纲要Contents第一篇：市场调查与市场定位第二篇：战略定位及形象包装定位第三篇：产品定位及产品魅力化策划第四篇：整合营销传播第一篇：市场调查与市场定位市场调查徐州城市发展分析城市简介南北锁钥，中原屏障，四省接壤淮海经济区中心城市江苏第三大都市圈核心城市城市经济近年徐州GDP及同比增幅近年徐州人均GDP及同比增幅16001428.820.00%200000.2220%1625614001212.150.2120018.00%15000136971031.12120051000852.2617.87%0.18740.3414.30%16.00%999218.68%80014%1000087630.1614.00%60012.50%0.1440011.40%12.00%500014%14.10%2000.12010.00%00.12002200320042005200620022003200420052006GDP（亿）同比增幅人均GDP（元）同比增幅城市总体经济加速增长经济指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资额(亿287.85323.12383.03445.27601.31752.99元)同比增幅(%)1412.318.516.23525.22固定资产投资占GDP比42434543.249.652.7重(%)近年徐州固定资产投资状况及同比增幅800752.9940.00%700601.3135.00%600固定资产投资快速增长500445.2735%30.00%383.03400323.1225.00%25.22%30016.25%20.00%20012.25%18.54%10015.00%010.00%20022003200420052006固定资产投资（亿）同比增幅近年徐州三产比例结构60495050.751.950464037363635.335.530172015141412.610020022003200420052006第一产业第二产业第三产业二、三产联动发展，城市经济结构焕发活力生活水平近年徐州在岗职工平均工资近年徐州城市居民人均可支配收入2500019.20%218960.214000128370.160.1912000111850.1520000188499840158090.1810000895414.77%0.14135510.1780371500011887800013.67%0.130.1616.70%600011.40%0.121000016.10%0.1540000.1150000.149.90%14%0.1320000.100.1200.092002200320042005200620022003200420052006在岗职工平均工资（元）同比增幅城市居民人均可支配收入（元）同比增幅人民收入增长迅速2006全年城镇以上在岗职工工资总额125.2亿元徐州近年人口变化近年徐州市区人口数940934.731.10%1858.00%0.9%1.00%181.61930925.31179.877.00%1.00%0.90%180916.857.44%6.00%9200.92%0.80%175908.660.70%5.00%910904.44901.860.60%170167.33167.424.00%164.559000.50%3.00%0.60%0.46%1651.69%0.40%2.00%8900.30%0.30%1601.00%1.24%0.97%8800.20%1550.05%0.00%20012002200320042005200620022003200420052006人口（万）同比增幅市区人口数（万）同比增幅人口及城市化进程加速城市总体规划城市东扩、南进，疏解老城，优化功能三区鼎立的城市格局初步形成城市以向东沿陇海铁路和向东南沿104国道与古黄河故道为城市主要发展轴综上所述：徐州是座刚刚进入全面快速发展轨道的具有巨大前景和潜力的区域性中心城市徐州房地产市场分析徐州土地市场分析2002-2007徐州土地出让面积2004-2007徐州出让土地单价400347500411323358.68386.6400300300200200125.512413155.2859610710040.310080002002200320042005200620072004年2005年2006年2007年出让面积居住用地土地单价（万/亩）商办用地土地单价（万/亩）从2005年起，房地产开发土地供应呈短期内急剧加速放量态势。徐州商品房市场需求旺盛，量价齐升年份交易面积（万㎡）上涨幅度户数上涨幅度类别200251.1——4560——200389.1374.42%752064.91%2004128.0543.67%1314874.84%200598.61-22.99%9043-31.22%2006173.575.95%1471662.73%截止2007年8184.266.2%1662713%月2002-2007年8月徐州市商品房销售情况房价快速增长2003.4季度-2007.2季度徐州住宅成交均价400033783500300027673581228323672500204731831877185426672000235015001892218917371832100050003.44.14.24.34.45.15.25.35.46.16.26.36.47.17.2均价（元/㎡）2007.1-2007.8月市区住宅成交均价39003857380038023746370036333600355735003482340033923300331832002007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.8均价（元/㎡）区域客群分布区域产品归纳区域特点东区中档大众化北区低档大众化西区中档大众化南区中档大众化中心区中高档新城区中高档铜山新区中低档别墅区大盘开发时代即将开启宏观调控对徐州市场的影响影响阻碍市场规范化产品趋小化竞争同质化消费大众化投资炒房徐州房地产市场特征及发展趋势总结□■　从2003年4季度起，徐州房价呈平稳上涨态势；2005年小幅上扬；2006年开始房价快速上涨。□■　市场供求关系从2004、2005年的供小于求迅速转向供需基本平衡（现阶段），预计从08年中期　　　开始整个市场呈全面爆发态势，市场将转向严重的供大于求，竞争将日趋激烈。□■　由于居民收入水平增长速度远不及房价增长速度，购房者购房压力增大。□■　由于房价上涨，购房者压力增大，在满足功能齐全的前提下，套型面积呈不断压缩趋势。□■　大规模、大资本运作即将开始，徐州房市迎来大盘开发时代，各个板块都争夺主城区客源，进　　　入泛间接竞争时代。□■　市场竞争将从较原始的低品质价格竞争阶段进入高品质的品牌竞争时代。[综上所述]徐州房地产市场即将进入：全面的、严重的、饱和的、同质化的大盘竞争时代，开发风险凸显！区域房地产市场分析核心竞争项目本案滨湖城市花园福源项目天山绿洲古彭广场CBD万宁华府阿尔卡迪亚翠湖御景滨湖城市花园占地面积25490㎡规划用途商业、办公、住宅容积率≤3.0价格预计4200元/㎡总建面积69000㎡2*2*192㎡户型3*2*195㎡、115㎡、130㎡3*2*2125㎡、132㎡滨湖城市花园包括3幢11层小高层，3幢18层高层和1幢34层超高层共7幢住宅楼。预计总价38-55万，户型为92-132㎡的两房和大三房。目标客群为三院、烟厂职工，区域换房族，以自住为主。福源地块（价格、户型、物业类型等相关资料年底才能明确）占地面积34.35亩（商业用地24.75亩，住宅用地9.6亩）规划用途商业、居住建筑密度≤50％绿地率≥20%容积率≤4.2总建筑面积9.5万㎡（大型超市建筑面积不小于3万㎡）成交价格8600万元楼面地价901.32元/㎡土地单价252.37万元/亩该地距本案东侧约200米，位于环城路和坝子街交叉口，地理位置优越。用地性质为商住，商业部分包含一个大型超市，住宅部分全为高层。鼎晔翠湖御景总建面26万㎡160㎡四房60％一期户型135㎡三房40％价格预计5400元/㎡去化未开盘该项目依托云龙湖区域优美的景观资源，优越的地理位置，定位为主城区高档水景住宅。以舒适的大户型为主，总价预计在85万左右。客群以市区高档换房族为主，兼有部分投资客。阿尔卡迪亚楼盘总体量价格去化量名称户型配比2*2*186㎡13%三期预二期认购阿尔3*2*2124、133㎡30万㎡计4500完毕，未卡迪亚73%元／㎡正式签约138㎡9%以上。4*2*2191㎡5%两房主力户型86㎡，三房主力户型124-133㎡，两房主力总价39万，三房56-60万。以市区高档换房族、向往城市生活的高收入阶层为主，兼有部分投资客。天山绿洲总体量价格（元/㎡）户型配比去化量2007年8月多层4600小高层42802*2*1105-112㎡19%一期11栋，共120㎡5%计960套，截止8总建80万㎡高层43503*2*1120-129㎡25%月一期销售90%左一期13万㎡2007年10月二137-147㎡14%右。二期推出8栋二期17万㎡期小高层3*2*2128㎡8%小高层和高层，均4800(以上均为138-139㎡25%价4600元/㎡左右售楼处报价,成160㎡4%，去化较慢。交价比报价低150左右)两房主力户型105-112㎡，三房主力户型120-129㎡，两房主力总价50-55万，三房58-62万。以市区高档换房族、向往