呈：东莞市世纪城商住开发有限公司世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告14／11／2214／11／22本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。商业物业目标沟通世世纪纪城千城千亩亩大大盘盘商商业业物物业运业运作作住宅商业对项目发展的作用目目标标：：②项目整体增值：形成对世纪①利润的重要来源城整体项目运作的价值支撑；①利润的重要来源；③展示价值；②成为项目增值举措③具有展示价值本报告是严格保密的。2概况?长约180米，总面积10163M2；?由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成；?一楼层高4.5米，二楼层高3.45米；?店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；本报告是严格保密的。3周边商业分析四环路金地?周边半公里之内居住人口不足万人;新中银东现代经典?尚未形成成熟的生莞活圈；大道世纪城?没有成熟的商业；五环路世纪绿洲在建入住待建本报告是严格保密的。4汇报思路东东莞商莞商业业物物业业市市场场分析分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。5东莞商业物业市场分析商业物业的两种类型：大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等；临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；本报告是严格保密的。6大型商业物业比较表名称规模(M2)商业主力店(主题商业)售价返租情况销售率第一总70万,步行街、大型百货、超市1F:25000，2F:1600三年返租，第商业国际商业11.6、品牌专营店、精品专卖0，3F:8000，最高一年5%，二年70%；万;店、主题乐园、风情美食42000。6%，三年7%;广场;华南总89万,复合商业，八大营业区域1F:2万，2F:1.6万，十年返租，前销售60%MALL商业可售，集百货、超市、饮食、3F:1.3万三年7%，后76万娱乐于一体；年递增5%。买铺收一年租金世博20.8万;集饮食、娱乐、购物、休1F:1.8万，2F:1万，发展商控有63.28开广场商业16闲、商务于一体的大型主最高2万多成经营权，实盘；销售万题娱乐购物广场行开业前期“反40%租承包经营”地王32.8万;复合商业，集商业步行街1F:2.5万，2F:1.5万————国际商业面积、主力百货店、专卖店、，3F:8000万;广场10万主题公园、娱乐场、风情美食广场、康体中心于一体模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；本报告是严格保密的。7商铺调查表租金和售价的关系名称规模性质售价花园路干道两侧全街铺28000东城步行街干道两侧全街铺32000西正路市桥路干道两侧全街铺34000～36000宏景中心——街铺+内铺15000~19000石竹新花园7000多街铺11000景湖春天5000多全街铺21000新天地7700街铺+内铺12000?东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；本报告是严格保密的。8商铺经营状况名称业态月租金人流出租率花园路餐饮、酒吧、服饰精品100车流和人流多100%东城步行街服饰、美容通讯等140车流少、人流多90%西正路市桥路餐饮、通讯、茶艺、士多130~160车流、人流多100%宏景中心中介、琴行、驾校、灯饰55~80人流、车流一般30%装饰五金建材、美容美发、餐石竹新花园45~55人流、车流一般80%饮超市、装饰材料、五金水暖、人流多、车流一景湖春天7050%干洗般人流量是影响商业街价值的关键因素：——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；本报告是严格保密的。9东莞商铺调查小结?购买商铺的客户主要?商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报目标是保值和增值；率比较稳定；?“一铺养三代，”主要?东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回体现了商铺的价值，报率略低（在4.0％～4.5%之间）；而被集中商业推广所?投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；套用，误导消费者；本报告是严格保密的。10汇报思路东莞商业物业市场分析商商业业物物业业价价值值判判断断世纪城国际公馆商业街价值分析世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。11商业物业价值判断周边人流量多少商业物业商圈内的消费能力优惠政策是否有足够的吸引力投资价值非短期的租金回报，而在于长期的升值空间街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资一铺养三代的品种“铺”集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营本报告是严格保密的。12关于两种商业类型的价值对比研究商铺商铺集中商业集中商业周边商圈的经营环境；周边商圈的经营环境；价值依托的基础价值依托的基础很强的自我调节能力；受经营状况好坏的制约；；价值的保障（风价值的保障（风保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；险）险）本报告是严格保密的。13关于东莞目前商业物业投资价值的思考东莞城区需要多少商业物业？?大型集中商业的集中面世，给东莞商?城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米；业物业的长期竞争和发展带来极大的?东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米；压力。?最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2M2/人；参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；本报告是严格保密的。14汇报思路东莞商业物业市场分析商业物业价值判断世世纪纪城城国际国际公公馆馆商商业业物街价业值价值分析分析世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。15世纪城国际公馆商业物业价值分析世纪城商业街——最凯旋城景湖春天大的商业价值在于未来景湖花园阳光假日升值潜力：泰景湖春天东四环路?位于东莞最有发展潜力金地格林小城的城市生活圈内，生活圈内的总人口将可望突东破10万人；莞泛世纪商圈日渐成型大世纪城?将形成东莞规模最大，道档次最高的社区；五环路?将拥有含金量最高的客户群体；世纪绿洲本报告是严格保密的。16本项目商业物业的可能性吉之岛、沃SHOPING物业类型尔玛等大超商业步行街专业市场?以风情商业街为主的MALL市运作模式最为可行；动辄数万平如无特色，无法提供足对住宅品方米的大开所在位置难问题够数量的停质造成影间，建筑形以吸引足够车位响式无法满足人流可行性不可行不可行不可行可以参照本报告是严格保密的。17汇报思路东莞商业物业市场分析商业物业价值判断世纪城国际公馆商业街价值分析世世纪纪城城国际国际公公馆馆商商业业街街营销营销策略分析和策略分析和实实施方案施方案世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨本报告是严格保密的。18商业街的SWOT分析营销策略SS（优势）：（优势）：WW（劣势）：（劣势）：1.全街铺；1.目前基本无商业氛围，无2.公馆社区品质和客户群的法立即持续经营；?让客户回归于关注商业含金量；；价值的本源；3.高起点的商业街规划和品?通过设计全新的形象，质；4.泛世纪商圈的逐步形成；形成差异化；?降低置业门槛，有效扩OO（机会）：（机会）：TT（威胁）：（威胁）：大客户层面；1.街铺是最受广东投资者关1.东莞投资类型商业的总体?打造泛世纪城商圈蓝图注的投资型物业；供应量巨大；；2.公馆二期集中商业即将动2.大型集中商业的推广力度工，三-五千平方米的主和声势占据先机；力店可望进驻；本报告是严格保密的。19推广形象的确定经营组合：?推广名建议：?东东方方魅魅力力高档餐饮；?书店、药房、电器；?西餐、清吧；?美容化妆品、服饰形象延展：?银行、证券业；；与上海新天地，?高尔夫艺术精品店等运动特区；?鲜花店、24小时香港顶级娱乐明星组合便利店；投资的价值直接链接；本报告是严格保密的。20营销举措1：新闻发布会目标：举措：邀请各家媒体和专业人士参与；主题：?引发对世纪城商业街1、泛世纪城生活圈商业价值分面世的广泛关注：析；?引发业内和专业人士对集中商业和商铺的2、集中商业和商铺的投资价值投资价值分析和争论论；；本报告是严格保密的。21营销举措2：产品包装方式一：卖商业街物业；——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”……。方式二：复合型金融投资产品——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”，——东莞2004年最有吸引力的金融投资产品?1——最低首期，最高投资回报率的东莞商业物业投资品种操作方式本报告是严格保密的。22操作方式拉高未来价值，降低现有的置业门槛；拉高未来价值，降低现有的置业门槛；?帐面定价=实收均价/79%；?购房时发展商一次性按照7%的年租金回报率支付三年租金；?客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；本报告是严格保密的。23案例分析假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期四成，32万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012640万；（首期四成应付，405056万）；一次性返租三年抵扣首期年回报率7%，返还款212654万；降客低户实际缴纳首付；首期款192400万，相当于19%；年回报率高出市场一般水平的80%；本报告是严格保密的。24营销举措3：挖掘老客户老客户投资计划:1、老业主购买商铺的的额外回馈措施；——2%额外购房优惠措施；2、购买商铺和住宅的客户特别优惠措施；——3%额外购房优惠措施；本报告是