08楼市风雨飘摇地产寒冰大势已现——郴州正合地产策划部2008\8[前言]“十年生聚，三年绽放，一朝脱缰，引来万众瞩目世惊狂”——自94年以后十年蓄势、三年冲天的房价，如同一匹脱缰的野马，吸引了人们无限的关注和惊叹，造就了庞大的地产食物链和“胡润百福榜”里面最大的富豪群体，但也隐隐危及到了产业环境的长远发展，激化了贫富悬殊社会矛盾，更迫使中央为保护产业环境和社会稳定，频繁出台政策与地产开发商进行博弈········截止08年6月，从产业层面来看，宏观调控初显成效，消费者从排队哄抢到持币观望、理性回归，开发商从“王石的拐点论”到“潘石屹的百日剧变论”再到“冯仑的猪坚强自讽”，都揭示了开发商面临困境，地产行业重新洗牌的趋势；那么，具体到郴州，我市的房地产行业又在发生什么样变化，08、09年又将呈现怎么样的趋势呢，我们为此进行长达两个月的走访调查。一、项目竞发困局：供应井喷、销售锐减从2000年涌泉小区点燃郴州地产开发的星星之火，现到2002/2003年明桂园、乐仙山庄、华宁花园的惊艳亮相，接着04年底05年初群雄逐鹿，普通商品房、商业地产、电梯小高层、别墅等各类项目遍地开花，然后是05/06/07三年间大盘云集、项目井喷、房价翻番，投资消费热情高涨，市场供需两旺！短短八年间，借助中国经济GDP每年两位数的快速增长，借助城市化发展进程加速、城市用地1相对稀缺论，借助消费者追涨杀跌的羊群心理，众人拾柴直接将地产行业发展的火花烧到了沸腾的境界。与此同时，三年的空前繁荣，一线城市狂飚猛进的房价，楼市旺销、市场热捧和专业鼓手品吹，更进一步的膨胀了开发商的信心，也吸引了更多投资和投机客的进入。有数据统计：仅仅在2007年底和2008年初，郴州新成立的开发公司就达60多家，而同样惊人的还是郴州开发商2007年底拿地的速度和魄力——2008年1-3月全市房地产企业购置土地面积34.1万平方米，比去年同期上升60.1%！受三年利好因素影响，08年初，郴州开发备案在建项目50多个，新增项目20多个，新增项目供应量396.56万平方米。与此同时，郴州出现多个建筑面积过10万的大盘和外来开发商介入的明星楼盘，简略举例附表如下：项目名称开发公司项目地址建筑面积备注龙凤嘉园嘉晟房产开发公司青年大道163000㎡2007年立项爱莲湖畔中珠股份（珠海）青年大道爱莲湖旁170000㎡08年，楼展中心驻2355888于华天大酒店玫瑰园2191999振兴房地产青年大道和香雪大173000㎡2008年底道交汇处天一名邸二期（上海）锦马房产五岭广场84700㎡08年6月28日奠2169998天一置业基山水缘8883888夏生集团锦泰地产香花路与文星路200000㎡电梯房，2748—3628元，层差60元—110元尚书峰景恒信房地产人民西路第一建筑109222㎡08年5月已动工2816736（福建）工程公司院内乐仙·峰景中天房地产冲口大道北湖区政200000㎡08年5月已动工府斜对面.然则，地产开发公司的量迅猛的增加了，报建动工项目飚升了，购买刚性需求和市场消化能力却不仅没有增加，反而缩减了。既是因为前三年的供需两旺已经消化了许多市场购买力；也因为有钱购买2高价房屋的消费者，已经在前三年掏了一两次荷包，他们都有了一套甚至两套以上的房屋；更因为国家的宏观调控、一线城市价格下挫，让许多消费者加入了游离和观望的阵营；同时，十六次连续上调准备金、银根紧缩，减弱了市场流通、弱化了部分消费者的资金流和购买力，抑制了大部分投资和投机客的炒作机会。多重因素或明或暗的抑制了部分消费热情，而城镇人均可支配收入1059元/月、人均居住面积已达29.9平方米的郴城消费者适时选择了观望，综合作用下——2008年上半年，郴州楼市总共销售面积72.86万平方米，同比2007年上半年统计销售面积约105.73万平方米，下降31%。二、资本困局：融资困难资金链遭遇危机三年利好刺激、开发项目猛增，导致房地产开发项目建设成本大幅增加。07年底，郴州城区开发用地拍卖价格屡创新高，人民西路尚书·峰景等多块开发用地拍出人民币120万元/亩的高价，拿地成本同比06年上涨超过100%。同时，建筑材料和人工费用上涨也直接导致了开发成本高企。08年06月，市城区普通水泥平均价格为350元／吨，较去年年底上涨35%；建筑钢材平均价格为5697元／吨，较去年年底上涨54.7%；沙石平均价格170元／方、75元／方，较去年年底分别上涨56.7%和49.4%；人工工资达到100元／人·天，较去年年底提高10%。而建筑成本上涨还仅仅是困扰开发商资金链的问题之一，更3重的枷锁还有两层：一是央行信贷紧缩、减少流通、提高准备金；二是楼盘销售进度缓慢，资金回笼慢。对地产开发商来说，银行的每一次调整，都意味着紧了一分枷锁，例如5月20日——金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至16.5%新高。按照目前的存款规模计算，此次存款准备金率将收回金融机构2111亿元资金，加上当日央行回笼的260亿资金，冻结资金规模约摸到2371亿。而纵观银行信贷调整的走向，08/09年预计还会继续加大紧缩力度，不会放松地产开发方面的信贷。因为今年以来，CPI涨幅高达8.7%，创下近11年新高，政府承认，局部通胀有转向全面通胀的危险。温家宝总理在今日上午的记者招待会上也坦承，要达到全年通胀涨幅4.8%的控制目标“不容易”。1-2月，城镇固定资产投资8121亿元，同比增长24.3%。尽管低于市场预期及去年全年的25.85%，但仍高于去年同期23.4%的增速，再次确认了经济趋热的风险，担心出现投资过热现象。三、价格困局：有价无市滞胀难延续虽然本地开发项目涌泉，竞争加剧；虽然全国楼市产业寒流依稀飘近，“08年楼市拐点论”、“温总理论说08年经济为中国最艰难一年”、“潘石屹楼市百日剧变说”等依次袭来，深圳、广州、北京等一线城市房价也随之下挫，深圳出现“断供潮”现象，但郴州房价依旧坚挺，甚至还在借助余温上演逆市上扬的好戏！例如2007年底，郴州电梯房均价2913元/㎡，楼梯房均价2185元/㎡；08年6月，电梯房均价上涨到了3071元/㎡，楼梯房4均价上涨到了2431元/㎡。纷繁大局中，几个势头强劲、广告凶猛的大盘（燕泉福邸2500—3600元/㎡、香雪公馆2928元—3600元/㎡、天润·天城2700元—3980元、爱莲湖畔2700元—3980元、天一名邸二期均价6280元左右等）的项目均价更是屡创新高！为什么在国家宏观调控政策迭出的情况下，在银根紧缩、开发商资金压力崩得一根筋的情况下，在一线城市房价下挫、全国消费者齐声盼跌的情况下，郴州的楼市还能逆市上扬呢？分析认为：一是开发商不想降，不想在开发成本猛增的情况下，降低自己的利润所得；二是开发商不敢降，看多了消费者追涨杀跌的行为，他们更怕降价不能带来销售成交和资金回笼，降价三百，消费者认为五百之后才是谷底，于是降了更没人买。因此，开发商宁愿承受土地流拍、土地置换或焦头烂额的去筹款，也不敢轻易开启价格战的潘多拉魔盒。然而，万事万物总是联系。不管开发商怎么一厢情愿的抬价促市、抬价保市，郴州也并不能成为孤岛铁板一块；开发商虽有意延续2007年楼市价格余温，但却无法封塞消费者的视听。国家产业政策的调整、十六次上调准备金利率以及过往的组合拳缓慢生效、一线城市房价下挫、“买得起房供不起房的断供现象”都直接影响到了消费者的购买心态，市场观望情绪渐浓，这些都直接造就了郴州楼市有价无市、销售市场冷清；而08年上半年同比销售面积大幅下降，也直接说明08年郴州楼市的价格上涨属于滞胀现象，缺乏后劲。四、未来猜想：沉稳变局圆融过渡5一、价格变局：地产开发商群体与消费者——耐心博弈。博弈中，开发商群体利益一致、口吻和步伐一致，为利益、为不被洗牌中出局、为不敢降价、打价格战而戴上枷锁跳舞；而消费者是分散的，部分刚性需求无奈释放或许会延迟价格变化，但大势不可围、供过于求、银行紧缩带来的资金链危机将逼迫部分开发商不得不降，从而撕开市场口子，预计08-09年中，郴州房价同比现在每平方米下跌500元左右。二、政策变局：地产业始终是牵动国民经济的支柱行业之一，是21世纪初拉动国民经济增长的三驾马车之一；且不说地产业的发展牵动着建材、家装、家具、床上用品和窗帘布艺等众多家居用品市场兴衰的脉搏，仅仅是地产业积压着的全国各大银行数千亿元的信贷金额，供房按揭者也聚集全国各大银行上千亿信贷资金，国家和央行就不会允许地产业沉沦、或真的大起大落。因此，个人预测——在地产业感受压力的峰值、商品房价格下调一定幅度（郴州预计为500-800元）、社会贫富矛盾有所缓和之后，中央对地产业的宏观调控政策将松绑或出台部分利好信息。三、城市变局：虽然目前相对中心城区房价领跑全城、五岭版块炙手可热来说，郴州大道和青年大道沿线及爱莲湖、王仙岭因市政和生活配套的不完备，版块之间似乎略显青涩。但在南延东进的城市既定发展战略推动下，城市向东南挺进；国民经济发展大潮中，城市化进程、城镇化加速势不可挡，新版块市政生活配套渐渐完善、性价比日益突现。且相对火车站及老城一带、城市中心片区开发用地日益6稀缺，五岭版块腾挪规划变革空间有限来说，新版块发展空间宏远、可规划变革起点高，预计将成为今后十年的发展重点。四、物业变局：在物业结构方面，郴州楼市近些年来呈现出两大不合理的现象——1是跟风电梯房，电梯房风潮兴起，大家一拥而上，直接导致08年郴州楼市供应面积中电梯房占75%、楼梯房只占25%，08年新开工项目中电梯房项目占87%，楼梯房只占13%，售价高企、公摊过多、居住成本高将直接给中低收入的购房消费者带来两难选择；2是房屋质量、建