新新亚亚洲洲项项目目营销营销推广建推广建议议2006年6月深圳中原物业顾问有限公司SHENZHENCENTALINEPROPERTYCONSULTANTSLTD2006.05.29一场“政策的风暴”正从北方朝一场“政策的风暴”正从北方朝深圳袭来……深圳袭来……政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到观点一：这次出台的国六条的细则很“猛”，短期内将使得购房者持币待购静观其变，市场的成交量尤其是房地产三级市场将受一定影响。观点二：对比中央今年出台的“国六条”及其细则，其与去年中央出台的政策“国八条”与“新八条”的一个最重要的区别强暴雨信号在于，中央不但从“方向”给出了指引，还在细则做出了明确的规定，并未给地方留有丝毫的回旋余地。观点三：此次调控并非终极调控，对于调控不到位的部分及调控成效不显著，或地方政府执行不坚决的地区和城市，不排除楼市进入一个微妙的时代楼市进入一个微妙的时代…………有进一步行动的可能。但是【中原认为，针对本项目而言】新政在“改变住房供应结构，增加新政在“改变住房供应结构，增加9090平方米以下产品供应效平方米以下产品供应效应”应”最快也需在最快也需在0707年年33月以后体现出来。换言之在接下来的月以后体现出来。换言之在接下来的99个个月的时间里，月的时间里，9090平方米以下的供应量相对还较小，在供小于求的平方米以下的供应量相对还较小，在供小于求的情况下，情况下，预期十月发售，市场表现相对乐观；虽然大市场格局在政策的“惊雷”悄然发生着变化虽然大市场格局在政策的“惊雷”悄然发生着变化对于我们，即将于对于我们，即将于1010月销售的项目，月销售的项目，重点应该放在区域市场环境！重点应该放在区域市场环境！我们的竞争对手在做什么？我们的客户群是否发生了变化？演示提纲审视挖掘延展审视审视格局审视格局华强广场项目预计推售时间为明年初；总建面160000平方米；华强集团定位，城市综合体本项目华强广场项目主要以一房、两房为主庆福园项目预计推售时庆福间为7月；预计推售价园项格为12000元/平米；目总户数，480余户；主要以一房为主综合各项指标与区位，华强广场将会与本项目产生直接竞争审视对手审视对手——华强广场华强广场楼体北侧被东方之珠大酒店遮挡楼体东侧被华强广场遮挡振华路中华楼体南侧为主形象航强展示面路路振中路楼体西侧与鼎诚国际近距离接壤华强广场与本项目深南路工期相近，为本项目最大威胁审视对手审视对手——华强广场华强广场1—23层为写字楼24—36层为酒店6层商业8—29层为住宅总占总占地地262603032.22.233基总建面总建面161600000000础数商商业业5530003000据办公办公3000030000统酒店酒店2626000000计商务公寓商务公寓4854850000审视竞争对手审视竞争对手VSVS新亚新亚洲洲华强广场新亚洲华强广场华强广场公寓公寓户户型型新亚新亚洲洲项目项目公寓公寓户户型型　　北区北区南南区区面积面积总计总计百百分比分比　　面积面积总计总计　　单单房房444488883737..004-4-338.8.331133221177%%单单房房2200.58—2.58—233.2.23377828284%84%一房一房444488884499.52-5.52-500.46.461133221177%%54.5254.52、、6677.2.233两两房房15150016%16%两两房房1177662642647070..331-1-7373..002244440056%56%　　三房　8882.1-82.28811%三房　8882.1-82.28811%合计合计939322110000%%实用率实用率8800%%797922110000%%配套配套总占总占地地262603032.22.233总占总占地地86586500..33总建面总建面161600000000总建面总建面6666799799.65.65商商业业5530003000商商业业161161778.648.64办公办公3000030000商务公寓商务公寓336161995.5.3311酒店酒店2626000000商务公寓商务公寓4854850000审视审视差异差异华强广场新亚洲定位城市综合体？以两房与一房为产品主，公寓面积为以23平米的公37平米左右寓为主住宅、酒店、写配套字楼、商业住宅、商业面积大，决定总价面积小，决定总价价格高，单价未必高低，单价未必低审视区别审视区别我们与华强广场最大区别为：产品的区别我们与华强广场最大区别为：产品的区别产品的区别将会引发一系列的区别定位的区别客户的区别。。的区别寻找我们的市场站位审视市场审视市场站站位位领导领导者者追随追随者者华强广场?定位（客户、户型面积）相似?规模最大（16万㎡）?入市时机跟随?物业形态齐全（酒店、办公、商业?等）售价跟随？?片区市场知名度打造：城市综合体挑战挑战者者补缺补缺者者?定位（客户、户型面积）不同?定位（客户、户型面积）不同?入市时机拉开距离?入市时机不同?售价超越？?售价相似？审视市场审视市场站站位位领导领导者者追随追随者者综合风风风风险险险险大大大大挑战挑战者者补缺补缺者者成成成成本本本本大大大大华强广场华强广场VSVS新亚新亚洲洲华强广场新亚洲都市“巨无霸”“单体建筑”规模大、业态综合的都市综合体灵活、专业、多变化如何如何做一个做一个补缺补缺者者挖挖掘掘挖掘挖掘优劣势优劣势地理位置优越整体规模较小大盘为邻，资源共享居住及办公条件相对较差交通便捷，配套齐全缺乏临街面，不便于推广开发商实力雄厚景观环境较差SWOT产品上有新的超越和完善华强广场、中航广场分流客户片区前景良好，同类供应有限中心区分流办公客户中航广场、华强广场迅速提升片区价值宏观政策的不利影响拥有的价值：华强北核心区域城市核心、物流、信息流、资金流的汇集之地挖掘挖掘——区域市场区域市场可以预见本华案华强北未中强航来拥有强路广华强北商圈改场造劲需求中航路的改造华强商圈的打造中航广场华强规划的出台华强商圈不断改造升级，将其打造成世界级的超级商圈是政府规划的近期目标挖掘挖掘——华强北区域客户分华强北区域客户分析析区域华强北区域及福田其他区域客户为主，约占75%，关内其他区域客户为辅，约占15%；外地、香港投资客约10%职业华强北电子行业的小企业主、商铺业主和租户以及电子技术人员；华强北投资客；服务型企业的部门经理级管理人员；部分公务员年龄25-35岁的中青年人最多，其次是35-45岁，两者约占85%。年轻人比较多。年轻而有资金的积累，一批拥有知识和技术或与高科技行业有关的精英群体。他们有渴望向上的激情，和对自己的自信。但但是，是，挖掘挖掘—差异—差异化化寻找寻找我们我们所拥所拥有的这有的这些资源些资源，，也是也是华强华强广场广场所拥所拥有的有的资源资源；；华强广场还华强广场还拥拥有新亚有新亚洲洲所所不能及不能及的的沿沿街昭街昭示示面面与号与号召力召力；；这不是我们这不是我们所所要要寻找寻找的的补充补充者定位，者定位，这这些些都都不是不是我们我们所拥所拥有的有的差异差异化化资源资源！！怎么办？[[信息链信息链接接]]华强广场新亚洲定位城市综合体？以两房与一房为产品主，公寓面积为以23平米的公37平米左右寓为主住宅、酒店、写配套字楼、商业住宅、商业面积大，决定总价面积小，决定总价价格高，单价未必高低，单价未必低挖掘挖掘—差异—差异化化寻找寻找两大差异点产品：我们的产品虽然同样以小户型为主，但是面积区间有着绝对的差距决定了客户群的不同，我们的客户群是想自助创业的，是想拥有华强北一席之地的年轻人；客户需求：华强北的客户需要的可商可住的灵活空间。但是，华强广场拥有自己的写字楼，为了避免产品销售之间的互相冲突，它在宣传上一定会避开可商可住的功能转化；挖掘挖掘—差异—差异化化寻找寻找华强北是一个信息、财富的聚客户是拥有创业梦想的年轻集之地，是一个成就梦想的地人，他们想拥有华强北的一方，我们的竞争对手不会强调席之地；华强北物业的特性多功能；一个具有档次与身份的产品，客户需要的是一个功能灵活转一个可以满足他们身份象征；变的空间；产品华强北的顶级公寓居住感受财富的想象、居住功能的多变挖掘挖掘—物—物业定位业定位时尚、尊贵、办公、小户型、服务、淘金华强北顶级酒店式商务公寓华强北：区域价值顶级：楼体、大堂、会所、服务——高档次酒店式：服务——尊贵商务公寓：办公、多功能、小户型挖掘挖掘—形象—形象定位定位多组合飞飞多亚变化亚达达大大厦厦东东方之方之珠珠大大酒店酒店新大新大好百好百货货多元素本本案案多功能华强广场华强广场鼎诚鼎诚国国际际荣耀SOHO财富·魔方区域结构中中航航广场广场新亚新亚洲电子洲电子广场广场华强广场华强广场人流物流信息流资金流挖掘挖掘—形象—形象定位延展定位延展财富的三大魔方很久很久以前流传着一个故事，财富拥有三个魔方。在一次意外中，财富丢失了三个魔方，财富许下诺言，谁能找到他们，谁就可以得到财富！挖掘挖掘—形象—形象定位延展定位延展财富三大魔方财富的第一个魔方：信息的魔方信息是财富的来源，信息是财富的源泉；信息具有千变万化的特征，抓住信息信息的唯一办法就是在信息出没的魔的地方等着他；方我们正处与一个信息的交汇点；挖掘挖掘—形象—形象定位延展定位延展财富三大魔方财富的第二个魔方：时间的魔方时间是宝贵的，你能取得多大的成就与你能站多近是有之间的关系；你走的越早就可以站的越近我们就在华强北的核心，我们离时间最近；挖掘挖掘—形象—形象定位延展定位延展财富三大魔方财富的第三个魔方：空间的魔方空间是财富发展的未