长沙市写字楼市场研究报告长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年三月七日长沙写字楼市场研究报告目录前言近年来长沙写字楼市场风起云涌。华美欧国际、新时代广场、佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域中央……专业高端写字楼频频亮相；中央商务区[CBD]跑马圈地，楼宇产生积聚效应吸引眼球带动经济；相对住宅市场的高售价、高租金收益，高投资回报，开发商和投资者灵敏的嗅到了财富增值的气味。在长株潭城市群被国务院批准为两型社会改革配套试验区之际，本土企业积极参与国际经济大循环，跨国公司进一步登陆星城……这些都刺激着长沙写字楼市场的专业化和全面升温。一、长沙写字楼发展回顾1、上世纪九十年代：长沙写字楼首现与阵痛1993年，平安大厦的成功开发，书写了长沙写字楼市场第一笔。随后，大量开发商涌入。又建成了以华侨大厦、华联大厦等为代表的第一代长沙写字楼。1997年，受国家宏观经济体制的影响、沿海开发潮流回流，加上写字楼自身的缺陷，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置。许多实力不济的开发商纷纷被淘汰出局，留下一个又一个空洞的大坑。这是长沙写字楼市场的第一次兴衰更替。这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。2、2000年前：写字楼市场回暖与产品升级发展1998年起，长沙新企业不断增多，加之政府大力发展高新技术企业，使得写字楼需求量大增。短短的一年间，银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦拔地而起，作为众多第二代写字楼的代表出现在长沙的繁华之地。顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在银华大厦等代表楼盘中得到了体现。3、21世纪年初：长沙进入SOHO商住的时代2000年，顺天城利用发达的通讯条件以及网络的普及，在长沙首推了SOHO居家办公理念。一时间SOHO成为了众人皆知的名词，也顺理成章地成为了这一阶段长沙写字楼市场的代名词。4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出现充分满足了当时消费者对写字楼产品的需求。作为一种商务酒店和公寓的结合体，酒店式公寓不仅将居住与办公结合，还可以提供更完善的酒店式服务。和府酒店公寓是其典型代表。5、当前：长沙进入高档专业写字楼时代2002年入世成功对于长沙的写字楼市场而言是一个非常重要的转折点。2长沙写字楼市场研究报告大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。从此，“高档次、专业化”成为了写字楼的主流发展方向。以顺天国际财富中心、亚大时代为代表，写字楼在硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高；其后，以中天广场、运达国际广场为代表的写字楼在这些方面表现得更为超前。从配置比较低、商务形象不凸出的早期写字楼发展到目前的高档专业写字楼，硬件设施的配置以及物业管理的不断提高是这一过程的主线。办公概念以及平面空间的创新也为这个过程注入了鲜活的动力，并代表了一个新的发展阶段。总体来看，高标准的硬件配置以及完善的物业服务仍然是开发商的努力方向。二、长沙市写字楼市场概况1、2003－2007年6月写字楼预售与销售状况2003-07年上半年度写字楼预售面积与销售面积16.74（万平方米)2012.629.429.38156.457.57.68103.871.862.765020032004200520062007.1-6月预售面积销售面积2003年至今，长沙市写字楼销售市场整体上处于缓慢下降的趋势。这说明写字楼市场的供应量正在减少，存在较大的市场空间。2007年上半年，长沙写字楼市场销售面积首次超过了预售面积，达到了2.76万平米，说明写字楼市场需求量正在迅速上升。预计在未来1－2年内，随着市场经济的快速发展，外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，市场操作空间进一步提高。2、2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积2003－2007年6月长沙市写字楼空置面积(万平米)1412.411.541210.259.81086.4964202003年2004年2005年2006年2007年03年以后，写字楼空置面积明显增大。每年全市写字楼面积累集超过10万平米。3长沙写字楼市场研究报告3、长沙2003-2007年长沙企业规模情况（长沙市第二次基本单位普查数据公报，长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势）：（1）按企业人数划分，50人以下的企业占到企业总数的73.90％1.30%24.80%50人以下50－1000人73.90%1000人以上（2）按企业营业收入划分，营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00％11.80%100万以下48.00%100－100040.20%万1000万以上（3）按企业固定资产划分，固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30％2.30%50万以下41.40%56.30%50－5000万5000万以上三、长沙写字楼市场现状分析1、区域分布分析从2000年起，长沙市写字楼开始追求经济学上所说的“积聚效应”，逐步向市中心靠近。时至今日，形成了以芙蓉广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区。这一区域一直延伸到韶山路等其他主干道，与《长沙市城市总体规划(2000－2020)》中提出的长沙CBD“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路”基本叠合。星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲。可以预见，未来几年，长沙写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动东路以及湘府路沿线精彩上演。2、区域分布特点：集中分布于城市主干道（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。4长沙写字楼市场研究报告三横：五一大道、劳动路、解放路两纵：芙蓉路、韶山路新一代写字楼物业绝大部分矗立在城市主干道的沿线。城市节点是人流、物流、资金流信息流会合之处，更是财富与商机的制高点。开发写字楼、商务楼的第一要素便是地段。高档写字楼必须占据城市最繁华、最显赫的码头，而“日”字形区域基本上涵盖了CBD及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相当成熟，氛围也相当浓厚。（2）密集分布区域形成各具特色的商圈目前，长沙写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈和文艺路文化商务圈。①五一广场商务圈以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起，沃尔玛、铜锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。②芙蓉路金融商务圈以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、建鸿达·现代城、海利·第一区、蓝色地标、香墅美地、运达国际广场、天健·芙蓉盛世、佳天星城、HC星城等高档写字楼、商住楼遍布其间。③文艺路文化商务圈全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体。形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际国内大公司驻长机构、大型代理商和贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的5长沙写字楼市场研究报告星级酒店外，还有亚大时代、兴威·新嘉园等专业写字楼。业界指出，正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应。同时也构建了城市的景观和标志，提升了城市形象。④长沙已建写字楼简表项目名称交房时间地理位置项目指标华联商厦1998芙蓉广场占地4500平方米，建筑面积4.6万平方米，单栋25层。平安大厦1998芙蓉路松桂园单栋22层。平和堂1998五一路大厦共31层，底下3层地上28层，总建筑面积112831平方米。黄兴路口通程国际大酒店1998韶山路共51层，总建筑面积10万平米，五星级豪华酒店。酒店集客房、文艺路口餐饮、劝物、办公和摄乐休闹于一休，兼备商努旅行、休晌度暇和大型国际会议接待功能。金源大酒店1999芙蓉路集餐饮、客房、娱乐、会议和写字接于一体的四星级饭店。总面积7候家塘万多平方米，拥有客房340间，写字按2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐项目。银华大厦1999五一路集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一休的智能型豪华酒店，楼高30韭菜园层。东成大厦2000芙蓉路单栋28层。解放路口华天贵宾楼2002文艺路口31层。交汇处国贸金融中心2003芙蓉广场占地面积67030.4平方米，单栋42层。联合商厦2003五一大道33层，地上30层。蔡锷路口名汇达大厦2003五一大道15000平米,1栋共12层蔡锷路口顺天财富中心2003芙蓉路与解放路占地面积7824平米,建筑面积7.2平方米,单栋29层交汇处新世纪大厦2003芙蓉路候家塘23层,其中地下3层,总面积38600平米.亚大时代2003五一路袁家岭长沙首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼,建筑面积33000平米.建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,地下2层,面积6000平米.唯一星城国际2004韶山路占地面积2576.35平米,建筑面积63921平米,地下3层,地上28人民路口层.恒隆国际2004五一路与蔡锷路总面积5000平米的专业写字楼,6-10米自然采光大堂,每3层拥有交汇处一个空中生态花园.第一大道2005五一路占地6869.3平米,建筑面积38207.44平米.芙蓉广场湖南文化大厦2005韶山路湖南首座全钢架结构的高层5A智能化写字楼,高99.8米,总建筑文艺路口面积约4.5万平米.新时空NO12005芙蓉中路3段总占地面积4800平方米,总建筑面积4.6万平