中原地产事业六部万科清林径项目营销策略总纲报告要点报告要点第一部分：开发条件和资源第二部分：竞争策略第三部分：品牌策略第四部分：产品策略第五部分：客户渠道第六部分：营销策略第七部分：价格策略http://www.fdcsky.cn中国地产商域网PartPart11开发条件和资源开发条件和资源PartPart11开发条件和资源开发条件和资源清林径是什么？中原三级12家地铺调查：97.8%的人不知道清林径是什么？PartPart11开发条件和资源开发条件和资源清林径在哪里？中原三级12家地铺调查：98.7%的人不知道清林径在哪里？随机采访的50个龙岗市民中，只有4个人知道清林径在哪里。PartPart11开发条件和资源开发条件和资源第一想象：清静、林木茂盛、幽静PartPart11开发条件和资源开发条件和资源清林径,发现之美我们发现，它距深圳中心区有点远我们发现，它距深圳中心区有点远心态、体验可以改变本案距离□地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约1.5公里处；□从深圳中心区驱车前往，全程30-50分钟；往返高架收费20元；公交车全程1.5小时。□三条到达路径：1：梅林关-南坪快速-氺官高速-龙翔路、龙平路2：龙翔路转龙城大道-清水路3：龙翔路转黄阁路转龙平路等□地块内外通达性都较为理想；但内部循环显弱我们发现，它距深圳中心区有点远我们发现，它距深圳中心区有点远心态、体验可以改变距离□地块位于龙岗区五联村，距离岭岗区域法定图则最北端龙平路以北约车1.5公里处；速□从深圳中心区驱车前往经最，全程30-50分钟；往景过返高架收费20元；快观的公交车全程1.5小时。的最村□三条到达路径：路好路1：梅林关-南坪快速-氺的径官高速-龙翔路、龙平最路多路径2：龙翔路转龙城大道-清水路3：龙翔路转黄阁路转龙平路等□地块内外通达性都较为理想；但内部循环显弱我们发现，它距龙岗中心城很近我们发现，它距龙岗中心城很近独特的距离感孤立于龙岗房地产既成板块之外，非龙岗产业圈中心;□30分钟交通及地铁三号线清林径□奥体新城、龙岗会展中心□清林径森林公园□宝龙-碧岭工业区□留学生创业园□龙岗天安数码城□龙岗镇高科地点技工业园直线距离□龙岗区政府香港金融后勤基地2180米余石岭公园2580米布吉关口15000米东莞凤岗镇7660米东莞清溪6760米惠州淡水15530米我们发现，它距龙岗中心城很近我们发现，它距龙岗中心城很近独特的距离感孤立于龙岗房地产既成板块之外，非龙岗产业圈中心;□30分钟交通及地铁三号线本案□奥体新城、龙岗会展中心老街板块□清林径森林公园□宝龙-碧岭工业区□留学生创业园□龙岗天安数码城□龙岗镇高科地点技工业园直线距离中心城板块龙岗区政府2180米□香港金融后勤基地奥体板块余石岭公园2580米布吉关口15000米东莞凤岗镇7660米东莞清溪6760米惠州淡水15530米我们发现，它距龙岗中心城很近我们发现，它距龙岗中心城很近本案老街板块21号路中心城板块奥体板块内部交通循环现状较好，外部通达便捷东西走向单车道：莲心路、五联路、清水路随着深惠高速、外环快速路改造及优南北走向单车道：21号路、朱石鼓路、齐心路、华裕化，将进一步增强与外部的联结性路PartPart11开发条件和资源开发条件和资源一块蒙尘的璞玉边界边界：东北：东北//西西南南悬殊悬殊300m257m40mAABB325m58m418m东北面：距生态控制线30米;西南面：紧邻民房/仓库再造一条生态线景景致致：东北：东北//西西南景南景致悬殊致悬殊?□地块东北向：原生态山体、灌木丛林?□低矮杂乱的民居、仓库、工厂A除了再造一片生态林，规划上还应当B进行视线的引导工业区工业区本项目混杂混杂：：被被小工业区、城镇民小工业区、城镇民居围噬居围噬外部社会环境对地块的支持严重不足山体清水路朱古石村移民新村五联崇幼儿和中园英文学校毅良塑胶厂路朱心石五联卫生站齐利源手袋厂鼓路华强鞋业日昌盛中坑村成和金马家私厂奇蒙玩具学校2黄龙湖村五联社区居委会五联路建行自助银行茂丰纸品莲心路莲心路五联社区警务室明惠医疗路浦发银行自助银行宝多厂莲心恒盛手袋厂茂丰手袋厂农村商业银银行1日乐路五联医疗港骏手袋厂号行自助银行1香仁食品厂2自助提款3美期家私厂路捷威印刷厂号12宏臣宝电梯医疗室4杨诚集团将军帽村恒丰电子厂佳峰深龙信塑胶华惠利塑胶金冠机械自然村5机械礼品厂警务室1邮达政奇工业城提款机卓越家私厂龙华水泥厂工厂164美晨嘉良山体龙盛大道龙平西路A/周边环境勘测混杂混杂：：被被小工业区、城镇民小工业区、城镇民居围噬居围噬五联村企业行业分布情况333530242520111115910101067354335551111122112110厂金厂业业厂厂品料业品厂厂厂品厂厂品厂厂厂胶厂厂厂厂厂厂私五管伞花胶灯食材鞋用表子泥制造品用袋料刷泡油镜簧梯材装家钢造塑车工动钟电水艺制纸闲手布印发粮眼弹电石时电运工休上游?164个企业工厂多是中小型水旅的个体企业和民营企业。五联村企业性质?行业性质：多为低端的制造业工厂，来料加工、塑胶厂和五金厂三资企业?污染度：工厂制造产品过三来一补民私企业程多为无污染流程，对周边环个体企业境造成影响不大。周边产业不利于提升项B/工厂产业分析目价值低低端：生端：生活配套缺乏活配套缺乏、、商商业业层层级较级较低低朱古石村本案康宝来清体水育用路品朱石鼓路黄龙中坑湖村村泰鑫眼镜店五金电展波手机城五金店龙腾音响电器华士达百货蛋糕店粮油副食水果摊广安利药店莲心路路美信佳百货稻花香批发心发型屋路宝照相馆顺发大排挡创润百货服装心批发雪域莲饺子馆文体商店熊记小吃宝芝林药店潮州饭店一德堂药店齐生活用品星记饭店美发店金龙城百货骏联眼镜电器行五联医疗卡拉ok包厢小吃店理发店饭店中国移动通信五联路将军帽村莲心路渝乡隆餐厅路号1明和堂药业2五金批发浦发银行自动取报刊亭农村商业银行自万润百货款机助银行路五联饭店中国邮政提款机号康宝来体育用品12宝芝林药店邮政报亭龙城第十九回收站文具商行低低端：生端：生活配套缺乏活配套缺乏、、商商业业层层级级低低12097?村内商业多为低档日杂快100餐饮食类商业，以服务工厂8057员工生活日需为主。6045?401917杂乱无章，无任何品牌商12813992032213344业进驻。0气款亭馆室油提配装馆店刊相疗石助气服餐药报照医零散低端的日食杂货化自液配套与项目关联度不　主要商业华达百货金城百货高，内部定向招商解经营面积100平米300平米决的方向是关键经营业态小百货百货　商铺消费人群工厂员工村民、工厂员工铺面租金20元/平米20元、平米经营状况一般良好D/周边生活配套分析纯净纯净：：2886.92886.9公公顷纯净顷纯净大环大环境境双龙生态观光清林径数字：休闲区杉坑水库□4个梧桐山公园农家风光水上运动/田□约相当于17个莲花山公园游N园休闲S□3000多亩的百果园□黄龙湖湖面绵延3公里青少年科普□湿地面积将达2000亩的深圳西娱乐区:湖林业科教\娱□15余种开花的野生乔灌木乐活动清林径水源生态保护区□二山三湖红花岭、洞其寨和清:大坝观光林径、黄龙湖、三坑水库洞其寨登山游览区D深圳唯一的湿地生态观光地黄龙湖健身观光区:沿湖观；光\休闲健身H唯一未被开发的原生态森林板嶂垂钓休公园；闲区红花岭革命本地块是目前唯一且距生态教育区控制线最近的地块；双龙生态观光休闲区?备注:所有为车行时间,水上运动/田园休闲?速度每小时40公里S惠州东莞（凤岗）杉坑水库□8大功能区囊括登十二山、生态、科普、教农家风光游分N钟育、休闲运动等综合十功能；分□个别项目拥有忠钟实小众群体（垂钓、八户外运动驴友团）青少年科普娱乐区:分钟林业科教\娱乐活动清林径水源生态保护区:大坝观光洞其寨登山游览区D五分钟红花岭革命教育区黄龙湖健身观光区:沿湖观光\休闲健身H板嶂垂钓休闲区五三分钟分钟PartPart11开发条件和资源开发条件和资源城市在长大我们发现：城市在我们发现：城市在长长大大深圳的发展历程（1980-1984）：据点触角发展期罗湖经济特区为核心，上步、蛇口、沙头角三个“据点式”开发（1985-1989）：分散组团发展期由“点”扩展到了“面”，形成了南山组团、中部组团、东部组团的发展雏形（1990-1994）：城市走廊发展期发展重心转向福田中心区(1995-2000)：带形组团发展期(2006-2010）深圳开始寻求突围，探寻深港一体化、领航珠三角经济圈等发展思路我们发现：城市在我们发现：城市在长长大大□龙岗中心城是龙岗区政府所在地，是深圳八大卫星城之西、北组团一，距离特区二线关约22奥体新城及高尚住宅片区。公里。发展体育产业、高科技产□规划面积319.4万平方米，业等为主。北片区至2020年规划人口约77万人，共为四个组团。□对外交通接机荷高速、水官东片区高速及清平高速，目前深惠路塞车较为严重。内部交通干线目前呈“三横三纵”比较畅通。西片区□现有配套功能比较齐全。行东组团政中心、金融证券、商业百行政、生活中心。区货、文化教育、医疗卫生、委区政府/文化设施/南组团南片区公务员宿舍区等生活餐饮娱乐等各类产业相互辉以办公楼、公寓、宾馆、酒区，配套成熟。映。家、金融机构、商业区等商贸服务业组成内部交通微循环的完善、周边城际道路引入的加强、重要配套量级、产品线结构丰富、人口结构变化PartPart11开发条件和资源开发条件和资源?资源认知度低?没有外部环境、配套、产业的支持?地块边界条件两极分化，会带来价值折损?内外通达性强，但被边缘化?与市中心的心理距离有赖于城市概念的引导核心问题?清林径是什么？消费者如何看清林径是核心问题。Pa