麓谷新城板块调研报告麓谷新城板块调研报告麓谷新城板块调研报告麓谷新城板块调研报告说明说明说明说明：：：：调研时间调研时间调研时间调研时间：：：：2008年3月18--19日调研范围调研范围调研范围调研范围：：：：麓谷区域调研楼盘调研楼盘调研楼盘调研楼盘：：：：麓山润城、麓谷·加州阳光、湘麓国际、宜居·莱茵城、未来城·科学家园一一、一一、、板块的区位分析、板块的区位分析板块的区位分析板块的区位分析111、1、、麓谷新城、麓谷新城麓谷新城麓谷新城板块所在的板块所在的板块所在的板块所在的岳麓岳麓岳麓岳麓区区区区岳麓区岳麓区岳麓区岳麓区是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，与长沙市中心区隔江相望，是长沙市的西部门户。因国家级风景名胜区岳麓山而得名，历史悠久，文化底蕴深厚，为我国著名的“智能密集区”，具有丰富的高素质人力资源和极强的科研开发能力。全区面积145平方公里，总人口41万人。岳麓区分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻，往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥、南大桥、黑石铺大桥等大型桥梁，架立多条交通走廊，实现河西与河东的分而不隔，联系快捷。在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中，岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈，处于河西龙头地位。自古以来，这里人文荟萃，是著名的高校文化区，是长沙“以文立市”的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。222、2、、区域整体规划、区域整体规划区域整体规划区域整体规划据岳麓区委、区政府透露，目前该区已高水准编制了岳麓新城总体规划、产业规划和农民安置定点规划。岳麓区旨在规划构筑“一城、两区、四圈、四轴”的产业空间结构，形成紧密、互动的知识－产业－服务－环保链。一城——岳麓区大学城；两区两区两区两区————————高新技术麓谷产业区高新技术麓谷产业区高新技术麓谷产业区高新技术麓谷产业区和岳麓山风景名胜保护区；四圈——荣湾镇中心商务圈、望城坡现代商贸物流圈、市府周边行政商务圈、大学城高校后勤服务圈；四轴——岳麓大道、潇湘大道、金星大道和枫林路。目前，麓谷高新技术开发区的发展已经初具规模，众多高新产业落户于此，为房地产提供了大量的高知识、高收入的消费者。333、3、、麓谷新城、麓谷新城麓谷新城麓谷新城概述概述概述概述长沙国家高新技术产业开发区（麓谷），根据规划，麓谷新城总规划面积约80平方公里，目前已形成10平方公里的开发规模，核心区及周边已聚集高新技术企业400余家，麓谷新城内在建企业90多家，可形成500多亿元的生产规模。在麓谷，高新产业已成为这座新城的经脉和灵魂。目前为止，已有中联重科、日立电器、湘邮科技、金瑞科技、科力丰、三辰影库、双鹤医药、中和制药、中科软件、湘电东洋、杉杉新材料、华泰重工、五强产业、软件园和橡树园等近100家企业动工建设，已初步构成电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大产业基地。数据显示，未来的麓谷新城，将是一座资本密集、技术汇集、人才聚集的生态新城。5年内，区域聚集的高新技术科研与管理人才将逾2万名，产业工人将达10万人。未来一段时间，预计将有80万人。据了解，以枫林大道、岳麓大道、桐梓坡路为轴线，与以潇湘大道、金星大道、二环线为轴线的城市景观轴两侧，麓谷周边已被开发商所分割。二二、二二、、板块的主要竞争优劣势、板块的主要竞争优劣势板块的主要竞争优劣势板块的主要竞争优劣势优势优势优势优势1麓谷园区区位交通条件麓谷园区区位交通条件麓谷园区区位交通条件麓谷园区区位交通条件坐落于风景秀丽的岳麓山西北角，北临319国道，东枕湘江，西接城市外环线，园区内有枫林路，桐梓坡路、麓谷大道、长常高速、长潭西线高速等交通网络。优势优势优势优势2聚集聚集聚集聚集400多家高新技术企业多家高新技术企业多家高新技术企业多家高新技术企业园区内电子信息、先进制造、新材料、生物医药等四大核心产业生机勃发，目前聚集了400多家高新企业，中联中科、三辰卡通、诺基亚、日立电器等众多国内外知名企业已经汇聚麓谷。优势优势优势优势3全部达产后可形成全部达产后可形成全部达产后可形成全部达产后可形成500多亿元生产规模多亿元生产规模多亿元生产规模多亿元生产规模到2010年曾去技工贸总收入突破1000亿元。优势优势优势优势4444人居生态环境优美人居生态环境优美人居生态环境优美人居生态环境优美园区依山就势、立体园林，40%的绿化率和60%的植被覆盖率，麓谷广场和长沙六大生态公园之一的麓谷公园位于园区核心地带。优势优势优势优势5高科技园区规划发展潜力大高科技园区规划发展潜力大高科技园区规划发展潜力大高科技园区规划发展潜力大麓谷新城每年开发推进2—3平方公里，五年内累计新增开发面积10—15平方公里。到2010年，麓谷新城整体形成20—25平方公里的开发框架。地铁二号线一期工程也将于2008年开工，2012年完工；线路起于高新路站，向东沿长宁路至汽车西站，沿枫林路至溁湾镇，过湘江后沿五一大道，经五一广场、芙蓉广场、袁家岭至长沙火车站，下穿长沙火车站后沿荷花路，经体育新城线路转上劳动路，沿劳动路向东至线路终点新长沙站，线路全长23.15KM，设站16座。地铁二号线地铁二号线地铁二号线地铁二号线劣势劣势劣势劣势新城区暂时的日常生活配套设施稀缺新城区暂时的日常生活配套设施稀缺新城区暂时的日常生活配套设施稀缺新城区暂时的日常生活配套设施稀缺就本板块相对其它板块在竞争方面的劣势也相当明显——生活基础配套设施短时间内比较。特别是公交系统和生活购物商业的缺乏，造成目前生活的不便。但同时也为该区域商业发展提供了绝好的商机，随着各开发项目的开发完成，项目本身的小型社区商业配套将满足各自小区的基本生活配套，大型的商业配套目前正在开发。三三、三三、、板块的产品及销售情况分析、板块的产品及销售情况分析板块的产品及销售情况分析板块的产品及销售情况分析1、、板块产品供应现状分析、、板块产品供应现状分析板块产品供应现状分析板块产品供应现状分析目前麓谷在售楼盘主要以小高层为主，主力户型为110—130㎡的三房，但是销售情况并不理想。相反，80㎡的经济型二房在该版块内比较畅销。说明在本版块内，客户比较接受小户型的房子。2、、板块产品销售情况分析、、板块产品销售情况分析板块产品销售情况分析板块产品销售情况分析楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称主力户型主力户型主力户型主力户型总价区间总价区间总价区间总价区间销售时间销售时间销售时间销售时间销售状况销售状况销售状况销售状况麓山润城（一期）83㎡—86㎡二房26—28万3个月60%麓谷·加州阳光110—130m2三房二厅42万左右6个月50%(三期)湘麓国际（二期）110㎡左右三房45万左右4月底开盘宜居·莱茵城三房二厅5月中旬开盘未来城·科学家园46—60㎡一房一厅22—27万6个月61%从以上各个楼盘的销售情况分析，各楼盘的销售状况都不是很理想，主要是开发商没有抓准本板块的客户特征，大面积的开发大户型，导致销售不理想。湘麓国际在二期调整策略，户型面积都有缩小。3、、板块产品销售价格分析、、板块产品销售价格分析板块产品销售价格分析板块产品销售价格分析楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置地理位置地理位置开发商开发商开发商开发商产品形态产品形态产品形态产品形态销售销售销售销售价格价格价格价格麓山润城（一期）岳麓枫林路与麓云路宏润置业小高层3280元/㎡交汇处麓谷·加州阳光岳麓区麓谷公园旁万豪盛小高层4000元/㎡(三期)湘麓国际（二期）岳麓麓枫路61号勤诚达小高层4000元/㎡宜居·莱茵城岳麓岳麓大道与雷锋天元房地高层未定大道交汇处产未来城·科学家园望城坡桐梓坡路与雷金邦物业高层4500元/㎡锋大道交汇处东北角(精装修)从以上楼盘均价可以看出，在麓谷公园旁边的2个楼盘，借助自身的环境优势，均价比麓山润城高出600元/㎡左右，并且销售情况也好过麓山润城。四四、四四、、板块的、板块的板块的板块的客户来源客户来源客户来源客户来源分析分析分析分析主要客户来源麓谷工业园内的企业职工、高开区的公务员、大学城老师、河东及外地的投资者。五五、五五、、典型个案分析、典型个案分析典型个案分析典型个案分析麓山润城麓山润城麓山润城麓山润城（（一期（（一期一期一期））））基本基本基本基本信息信息信息信息：：：：位置：岳麓区枫林路与麓云路交汇处总占地面积：84650.31平方米总建面积：190000平方米容积率：2.2绿地率：35%建筑类别：小高层栋数：17栋户数：238套（一期）停车位：分地下车库和地上车位，共计９６５个开发商：湖南宏润置业有限公司销售代理：金地置业策划/广告公司：东怡文化项目总体规划项目总体规划项目总体规划项目总体规划：：：：麓山润城是湖南宏润置业有限公司投资建设的高尚住宅小区，地处长沙市高新技术开发区麓云路以西，枫林三路以北地域。基地西侧为规划道路。项目总用地面积84650.31㎡,由17栋高层住宅（层数15～18层）、一至二层裙房商业、三层幼儿园成及一层地下室（6级人防工程，平时地下车库）组成，总建筑面积约19万㎡。工程分两期开发，一期包含8栋高层住宅及幼儿园。总建筑面积约9.89万㎡，其中地下室面积约1.24万㎡1、住宅：小区住宅基本上为南北朝向，有良好的采光、通风和景观，所有户型均有南面直接采光房间。户型布局良好、功能齐全、分区明确。厨、卫、厅采光充足。设计了景观阳台及服务阳台。强调主卧功能，所有住宅户型配比从83.