海陆世贸中心策划思考　　杭州启锐地产顾问2008年１２月２０日目录桐庐住宅市场概况桐庐商业现状(略）现状分析如何聚人气现场包装整改招商建议如何招商一二期运营策略三期分期开发步骤小户型公寓推广思考写字楼定位思考ＰＴ１桐庐住宅市场概况1.聆江景园112.阳光华庭3.家景星城4.世纪花城225.乔林新城6.普罗旺斯337.文昌苑8.大奇山居７55466８桐庐房地产住宅供应量状况2000150010005000聆江文昌世纪阳光普罗乔林家景大齐景园苑花城华庭旺斯新城星城山居总套数6002641500100011009711800720整个桐庐房地产市场的新公寓房供应量比较大,达到了7955套.桐庐现有人口49万.有购、换房需求的不足两成，再除去一些有需求但是无能力者，这么大的供应量的确需要一个长的时间过程去消化，市场存在一定的压力。去化情况10008006004002000聆江文昌世纪阳光普罗乔林家景景园苑花城华庭旺斯新城星城推出套数9880900211100621400售出套数282681063301180从在售各案去化情况看，除了世纪花城开盘较早，其在去年国家宏观调控政策出台前就已经去化掉大部分房源，目前仅剩楼层和房型相对较差的。相反，其他楼盘在政策出台后的销售情况都不甚理想，平均去化率在20%-30%左右，甚至更低，可以说，目前桐庐的公寓市场处在一个买卖双方僵持博弈的阶段。价格情况360034003200300028002600聆江文昌世纪阳光普罗乔林家景大齐景园苑花城华庭旺斯新城星城山居均价34503088340032003000350034003100至2003年8月，桐庐首届房交会在售公寓价位基本在1900-2000元/平方米之间，到了2004年上半年，公寓均价则在2200-2400元/平方米，2004年下半年，公寓起价2700元左右/平方米，均价基本在3000元左右/平方米。2005年上半年公寓均价大约在3200-3700元/平方米，随着国家宏观调控的进行，房价的涨幅也被有效抑制，目前桐庐公寓均价为3260元左右。各案主力面积及总价项目名称主力面积范围(平方米)主力总价(万元)聆江景园133-15645-53文昌苑100-13830-42世纪花城91-12231-41阳光华庭92-12629-40普罗旺斯115-12734-38乔林新城119-14341-48家景星城110-14037-47大齐山居100-12031-37桐庐目前公寓市场在售的项目中，房型主要集中在两房和三房，面积段范围比较大。总价方面，就目前桐庐人均收入1300/元/月左右来计算，31-53万的总价还是比较高的．特色楼盘-聆江景园位置介绍：聆江景园北靠富春江，南望大奇山，东邻梅林溪，西与富春江和分水江的交汇口相邻，且社区隔江正对桐君山风景区，整个社区可以说是位于群山环绕、三水汇流的核心地段。项目概况聆江景园是一个融自然人文景观和新世纪居住理念为一体的高档住宅区。在整个规划上，借用美丽的富春江和梅林溪景观，营造出一个空间舒适、环境优美、景观通透、设施齐全、交通便捷的新型生活社区。小区通过设计合理的路网结构，灵活的住宅布局并结合富春江60米、沿梅林溪40米幅员广阔达2万多平方米的公建绿化带，形成了园林式、生态型的整体居住环境，从而构筑出汇集10幢多层、4幢小高层、6幢高层的大型山水人文精品社区。周边环境聆江景园地处桐庐江南新区。新区布局合理，道路宽敞，市政配套设施完善，是桐庐全县的政治、经济、文化、教育中心。新区配套的公共设施，如图书馆、博物馆、体育馆、富春医院桐庐中学等先后建成。居住氛围日益成熟，从而为该案提供了便利的生活条件。ＰＴ２桐庐商业各业态及商业现状（略）ＰＴ３海陆世贸中心运营思考天下大势　2002年中国房地产界首次提出“商业地产”这个概念以来，先后经历了2002“强力启动”年、2003“快速发展”年、2004“问题”年以及2005“空置”年四大阶段。　　2006年以来，国内商业地产将迎来“国际年”，同时呈现融资渠道国际化、商业形态国际化、运营模式国际化以及商品品牌国际化四大特点。商业地产的发展模式也将从短期销售模式特别是售租与经营分离的状态，向持续运营的不动产模式转变；以及将完成从产品经营向资产运营和资本运营的跨越，并实现与资本市场的全面接轨。资本运作是大势所趋　　　海外资金的直接投资尤其是REITS的在国内出现，如新加坡凯德置地和澳大利亚麦格理在国内市场的连环收购，以及去年东亚银行首次对中国的品牌地产企业发放中长期租约抵押贷款等标志性的事件，都证明和昭示着中国的商业地产正成为海外资本垂涎的蛋糕。　　　121系列文件出台，银行信贷-债权融资的中长期化和非银行信贷融资-股权融资的陆续推出，国内的商业地产肯定会迎来从以销售为主流的产品现金方式向租售结合的资产经营和以租为主的国际不动产方式转变；而且今后商业地产全程化、定制化和专业化的商业规律也已是大势所趋。任何伟大的策划必须建立在项目资本良性运行基础上，１２万的商业地产注定是长期运营的长线收益物业．商业地产的核心能力是资本运营，在目前的宏观政策下，不动产投资型物业已经被抑制，２００７年国家的宏观政策将步步紧逼．从桐庐的市场层面来看，商业和住宅市场日趋饱和，去化速度缓慢．常规的思路市场风险大增．　　本项目还有酒店和大卖场等长线收益物业．从长远来看，随着时间的积累，本案商业还有跳跃式的增值空间．所以商铺部分现在套现并非最佳时机．解决好资本运营是项目成功的核心．　本项目是一个集酒店、办公、居住、商贸、餐饮、娱乐、旅游购物为一体的综合性项目．“豪布斯卡”（HOPSCA）为欧美国家最先进的商业地产模式之一，本质为酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋综合购物中心SHOPPINGMALL＋商贸博览CONVEN-TION＋国际公寓APART-MENT的复合体　“豪布斯卡”（HOPSCA）一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。形态和功能：海陆世贸中心符合HOPSCA豪布斯卡原则和定位推广及形象定位：三期项目的启动需要新的概念和元素并和前期纯商业有一个区隔海陆世贸中心重新定位为　　HOPSCA豪布斯卡街区　　海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区这种以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品,它有着功能协同、空间紧凑、抗风险能力强等优点。最重要的是它产生的互动效应、规模效应，可以带动地产升值，提升入驻商户或企业形象，方便使用者，减少综合使用成本、树立区域乃至城市标志，体现了资源共生、聚合增值的优势，具备浓郁的现代化特征。　　　　海陆世贸中心HOPSCA豪布斯卡街区不仅仅是商业街的“购物街”更是“生活街”。　　　商业街一直是作为购物街来经营，这种陈旧的经营观念固定了商业街的思维定式，商业街的经营观念也要有相应的变化。“豪布斯卡”原则的提出正是商业街的经营观念创新的结果。即商业街不仅仅是一个购物的场所，而是一个集旅游＼购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间，“生活街”这一观念上的创新，为项目前期商业街的招商及繁荣注入了新的力量和元素．　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析一　　Hotel为酒店。本项目可将可引进两家酒店，一家四星级标准酒店，一家为经济型连锁酒店．在商业街周围建立一些酒店：一是增加商业街的客流；二是增加商业街的顾客的滞留时间。随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品消费休闲消费将日益成为主流，作为满足人们休闲消费需求的酒店业是必不可少的，而把酒店引入商业街区可为一举两得，既适应了消费潮流的变化，又可带动连续购买。　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析二　　Office为办公楼。在商业街适当引进办公楼，主要是为了增加白天的人口。进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，他们是中高档商品的目标顾客。另一方面，办公人员进出商业街，使客流呈现多元化。保守估计，每天进出办公楼的总人数至少要超过办公楼内固有职员的一倍以上。　　　　　　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析三　　Parking即停车场。要吸引顾客（购物者、旅游观光者等）就必须有充足的泊车空间，这对商业街的繁荣是至关重要的．Parking实际上是交通的问题，即商业街周围应该具备完整的交通网络，这样能够吸纳远距离的客源。从现实的统计来看，去商业街的交通越便利、越快捷，商业街繁荣的可能性越大，世贸中心对面是长途汽车站，并有８路公交抵达，内有大面积的停车位，形成了一个完整的交通运输网络。　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析四　　Shopping即购物。这是商业街最基本的功能。充分发挥商业街的购物功能，改变传统的“单兵作战”的营销形式，应以商业的整体效应来增加促销的强度及声势，使之产生连锁效应。商业街有一个总体管理委员会来统一指挥。另外，与商业街的购物功能相呼应，增加餐饮网点是非常必要的，这可以延长顾客的滞留时间。餐饮应从大众化的快餐到高档筵席有不同层次的分布，随着人们闲暇时间的增加，在外就餐的增加已是一个必然趋势。　　　　海陆世贸中心“豪布斯卡街区”解析五　　　Convention的原意是集会，这里泛指集聚客流的休闲及娱乐设施。商业街增加这方面的设施是为了适应消费潮流的变化。人们生活水平的提高，投放在消费支出中的休闲消费、娱乐消费的比重会增加。ＰＴ４海陆世贸中心商业部分　　　　招商及推广思考　一二期的