辰隆金马路健康街项目定位建议青岛百年基业潍坊分公司2008–7–21Tel:0536-886375713853658795E-mail:shiling_pan@126.com青岛百年基业一、市场分析二、项目分析三、客群分析四、规划建议一、市场分析A、潍坊市地产概况1、市场简述2、竞争手段趋向全方位和多元化3、消费市场日趋理性和个性化4、潍坊区域市场购买力分析青岛百年基业1、市场简述?房地产的竞争由价格竞争、概念竞争后转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为潍坊房地产市场新法则?大型化、集约化开发的楼盘成为市场竞争的热点?“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视青岛百年基业2、竞争手段趋向全方位和多元化?市场竞争在新兴区域展开激战，今年的“潍城板块”项目遍地开花?大型楼盘具有综合素质优势，中小型盘以个性化或特色需求也在市场占据一席之地?竞争手段从常规的手段到新兴方式层出不穷，为了吸引眼球，各种手法不断被创新青岛百年基业3、消费市场日趋理性和个性化?近年经济发展较快，居民收入（包括预期未来收入）上升，但是实惠性消费心理仍旧占据主导地位?消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强?各种不同类型的消费者对楼盘的选择都有自己的标准和喜好青岛百年基业4、潍坊区域市场购买力分析A.市场需求总量继续增长，但增长速度放缓。2007年的潍坊人均居住面积接近全国人均居住面积，但总体购房需求量相对来说仍处于快速增长之中，但高档商品房的空置率与去年相比有大幅度的提高，加上这一、二年的股票、基金和黄金的价值节节攀升，转移了很大一部分的投资型客户，反映高端客户投资心理日益成熟。青岛百年基业B.客户对产品要求越来越高从商品房时代以后，客户已经从“有地方住到住的舒服与否”的观念转变，这就必然导致楼盘本身的素质提高上去，包括产品的外观、户型、建材、配套、智能化、物业管理等指标。C.购房区域变化由于潍坊近年来城市明显东扩，市政机关和相应办事机构、大型企业单位都陆续在东部落户并建设单位住宅区，形成了高阶层人群向东聚居的形势，白浪河以东土地资源稀缺，房价节节攀升，不可避免的吸引了大部分的居住型和投资型客户东移。B、高新区概况：潍坊高新区是1992年经国务院批准设立的54个国家级高新区之一，同时拥有国家级创业服务中心、国家级出口加工区的牌子，位于市中心城区，总人口24万人，行政辖区面积116平方公里，地势平坦，紧临济青、潍莱高速公路入口处，胶济铁路穿境而过，交通便利；区内空气清新，环境优雅，基础设施配套完善，生活娱乐设施完备齐全。2007年，全区完成工业总产值527亿元，实现财政总收入29.1亿元，地方财政收入7.03亿元，完成进出口额3.8亿美元。C、竞盘分析1楼盘名称香格里·晶座13外墙保温涂料2项目位置健康街/虞河路14户型面积30～136㎡，2梯6户3开发商潍坊英洲置业15户型结构公寓、一室一厅、三室两厅4占地/建筑面9000㎡/3.5万㎡16付款方式按揭、一次性积5楼层价格2900～3700元/㎡17工程配套费天然气35元/㎡，6056元/，均价3400元/㎡户6地下室价格无18优惠政策无7车库价格8万/位19结构类型框架8楼盘规模300户20物业费用0.75元/㎡9绿化率/容积30％/3.521周边公交6、12、32、33、31、81率、5510交房标准毛坯22已销比例40％11交房日期08年底23广告投入晨鸿、晚报、车体、户外12工程进度封顶24销售代理青岛海英辉1楼盘名称金宝·水晶名城13外墙保温玻璃幕墙2项目位置东风街沃尔玛对面14户型面积35～90㎡，主力户型45㎡3开发商潍坊金宝园置业15户型结构写字间4占地/建筑面2327㎡/17080㎡16付款方式按揭、一次性积5楼层价格均价3800/㎡，最17工程配套费高4200/㎡6地下室价格无18优惠政策无7车库价格100个，免费使用19结构类型框架剪力墙8楼盘规模200户20物业费用9绿化率/容积21周边公交率10交房标准22已销比例50％11交房日期09年5月23广告投入12工程进度已封顶24销售代理厦门蓝天彩虹购买人群主要是年轻的创业者、地产投资者和附近超市供应商用于办公的公司。其中针对佳乐家、沃尔玛的供应商占较大比例。1楼盘名称泰华领域13外墙保温玻璃幕墙2项目位置胜利街/虞河路14户型面积46～50㎡3开发商中鼎置业15户型结构一室一厅4占地/建筑面8683㎡/9万㎡16付款方式一次性，按揭积5楼层价格起价3000/㎡，均价17工程配套费35元/㎡3800/㎡6地下室价格无18优惠政策一次性9.7折，按揭9.8折7车库价格免费使用19结构类型框剪、钢混8楼盘规模1543户20物业费用1.5元/㎡9绿化率/容积21周边公交率52路、环16路、30路10交房标准毛坯22已销比例90%11交房日期08年10月底23广告投入晨鸿、短信、电视等12工程进度封顶24销售代理雅和策划1楼盘名称金融街13外墙保温2项目位置胜利街/潍州路14户型面积3开发商置城实业15户型结构4占地/建筑面31334㎡/30万㎡16付款方式积5楼层价格均价3300/㎡17工程配套费6地下室价格无18优惠政策7车库价格免费19结构类型框剪8楼盘规模2000户20物业费用1.4元/㎡9绿化率/容积34％/9.621周边公交率10交房标准毛坯22已销比例60％11交房日期23广告投入12工程进度24销售代理1楼盘名称河北康城13外墙保温2项目位置健康街与金马路交汇14户型面积56㎡，10％；93～110㎡3开发商隆翔置业15户型结构一室一厅，三室两厅4占地/建筑面31334㎡/30万㎡16付款方式积5楼层价格起价2200/㎡，均价17建筑规划2栋高层，11层。底层2层2700/㎡，每层加30商业元6地下室价格无18优惠政策7车库价格19结构类型砖混8楼盘规模240户20物业费用9绿化率/容积36％/1.1321周边公交率10交房标准毛坯22已销比例50％11交房日期08年10月23广告投入12工程进度完工24销售代理潍坊万达1楼盘名称天马国际13外墙干挂石材2项目位置东风街与金马路交叉口14户型面积99～2140㎡3开发商大邦房地产15物业类别写字楼4占地/建筑面8230㎡/53000万㎡16付款方式一次性、按揭积5楼层价格起价3780/㎡，最高4530/17车位价格地下175个,售价10万元/㎡个、地上120个，免费7楼层状况主楼27层,副楼12层,地下19结构类型框剪2层8楼盘规模140户20物业费用9绿化率/容积26％/6.4421周边公交16路、52路、56路率10交房标准毛坯22已销比例90％11交房日期08年4月23广告投入12工程进度完工24销售代理主楼总高27定位于中高档写字楼。副楼总高12层，定位于商务多功能公寓，面向创业阶级和地产投资群体而开发。主楼－1F--2F为停车场；1F为商务酒店大厅、银行、商务中心、文具超市、书吧等；2F-4F为酒店办公、多功能厅酒店包间、零点餐厅、职工餐厅、配餐室；5F-10F为商务酒店；11F-25F为商务办公；26F为健康娱乐分所；27F为观光休闲主题咖啡吧。D、市场总结目前潍坊市整体市场比较低迷，但是仍处于缓步上升趋势；商业地产升值潜力较大；除个别成熟区域除外（泰华、东风街/新华路周边），写字楼仍没有得到多数人认可，商住一体、单身公寓销售比较良好。?所调查楼盘户型定位多以大户型或小户型的公寓为主，可以得出，高层住宅的中小户型的市场空白点需要切入，这是目前潍坊高层市场的份额所在。二、项目分析A、区域概况?地理位置：项目处于开发区健康东街和金马路交会处，属于河北张家庄用地。?区域特性：潍坊市高新技术产业开发区地处潍坊市市区东部，东南依坊子区，北接寒亭区，西侧、南侧与奎文区毗连。高新区面积21.6平方公里,常住人口10余万人。?村庄分布：项目周边1公里范围内，有五个村庄分别是大河北、小河北、石甲、三甲、三官庙。共有固定人口6000多人，外来人口3000多人。青岛百年基业B、周边现状?改造情况：现已改造完成河北小区，其中有192户居民，本村村民约有80户。?周边小区：石甲小区、河北康城、天马国际、河北小区、潍坊东方家园、北海花园、三甲社区?商业概括：现周边餐饮、学校、医疗等其它服务比较齐全，但没有规模较大的商业C、未来规划?本项目情况：距济青高速约8公里。1-2层为商业，3-5层为写字楼，五层以上为住宅；本项目沿健康街为15层，沿金马路为12层；商业离健康街绿化带约为15米。金马路扩建后,没有沿街商铺。?政府未来规划：现已进入城中村改造，村中的政策基本是以旧房面积换新房面积，每人赠送30㎡。如有想再购房者，村民按市场价优惠下浮18%，住房先住后拆。2008年开始改造，于2010年改造完毕。·项目SWOT分析及对策S优势：项目紧邻健康街和金马路，出行交通方便，健康街是进入潍坊的大门；随着周边的基础配套、交通状况的改善等利好因素，未来该项目客户群可辐射周边，客户范围较广；户型设计较合理、面积适中，在客户年龄段上有了较多的选择余地。尤其是中小面积的房源会吸引占主导购房群体的工薪阶层人士。2007年潍坊的房价增幅平均已超过6%，而潍坊的房价在山东来说仍属于偏低，且目前正处于向二线城市发展阶段，需要催生大量的购房需求。老百姓对于潍坊房价的上涨、房屋的增值的可能性等也抱着乐观、积极的态度。整个小区目前为待开发阶段，客户最为关心的价格会在认购阶段有所体现，而且认购阶段的价格会是整个销售周期最便宜的价格，这将成为潜在客户购房的一个重要因素。青岛百年基业W劣势：本案为纯