谨呈：衡阳建福房地产开发有限公司衡洲大道项目市场分析报告2008.07报告结构一、衡阳概貌二、衡阳市宏观经济分析三、衡阳市房地产市场分析四、衡阳市民居住需求特征五、项目解析衡阳概貌总体概况典型三线城市湘中中心城市湖南3+5城市发展战略的一极衡阳衡阳整个地域面积是15310平方公里，城市化进程较慢，是一个典型的三线城市。行政区划辖五区、两市、五县城市区域分布不集中衡阳市下辖南岳、珠晖、雁峰、石鼓、蒸湘5区，常宁、耒阳2市，衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东5县，总面积15310平方公里，其中市区面积513平方公里。人口市区人口有一定基数，外来人口少，且增长以自然增长为主，房地产发展潜力较大,以市区人口消化为主。2007年衡阳市市区土地面积513平方公里总人口728.83万城镇人口268.81万市区常住人口100万市区流动人口10万★其中其中15-6515-65岁人口约岁人口约520520万，占总人口的万，占总人口的70.6%70.6%衡阳是典型的“有色金属之乡”与“非金属之乡”?设备制造、精细化工、原材料加工在湖南省占有重要地位。?“十五”以来衡阳工业结构不断优化，已形成了带动经济增长和结构升级的5大支柱产业：黑色冶炼及压延加工、有色冶炼及压延加工、输变电设备制造、汽车配件、精细化工原料。交通与通讯非常便利?水路：水上运输便利，湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。?公路：在全国45个公路交通主枢纽城市中的重要地位，公路纵横交错、四通八达，京珠高速公路与衡昆高速公路在衡阳Ｔ接，北京至广州的107国道、衡阳至广西凭祥的322国道、连接湘赣闽南部的“三南公路”贯穿全境。?空港：市区距长沙黄花国际机场170公里，行程约2小时。?铁路：京广、湘桂铁路交汇于市区，开工建设的京广与京九铁路南段联络线也汇接于衡阳。衡北编组站以其吞吐量大、现代化程度高成为全国铁路大型编组站之一，平均日到达、发送1.2万辆。?通讯：通信业光缆长度达到5.56万公里，长途电话业务电路达21万路，全市固定电话用户达103.3万户，移动用户达96万户。已通固定电话行政村达到85%。衡阳作为全国45个公路主枢纽之一，不仅是不同运输方式的连接点，也是物流的集散地，这里的水运资源也十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年来，该市大力发展水路运输，努力构筑铁路、公路、水路“三位一体”的立体交通网络，并从抓基础设施入手，切实加强水路航道港口建设，实现了质的飞跃。旅游资源丰富，历史悠久，人文兴旺衡阳市山川流秀，历史悠久，人文兴旺，旅游资源丰富多彩。“雁峰烟雨”、“石鼓江山”“朱陵后洞”“青草渔家”、“花药春溪”“岳屏雪弄”、“东洲桃浪”、“西湖白莲”昔为衡阳八景。城区以外的衡山：萱州古河街、九观桥吃鸭和鱼、九观桥九龙峡源头漂流；衡东：游迷水；南岳：衡山名胜区（5A）；耒阳：蔡伦公园（含祠墓和纪念建筑）常宁：中国印山（主要宣扬湖湘文化）旅游资源丰富蔡伦公园罗荣恒故居湘西草堂南岳大庙景观资源丰富植被覆盖率高东洲岛歧山森林公园常宁庙前溶洞江口鸟洲酃湖水上乐园衡阳市宏观经济分析衡阳市对周边县市吸聚力较强常宁市和耒阳市是衡阳经济衡山实力最强的两个区域县衡东衡阳县县市区祁东?衡阳市区位于衡阳市核心区域，县交通便利，对周边县市吸引力强衡南?耒阳煤矿资源丰富，经济实力强县，聚集较多的私营煤矿企业主耒阳常宁市市宏观经济向好，为房地产开发提供较好的经济环境?衡阳整体经济实力以及GDP01-07年GDP变化一览表(单位:亿年增长率在湖南省内处于前元）列?近五年，是衡阳经济发展较快的五年，年均增长速度达到10%以上。特别是2007年增长速度迅猛。数据来源：衡阳统计年鉴2007湖南省主要城市2007年GDP一览表(单位:亿元）城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德GDP2190.25748.7523.1915.84823.51864.1GDP增长率16%14.9%24%15.2%15.30%14.6%数据来源：湖南主要城市统计公报2007农业比重稳步下降，工业比重逐渐上涨、第三产业有一定的波动100%50%0%2001200220032004200520062007第一产业28.2026.4023.7025.1025.4023.5024.50第二产业35.3035.8034.9036%38.5040.5040.60第三产业36.5037.8041.4038.9036.1036%34.90数据来源：衡阳统计年鉴2007在国民经济三次产业中，农业所占比重稳步下降，工业比重在2003年出现小幅回落，随后2004年稳步增长。第三产业发展有一定的波动。城市建设力度相对湖南其它同类城市小，但投入逐年不断加大，促进衡阳房地产的发展?固定资产投资水平偏低，增长相01-07年固定资产投资变化一览表(单位:亿元）对较慢，城市建设力度较弱?固定资产投资稳步增长，占GDP的比例不断提升，城市建设投入力度加大，对房地产开发有利数据来源：衡阳统计年鉴07年湖南省主要城市固定资产投资一览表(单位:亿元）城市长沙株洲湘潭岳阳衡阳常德固定资产投资1445.18288.7264.2320.43227.9231.9同比增长32.6%42%25.8%35.6%28.3%30.4%固定资产投资/GDP66%39%50.5%35%28%27%数据来源：湖南主要城市统计公报2007房地产发展已跨入快速发展期，未来发展前景广阔01-07年市人均GDP变化一览表(单位:美元）?人均GDP保持较高的增长速度，人民生活水平迅速提高?人均GDP从01年的701.9美元增长至07年的1448.5美元，房地产发展已经跨进快速发展期，未来发展前景广阔。数据来源：衡阳统计年鉴人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4，000US$4000-8，000US$8000US$以上启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期消费市场日益活跃，消费结构加速升级。衡阳市社会消费品零售总额单位：亿元3002502001501005002001年2002年2003年2004200520062007社会消费品零售总额77.02144.62156.03176.27202.55231.08272.36增长率（%）-88%7.90%13%15.00%14.10%17.90%数据来源：衡阳统计年鉴社会消费额7年时间增长了253%，消费市场日益活跃，消费结构加速升级。城市居民消费能力和储蓄能力不断增强，表明消费者购买房屋等大型消费品的能力不断加强，拉升房地产需求?城市居民人均可支配收入稳步上升，消费能力不断提升?消费支出占可支配收入的比例不断下降，居民储蓄能力不断增强，保障购买大型消费品能力01-07年城市居民人均可支配收入和消费支出变化一览表（单位：元）数据来源：衡阳统计年鉴市民住房面积和支出均较小，房地产市场有广阔的空间?衡阳市的恩格尔系数为恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准53.3%，住房支出仅占总支出生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）的10.8%。55～597.6温饱型50～5511.2备注：恩格尔系数是指食品支出总45～5012.1额占个人消费支出总额的比重。小康型40～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％?发达国家经验表明，在人均住左右，发达国家一般达到25％。宅建筑面积达到35至40m2之前，住房需求会持续旺盛，说衡阳市2007年经济数据明衡阳房地产市场有广阔的发恩格尔系数（％）53.3%展空间住房支出10.8%城市居民人均住房使用面积（m2）27.8数据来源：衡阳住宅与房地产信息网衡阳宏观经济特征小结1、城市经济总量不大，经济发展平稳但增速低于全省平均发展水平；２、同全省相比，全市和城区的产业结构优化程度不高。城区经济主体是第二产业特别是工业，利税超过“半壁江山”；但工业规模小，技术含量低制约了第二产业的发展。第三产还欠发达；发展与经济总体结构不相称。３、消费市场日益活跃，消费结构加速升级。４、居住开支比例较小，但居民消费能力不断增强，房地产消费力提升空间大。衡阳房地产市场分析城市规划与建设一小时交通圈潭武衡广速西高衡山客炎衡县极化一点，构筑一圈”的城镇化发展思衡高邵运高衡东路衡怀铁速速衡阳衡大高路站县“十五”期间，衡阳市顺利完成了城区速县市区外环线（东、西外环线）、衡大高速公祁东路、京珠高速和衡枣高速市区连接线、县衡南连接线、常宁连接线和祁东连接线湘桂铁衡南的竣工通车，实现了市区到各县市的路高县“１小时交通圈”，目前在建的衡炎、衡枣1小时交通潭衡西、衡邵、衡临、衡岳高速及将建速圈耒阳路京速京的武广客运衡阳段等运输枢纽形成了衡常宁广珠市铁阳的大交通格局。市高衡阳市武广客运站的建设，将有力提升衡阳在全国的铁路枢纽地位及城市的品位。在规划上，未来城市向西、南发展，但未来城市行政办公中心将聚集在高新片区（西部），未来城市结构上，老城区仍是全市的核心区域?规划上，城市向西向南发展，但目北城片区前南部建设力度较小，西部发展强度大。?老城区进一步强化商业功能，对全区中市吸引力增强。心区高片新江东片区?华新开发区为全市的行政中心，是片近期（5年内）城市建设的重点区域，但3-5年区内配套不完善，难以聚集人气。南城片区旧城改造、新城扩张?衡阳正在加强老城区的建设改造，依托湘江、蒸水、耒水等“三江”两岸构建城市滨水景观区。?湘江西岸、蒸水风光带投入使用?蒸湘南路向南延伸至西外环线、衡洲大道扩宽64米，成为城市东西主干道。?工业园、民用机场、旅游风景区建设喜人?高新片区的市政建设、高档住宅建设、休闲设施建设旧城改造、新区开发紧密结合，加强道路交通、健身休