纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告2007年12月1报报告告纲纲要要房地房地产产宏宏观观市市场场房地房地产产宏宏观观政策政策房地房地产产中中观观市市场场房地房地产竞争产竞争市市场场2目录一、房地产宏观市场分析………………………………………………………………………41、中国房地产长期发展的原因中国房地产长期发展的原因22、中国房地产发展的一般周期规律、中国房地产发展的一般周期规律3、0707年年1010月前中国房地产市场情况月前中国房地产市场情况4、0707年年1010月后三年内中国房地产市场预测月后三年内中国房地产市场预测二、房地产宏观政策分析………………………………………………………………………211、0707年年1010月前调控政策月前调控政策22、、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况三、房地产中观市场分析………………………………………………………………………381、0606年长沙房地产发展情况年长沙房地产发展情况2、0707年上半年长沙房地产发展情况年上半年长沙房地产发展情况3、0707年年1010月后长沙房地产发展情况月后长沙房地产发展情况四、竞争市场分析………………………………………………………………………………561、板块竞争板块竞争22、高档住宅竞争市场、高档住宅竞争市场33、商业竞争市场、商业竞争市场344、商务（商住楼）竞争市场、商务（商住楼）竞争市场房地房地产产宏宏观观市市场场中中国国房地房地产长产长期期发发展的原因展的原因中中国国房地房地产发产发展的一般周期展的一般周期规规律律0707年年1010月前中月前中国国房地房地产产市市场场情情况况0707年年1010月后三年月后三年内内中中国国房地房地产产市市场预测场预测4中国房地产长期发展的原因1、经济高速发展带动房地产行业高速发展为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％政治政治稳稳定定GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退保证5%—8%稳定发展就就业业增加增加8%—10%高速发展10%以上飞速发展经济经济持持续续增增长长中国每年新增就业人口近千万GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境5中国房地产长期发展的原因国家统计局利用经济计量模型做出预测：“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8％左右高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%中国历年经济增长率12%11%11%11%10%10%10%10%9%9%8%8%8%8%7%7%6%4%2%0%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨未来10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石6中国房地产长期发展的原因2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。7中国房地产长期发展的原因3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势?中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。?20—60岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，20－60岁人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。?而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。8中国房地产长期发展的原因4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证?中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少?中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产9中国房地产长期发展的原因5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显?受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场；?社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式；?成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.2%，1-9月CPI则同比上涨4.1%，而一年期存款利息仅为3.87）；10中国房地产长期发展的原因6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%。今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。11房地房地产产宏宏观观市市场场中中国国房地房地产长产长期期发发展的原因展的原因中中国国房地房地产发产发展的一般周期展的一般周期规规律律0707年年1010月前中月前中国国房地房地产产市市场场情情况况0707年年1010月后三年月后三年内内中中国国房地房地产产市市场预测场预测12中国房地产发展的一般周期规律我国房地产的发展规律：我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）；2、第二个阶段（1998-2004）：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期；3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012（历时2年）将成为第3个小型调整期。这是2007年10月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于07年中国房地产的疯狂发展，导致政府在2007年10月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。13房地房地产产宏宏观观市市场场中中国国房地房地产长产长期期发发展的原因展的原因中中国国房地房地产发产发展的一般周期展的一般周期规规律律0707年年1010月前中月前中国国房地房地产产市市场场情情况况0707年年1010月后三年月后三年内内中中国国房地房地产产市市场预测场预测1407年10月前的房地产市场07年10月前房地产市场主要呈现以下几个特点：1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。15房地房地产产宏宏观观市市场场中中国国房地房地产长产长期期发发展的原因展的原因中中国国房地房地产发产发展的一般周期展的一般周期规规律律0707年年1010月前中月前中国国房地房地产产市市场场情情况况0707年年1010月后月后及及未未来来三年三年内内中中国国房地房地产产市市场预测场预测1607年10月后及未来三年内房地产市场情况预测07年10月后房地产市场分析1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。?1707年10月后及未来三年内房地产市场情况预测上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。1807年10月后及未来三年内房地产市场情况预测2、多米诺效应：整体楼市进入观望期11月，全市各项楼市交易指标在10月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。1907年10月后及未来三年内房地产市场情况预测3、未来房地产发展趋势预测虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续10年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（2008—2010年），房地产行业不可能再出现07年10