2009年上半年长沙市房地产市场分析报告[作者]：长沙市房产研究中心　　注：1.本报告仅供给相关领导、政府职能部门和房地产相关专业人士参考，属内部研究成果，未经许可，不得公开发布。　　2.本报告中涉及的新建商品房分类价格仅作本中心研究分析之用途，不是对外正式发布的价格数据。对外正式发布的房地产价格以市统计主管部门公布的相关数据为准。　　2009年上半年，中央及长沙市政府为“保增长、扩内需、调结构”推行的一系列政策措施已经初见成效，从今年上半年各月情况来看，商品房、二手房成交量连续四月保持高速回升，6月份内五区商品房、二手房更是双双突破历史最高水平，市场回暖态势明显。上半年全市（含郊县）完成房地产开发投资214亿元，同比减少2%，占全市固定资产投资的20%。商品房施工面积4484万㎡，其中新开工面积643万㎡，竣工面积527万㎡，与去年同期比分别增长36%、-38%、67%。上半年我市（含郊县）累计批准预售592万㎡，同比减少29%；实现商品房销售面积772万㎡，销售金额268亿元，与去年同期相比分别增长63%、56%。。　　PART1长沙市房地产市场基本情况　　一、房产一级市场（新建商品房）　　（一）新建商品房累计供应和销售总量分析　　上半年全市新建商品房累计批准预售591.92万㎡，同比减少28.95%，其中住宅批准预售535.67万㎡，同比减少29.45%。分区划来看，内五区新建商品房累计批准预售380.50万㎡，同比减少32.37%，其中住宅批准预售345.49万㎡，同比减少31.84%；四县市新建商品房累计批准预售211.42万㎡，同比减少21.82%，其中住宅批准预售190.18万㎡，同比减少24.64%。　　同期全市新建商品房累计销售772.25万㎡，同比增长62.82%，其中住宅销售728.31万㎡，同比增长76.76%。分区划来看，内五区新建商品房累计销售498.44万㎡，同比增长43.34%，其中住宅销售462.84万㎡，同比增长58.81%；四县市新建商品房累计销售273.81万㎡，同比增长116.34%，其中住宅销售265.47万㎡，同比增长120.15%。上半年全市新建商品房成交住宅与非住宅面积比例约为16.57：1。其中，内五区比值为13.00：1，四县市比值为31.83：1。　　表12009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅供应情况　　项目　　区域新建商品房其中：住宅　　批准预售面积　　（万㎡）同比　　（%）比例　　（%）批准预售面积　　（万㎡）同比　　（%）比例　　（%）　　全市591.92-28.95100.00535.67-29.45100.00　　其中开福区106.69-22.8518.02103.82-20.6019.38　　天心区46.50-45.297.8640.17-47.587.50　　雨花区126.36-33.2421.35107.22-34.9820.02　　岳麓区66.62-42.5111.2562.17-39.5511.61　　芙蓉区34.330.385.8032.101.085.99　　长沙县109.00-12.0018.41107.00-8.0019.97　　望城县43.81-37.847.4039.23-43.927.32　　浏阳市31.53-7.435.3319.94-21.223.72　　宁乡县27.08-35.584.5724.01-41.134.48　　表22009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售情况　　项目　　区域新建商品房其中：住宅　　销售面积　　（万㎡）同比　　（%）比例　　（%）销售面积　　（万㎡）同比　　（%）比例　　（%）　　全市772.2562.82100.00728.3176.76100.00　　其中开福区81.8311.1410.6078.9122.1810.84　　天心区100.9347.9513.0794.0758.1712.92　　雨花区174.0972.6322.54162.6986.0622.34　　岳麓区82.1445.1910.6477.1480.0810.59　　芙蓉区59.4622.677.7050.0134.846.87　　长沙县145.05157.0018.78141.46166.0019.42　　望城县33.1517.024.2932.3818.984.45　　浏阳市30.7363.443.9828.7853.043.95　　宁乡县64.88182.138.4062.85193.918.63　　（二）新建商品房供销对比（期间新建商品房批准预售面积：期间新建商品房实际销售面积）　　上半年全市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.74：1。分区划来看，内五区新建商品房供销比为0.76：1，其中新建商品房住宅供销比为0.75：1；四县市新建商品房供销比为0.77：1，其中新建商品房住宅供销比为0.72：1。从全市比值来看，供销比进一步降低，表明市场上的相对存量继续减少。　　表32009年上半年长沙全市及各区县新建商品房供销对比　　区域　　项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区长沙县望城县浏阳市宁乡县全市　　新建商品房1.300.460.730.810.580.751.321.030.420.77　　其中：住宅1.320.430.660.810.640.761.210.690.380.74　　（三）非市场定价类住宅供销分析（非市场定价类住宅仅指单位集资建房、定向开发和经济适用房）　　上半年内五区非市场定价类住宅共批准预售4149套、49.78万㎡，同比减少14.26%、18.54%；成交7016套，成交面积为83.09万㎡，同比增长67.81%、69.34%，成交均价为2183元/㎡。6月内五区非市场定价类住宅共批准预售63套、0.96万㎡，同比分别减少96.33%、95.26%，环比分别减少94.08%、94.18%；成交1575套，成交面积为22.38万㎡，同比增长120.90%、171.98%，环比分别增长103.23%、123.30%，成交均价为1857元/㎡，环比下跌11.57%。　　（四）新建商品房成交金额、成交均价　　上半年长沙市新建商品房销售金额为268.27亿元，同比增长55.69%，其中住宅成交金额为239.69亿元，同比增长78.44%。分区划来看，长沙内五区新建商品房销售金额为194.85亿元，同比增长37.66%，其中住宅成交金额为170.77亿元，同比增长61.26%。四县市新建商品房销售金额为73.42亿元，同比增长138.62%，其中住宅成交金额为68.92亿元，同比增长142.46%。　　上半年长沙全市新建商品房（含经适等）均价为3474元/㎡，其中住宅3291元/㎡；内五区新建商品房（含经适等）均价为3909元/㎡，其中住宅3690元/㎡；四县市新建商品房（含经适等）均价为2681元/㎡，其中住宅2596元/㎡。　　表42009年上半年长沙全市及各区县新建商品房、住宅销售均价、金额（含经适等）　　项目　　区域新建商品房其中：住宅　　均价（元/㎡）金额（亿元）均价（元/㎡）金额（亿元）　　全市3474268.273291239.69　　其中开福区419134.29406032.04　　天心区359036.24331031.14　　雨花区386567.29373960.83　　岳麓区366330.09349526.96　　芙蓉区453126.94396019.81　　长沙县308144.69301542.65　　望城县28569.4728299.16　　浏阳市20326.2418775.40　　宁乡县200613.02186211.70　　二、房产二级市场（二手房）　　（一）二手房累计交易总量分析　　上半年，全市二手房成交面积179.22万㎡，成交套数为15847套，成交金额为33.82亿元，与去年同期相比分别增长45.33%、75.32%、28.47%；其中住宅成交124.97万㎡，成交套数为13247套，成交金额为22.85亿元，与去年同期相比分别增长82.56%、86.22%、95.81%。分区划来看，内五区二手房成交面积113.24万㎡，成交套数为11651套，成交金额为26.72亿元，与去年同期相比分别增长37.09%、62.66%、25.36%；其中住宅成交88.62万㎡，成交套数为10349套，成交金额为18.71亿元，与去年同期相比分别增长76.27%、78.77%、91.02%。四县市二手房成交面积65.98万㎡，成交套数为4196套，成交金额为7.10亿元，与去年同期相比分别增长62.06%、123.63%、41.71%；其中住宅成交36.82万㎡，成交套数为2898套，成交金额为4.14亿元，与去年同期相比分别增长99.94%、118.79%、120.77%。　　表52009年上半年长沙全市及各区县二手房、住宅销售情况　　项目　　区域二手房其中：住宅　　销售面积　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）销售面积　　（万㎡）销售套数（套）销售金额（亿元）　　全市179.221584733.82124.971324722.85　　其中开福区18.3421473.8716.0920503.24　　天心区23.6719976.6215.0018853.10　　雨花区29.6335036.9123.8229785.19　　岳麓区20.3116693.8714.7413842.88　　芙蓉区21.2823355.4518.9820524.30　　长沙县23.951273