公司产开发有限公司有限公司有限公司占地面积3.0723.93.6（万㎡）总建筑面积765.78.9（万㎡）容积率2.72.31.52.5绿化率36%35%30%38%产品类型多层、小高层、高层高层带裙商联排别墅、小高层多层、高层价格多层：1900?小高层：2050——（元/小高层：2100别墅：33001950㎡）主力户型面积多层80--13090-150200--240160--260（高层180-250㎡物业）费0.4-0.7——0.90.45（元/㎡月）装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯产品定位普通住宅普通住宅高端住宅普通住宅配套设施——工程进度期房期房现房期房8206888/82078885201555/59983332626666/26726768206888/8207888售楼电话邢台市在售房地产项目一览表（2）案名永辉巴黎金水湾永康国际公寓中央名城老汽车站项目地址泉北路公园东街桥东羊市道东侧新华南路西侧开发商邢台市永嘉房地邢台市博大房地产、邢台永康房地产邢台市城宏房地产开发有限公司邢台市恒德房地产开发有限公司产开发公司占地面积13.540.64.4（万㎡）总建筑面积23102.810（万㎡）容积率1.72.54.272.3绿化率35%30%35%35%产品类型多层、小高层多层和高层高层小高层共10层价格带电梯：2350210015902100（元/不带电梯：㎡）1850主力户型面积160--18090--126140--19080--160（㎡）物业费0.55—0.80.30.6—0.80.5—0.7（元/㎡装修标准毛坯毛坯简单厨卫装修毛坯月）产品定位普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅配套设施————————工程进度现房期房期房期房