长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告（之一）——基础研究篇研究内容?长沙宏观经济分析?长沙城市发展分析?长沙房地产市场分析?项目地块价值分析2长沙宏观经济分析3按照国际经验，长沙近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展长沙市历年经济发展状况亿元GDP固定资产投资?近5年长沙市GDP增长率12001108.8550%年增长率年增长率保持在12%以上，2004年1000928.2240%38.3%38.9%38.3%达到14.8%，房地产业处于812.936.5%800728.08668高速发展期。656.4130%28.1%607.660022.7%?近3年长沙市固定资产投49536338220%资年增长率保持了36%以上40014.8%28014.0%14.3%20212.1%12.7%，2004年已达668亿元，11.3%10%200增幅高达38.9%。大量投资已经在基础设施建设方面发00%200020012002200320042005上半年挥了效用房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系?与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济水平仍小于4%4%-5%5%-8%大于8%然偏低，与其城市地位相比，还有很大的发展空间萎缩停滞稳定发展高速发展周边省会/直辖市重庆广州武汉长沙南昌南宁GDP（亿元）2665411519561108770588较上年增速12.2％15％14.5％14.8%16.5％13.2％4长沙市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期?长沙人均GDP近年来一直长沙市历年人均GDP发展状况维持在10％以上，并在不元2000014%断加快，经济增长迅速13.4%1800018296人均GDP年增长率155061600012.6%1374712%140001243611.5%1126211.4%?长沙2004年人均GDP约1200010.8%2258美元，同时说明长沙1000010%房地产处于快速发展期800060008%4000200006%20002001200220032004人均GDP与房地产发展关系0-800US$800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期5长沙市以第二产业为主，农业比例明显偏高100%?从历年来数据看出，长长沙市历年产业结构状况沙产业结构稳定于“三、80%46.60%47.8%48.4%49.9%48.7%46.3%二、一”型第三产业60%第二产业40%?“三、二、一”的产业结第一产业41.10%40.9%40.8%40.4%42.4%44.4%构表明了产业结构逐渐优20%化，消费能力逐步增强。12.30%11.3%10.8%9.7%8.9%9.3%0%199920002001200220032004亿元60021%第二产业增加值年增长率20.3%20.0%50018%15.0%492.5715%40013.1%12.4%393.9212%3009.9%337.3297.099%200251.47268.46%1003%00%1999200020012002200320046长沙社会消费品零售总额增长迅速?社会消费品零售总额长沙市历年社会消费品零售总额亿元社会消费品零售总额年增长率增长迅速，自2000年60018%16.2%16.5%以来，每年保持了12%50015%14.4%14.0%525.1312.7%以上的增长率，200440012.1%45212%年和2005上半年更是401.1300344.979%307.88294.6在16％以上，居民消2006%费明显升温。1003%00%?长沙社会消费品零售200020012002200320042005上半年总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出周边南宁、南昌一倍还多周边省会/直辖重庆广州武汉长沙南昌南宁市社会消费品零售9551363960525234239总额（亿元）较上年增速14.3％13.8％12.5％16.2%16.8％15.1％7长沙居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高长沙市历年人均可支配收入?长沙市城市居民的人均12000元1102136%可支配收入处于一个较高1100032.3%31.6%33.4%的水平，在周边省会城市993310000/直辖市中也只低于广州902126%870490007985?近三年长沙市城市居民800016.4%16%的恩格尔系数一直低于6656700011.0%35％，根据联合国粮农组9.4%9.0%9.9%10.1%织提出的标准，恩格尔系60006%数在30-40%间为富裕200020012002200320042005上半年人均可支配收入年增长率恩格尔系数周边省会/直辖重庆广州武汉长沙南昌南宁市人均可支配收入92211688495641102187449531（元）较上年增速13.9％12.5％12.2％11.0%12.2％4％恩格尔系数37.8％38.3％40.95％33.4％8长沙人消费意愿强烈0.96?2004年城市居民人均0.94消费性支出达到了90320.94元，在省会城市中由上0.92年第4位上升到第3位0.900.900.880.870.87?六年来，长沙城市居0.86民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在0.840.8480%以上，消费特征明0.820.82显0.800.78?市民敢于消费，爱“吃”，好“玩”，不太重199920002001200220032004视储蓄访谈刘先生：长沙市酒吧周一到周日生意火爆，每次去酒吧消费多在600元以上易小姐：长沙市27、28岁以下的年轻人几乎没有存款，都平时消费掉了9长沙市对外贸易总额小，不及一些滨海城市外贸总额的零头，在内陆省会城市中也不突出；利用外资额少，但近年来增长迅速?长沙市2004年全年全市进出口总额（海关口海口15.06进出口总额（亿美元）径）24.54亿美元，同比增长沙24.54长20.1%，其中进口10.88亿美元，出口13.66亿美元合肥35.08?2004全年全市利用外资项南昌16.59目(企业)达134个，同比增加12个；合同外资金额厦门241.19.07亿美元；实际到位外青岛269.88资金额5.01亿美元6000060050100150200250300实际利用外资金额/万美元增长率/百分比53.15000049.850海口3.250200长沙5.014000040实际利用外资额（亿美元）合肥3.16300003277530南昌7.32652723.6200002017.37厦门5.7177071000010青岛38.1700051015202530354045200020012002200310地区生产总值横向对比（2005前三季度）3500GDP/亿元增长率/％16.517.31816.415.715.914.515.016300014.314.813.013.11412.114.114.014.212.5250013.31212.011.6200010.010.111.6107.59.821500782361210005.428803..30283.4517546.5..63.94174875.7.2216562245.89489350011534013391131344..4.7.5.6.9.4.8.1.1.411210143027211036211165164769797598765443311100广杭成南武沈石济哈郑福长长西昆南太南合兰乌海银西州州都京汉阳家南尔州州春沙安明昌原宁肥州鲁口川宁市市市市市市庄市滨市市市市市市市市市市市木市市市市市齐市在全国省会城市中排第13位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位11规模以上工业总产值横向对比（2005前三季度）4500工业总产值/亿元42.2增长率/％454000402353500.631.7233.1730.227.9228.028.227.7303000428.726.023.026.125250024.421.122.321.22015.220.42000716.114.617.5.114.812.315144.4150088357.11091000273.6.8769556..80744899...6.1243382616765457541.4.7.8.9.6.1.5.9.6.9.4.9.4.850011544655967058594249920113221069760707152761111876666543322110-5广杭南武济沈石福长郑成昆哈西太长合兰贵乌呼南银海西南州州京汉南阳家州春州都明尔安原沙肥州阳鲁和宁川口宁昌市市市市市市庄市市市市市滨市市市市市市木浩市市市市市市市齐特市市在全国省会城市中排第16位，在中部六市中排在武汉、郑州、太原之后位居第4位12社会消费品零售总额横向对比（2005前三季度）1600社会消费品零售总额/亿元增长率/％20.819.32114001816.216.415.916.115.8120014.614.214.015.514.11513.215.113.714.613.614.5100012.711.613.412.913.613.41211.712.08007.93986003166285400..43799..8477350..965773764.73576389..01.6.96924482320065514.4.66.2.9.5.1.7.6.1.8.07765072230919894422.1.0.1544414