城东新都，奥运社区城东新都，奥运社区——人信集团荆州项目营销策划案汉嘉（中国）地产顾问机构汉嘉（武汉）顾问有限公司中国地产中国地产[2008[2008：奥运年：奥运年]]**20072007年年99月月2525日日奥运奥运中秋中秋节节**20082008年年11月月11日日奥运新年长跑奥运新年长跑**20082008年年22月月77日日奥运春节晚会奥运春节晚会**20082008年年55月月11日日北京奥运黄金周北京奥运黄金周**20082008年年66月月88日日奥运媒介专版奥运媒介专版**20082008年年77月月奥运比赛奥运比赛**20082008年年88月月88日日奥运开幕奥运开幕““20082008奥运奥运中中国国年年””20082008年奥运会是中国在世界的舞台，是中国最值得自豪的年奥运会是中国在世界的舞台，是中国最值得自豪的一一年；因而，在全世界的关注下，中国希望成为世界关注的中年；因而，在全世界的关注下，中国希望成为世界关注的中心，世界经济关注的中心、世界投资关注的中心；因而，对心，世界经济关注的中心、世界投资关注的中心；因而，对于于20082008年，中国地产不可能天天让外界关注中国“地产调年，中国地产不可能天天让外界关注中国“地产调整整年”，中国地产不可能出现更多负面的政策信息；年”，中国地产不可能出现更多负面的政策信息；奥运，中国地产的黄金年奥运，中国地产的黄金年在奥运盛会的推动下，商家势必都会大打奥运牌，因此，在奥运盛会的推动下，商家势必都会大打奥运牌，因此，中国地产行业也不会放掉这个难得的机会。中国地产行业也不会放掉这个难得的机会。人信集团作为湖北省内知名的地产开发企业，首次进驻荆人信集团作为湖北省内知名的地产开发企业，首次进驻荆州市场，其坚持健康、生态的建屋模式，延续奥运主题，州市场，其坚持健康、生态的建屋模式，延续奥运主题，此战必须胜利。此战必须胜利。突围突围人信荆州项目，要想在最短的时间内一炮打响，其市场人信荆州项目，要想在最短的时间内一炮打响，其市场攻击不可或缺，如何在天时、地利、人和各方面条件都攻击不可或缺，如何在天时、地利、人和各方面条件都充分的情况下，抢占市场话语权，此战必须成功。充分的情况下，抢占市场话语权，此战必须成功。我们为什么会想到奥运主题？我们为什么会想到奥运主题？11、成为荆州的名片；成为荆州的脸面；亦或成为城市、成为荆州的名片；成为荆州的脸面；亦或成为城市思思想的发源地；想的发源地；22、为荆州人的健康事业；、为荆州人的健康事业；33、通过该项目再造人信品牌神化；、通过该项目再造人信品牌神化；55、为城市遗留居住文明；、为城市遗留居住文明；55、名利双收；、名利双收；66、发扬奥林匹克精神；、发扬奥林匹克精神；PART1：市场概要总目录PART2：项目价值PART3：产品定位PART4：销售执行PART1市场概要市场概要市场现状——什么样的市场？市场现状——什么样的市场？荆州城市规划发展荆州城市规划发展城市城市概概要要地理位置位于中国“四大经济发展极”的中心的地级市城市规模中心城区面积59平方公里，人口75万历史以及地位国务院1982年公布的我国首批24个历史文化名城从春秋战国到五代十国，先后有34代帝王在此建都?人文基础荆州科技、教育资源位居全国地级市榜首，是湖北省第二大人才密集地地理位置荆州地处“两湖平原”（江汉平原、洞庭湖平原）中心，是我国东西南北的地理要冲，距中国“四大经济发展极”北京、上海、广州、重庆均为1000公里左右。城市规模全市国土面积1.41万平方公里，下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市，总人口640万，其中中心城区面积59平方公里，人口75万。历史以及地位荆州是国务院首批公布的24座历史文化名城之一，是国家优秀旅游城市、长江中游重要港口、鄂中南地区中心城市和中国中部重要的工业生产基地。人文基础荆州科技、教育资源位居全国地级市榜首，是湖北省第二大人才密集地，拥有省部级综合性重点长江大学等7所高等院校，建有博士点3个、硕士点46个，省部级重点学科12个，国家和省部级重点实验室27个，中专学校36所，在校大中专学生20多万人。荆州荆州––————鄂鄂中中南南经济区的经济区的领头羊领头羊形成了一个大城市（荆州市中心城区）、五个中等城市（荆门、仙桃、潜江、天门、钟祥）、六个小城市（洪湖、石首、松滋、监利、公安、京山）和173个建制镇的等级序列比较完善的城镇体系。荆荆州城市版州城市版块块划划分分城北区武德区城东区(开发区)古城区中心城区城南区城区近期重点建设区域及规模1、城南区：西环路以东，南湖路以西，曲江路以北及护城河以南。2、沙市北区：太岳路以东，红门路以西，荆沙大道以北及张沟路以南。3、荆州开发区：燎原路以东、铁路线下河以西、北京路以北，及荆沙路以南。荆州城市经济荆州城市经济2006年荆州经济快速发展，全市生产总值达438.1亿元，比上年增长9.2%，三次产业结构由上年的29.8：31.6：38.6调整为28.9：32.4：38.7；完成工业投资56.6亿元，增长61%，占固定资产投资的37.8％；外贸出口3亿美元，增长27.8％，社会消费品零售总额254.1亿元，增长14.7％；城镇居民人均可支配收入8718元，增长7.7％；地理位置地理位置位于中国“四大经济发展极”的中心经济发展的动脉的地级市历史以及地位历史以及地位厚重的历史底蕴国务院1982年公布的我国首批24个历史文化名城荆州市荆州市形成了一个大城市（荆州市中心城荆州–——鄂中朝向朝向区）、五个中等城市（荆门、仙桃、南经济区的领头“大荆“大荆潜江、天门、钟祥）、六个小城市的羊城市体系州”的州”的方方向向发发城市城市扩张扩张利用重点建设区展重点建设城南、城北以及城东新区板域扩张城市版图展块经济经济上升上升荆州城市经济迅GDP9.2%;上扬速发展产业结构优化投资、外贸增幅明显荆州市荆州市朝向朝向“大荆州”的方“大荆州”的方向向发发展展项目所在地块正在的城东区将成为“大荆州”“大荆州”的中心腹地荆州荆州房房地产市场地产市场在在售售的大的大型型项目项目新城国际顺驰太阳城宏太·中央华奥林·香樟福耀名城府园观邸津太园蔚蓝水岸本项目悉尼印象浅水湾·中央广恒生国际场御龙天下巴塞玫瑰城佳境天城楚天明珠项目名称所在地区建筑类型建筑面积均价销售状态新城国际武德区多层/别墅38.5万方2400二期尾盘津太园武德区多层25万方2000观邸武德区别墅/多层3万方2400尾盘巴塞玫瑰城武德区多层10万方2000尾盘悉尼印象武德区多层3万方1700售磬顺驰太阳城副中心区多层/别墅33万方2400尾盘福耀名城中心区多层/小高层10万方2600中盘楚天明珠中心区小高层/高层13万方3500中盘蔚蓝水岸中心区高层/小高层5万方2800新盘恒生国际中心区多层11万方2500新盘宏太·中央华府副中心区多层/小高层/高28万方新盘层浅水湾·中央广中心区多层10万方2500中盘场御龙天下中心区多层5.6万方2500尾盘奥林·香樟园城东区多层8万方1800售磬佳境天城城东区多层7.6万方1500尾盘本项目城东区多层12万方荆州荆州房房产产局备案局备案信息信息面积面积范范围围总总建面积建面积((平平总套数总套数方方米米))((套套))80㎡以下128693.85.83%266514.53%（不含80）80-100㎡（不257793.5311.68%279315.22%含100）100-130㎡694768.8531.49%604432.95%（不含130）130-160㎡619304.6328.07%438223.89%（不含160）160㎡以上505721.1922.92%246113.42%共计220628218345荆州荆州楼楼市现状市现状总结总结1.地产项目主要集中在沙市区的武德区以及中心区域；2.荆州地产项目10万方以上为大型社区项目3.荆州市场多层的项目属于主流产品；4.荆州的大型地产项目多为工厂的搬迁的地块，项目地块普遍方正；5.荆州的项目定价除了本身的项目规模和品质外，临近商业地段的是重要指标；6.荆州市场能够接受200万元左右的别墅产品，但15-25万元的多层舒适户型是主力去化户型；7.入市去化的主要户型为100-130以及130-160㎡大套型；PART2项目项目价价值值所谓核心价值，就是项目最核心的资源，无论是天生的，还是人造的，都一定是最能打动客户的，亦于尖兵作战，一定是最尖锐的部队，才能以小博大。对于在区域中规模、产品并不突出的本项目而言，要想占领区域市场话语权，就一定要找到项目最核心的价值点，然后不断放大，去刺激目标客户心中最敏感的神经。我们的我们的价价值在值在哪哪里？里？规模？12万方看似较大，但对于新城国际、顺驰太阳城这样30万方的大盘而言，实在不值得称道。产品？85~90㎡主力户型，虽较是目前市场较为稀缺的产品，但客群需求并不明朗，然单纯讲产品，项目高度及深度何存？景观环境？项目以人工和自然景观相结合的中心花园大型生态社区为设计宗旨，强调绿化、生态、健康的居住理念，目前市场基本以这样的生态住区为建屋理念，过于雷同。社区配套？社区小品、运动会所、慢跑径、羽毛球场等运动设施，社区配套完善，生活居住氛围感强。综上所述，我们的项目是一个户型稀缺，景观、配套比较优越的住区，但是,如何在区域位置并不优越的地块上取得成功，我们不光需要挖掘项目核心，还需要给项目赋予一个即有高度又有深度的灵魂主旨，并延展下去。项目指标项目指标占地：68793.92㎡总建面：121065㎡绿地率：31.2%容积率：1.9总户数：1250套停车位