花样年华营销提案目录第一部分：区域环境及周边配套分析第二部分：区域楼盘价格状况及分析第三部分：项目经济技术指标第四部分：项目定位及目标市场分析第五部分：项目SWOT分析第六部分：项目整体推广概述第七部分：项目整合营销策略及销售计划第一部分区域环境及周边配套分析由于周边环境对项目的发展方向起到极其重要的影响作用，本部分从区域发展现状、城市规划、交通通达度、项目周边配套环境等多个方面对项目所在地周边环境进行详细调查和深入研究，为项目发展提供依据。1、区域环境项目位于贵阳市南明区新华路，毗邻贵阳火车站、沃尔玛购物广场、浙江商城，人民广场，多个大型餐饮酒楼、南明花鸟市场，贵州省军区，国美电器、贵阳大剧院、南明区商业步行街、纪念塔商业圈等设施。2、项目周边配套生活配套医院医院名称地址南明区医院新华路口腔医院兴关路?周边医疗配套体系比较完善，对发展住宅物业可以形成有力的支撑学校学校名称位置南明区幼儿园新华路七幼新华路新华路小学新华路环南小学环南巷十六中新华路九中新华路项目周边有多个幼儿园、小学、中学，贵阳市重点中学九中也位于此路段，给该项目起到教育支撑作用。商务配套银行银行名称中国邮政储蓄商行工行建行交行中行信合本项目处于南明区中心区域，周边银行分布较密集，围绕银行而衍生的其他金融机构也比较多餐饮、酒店餐饮餐饮餐饮名称百鸡宴澳门豆捞南粥北面醉美人间项目周边餐饮、酒店云集，为项目项目周边餐饮、酒店云集，为项目提供了充足的人流量。提供了充足的人流量。酒店酒店酒店名称圣丰大酒店贵龙大酒店项目周边餐饮、酒店云集，为项项目周边餐饮、酒店云集，为项目提供了充足的人流量。目提供了充足的人流量。休闲、娱乐1、甲秀楼2、人民广场3、市南路休闲广场4、贵阳大剧院以上休闲、娱乐聚居点为该项目及周边居民提供了，文化交流，休闲、娱乐的活动场所购物1、星力荔星名店2、星力购物广场3、国美电器4、中华路手机市场集贸市场新路口集贸市场3、周边道路交通环境本项目周边的主要道路有解放路和新华路、神奇路、市南路，此道路状况较好，均为双向六车道，都为城市的主要交通干道，车流量较大，解放路上下班高峰时期有时会出现交通拥堵的现象。周边公交线路本项目附近有6个公交站台，10余条公交线路，公共交通贯穿了城市的东西南北各个主要方向，人行通达度较高单纯从交通通达度的角度来看，本项目位于城市中心区域，交通通达度较高，对发展商务办公物业、酒店、住宅均有很大的支撑作用。特别是和城市中心区之外的项目相比，本项目具有不可比拟的地段优势。4、战略资源1、神奇路：神奇路系贵阳的大型电脑（IT）市场，该电脑（IT）市场比较成熟，成行成市，品牌影响力较大。（青云路在市政府的规划中，将建设成为南明区首个商业步行街）2、市南路：该路延南明河畔，主要以大型餐饮也为主，通宵灯红酒绿，人气很旺。3、新华路、富水南路：目前贵阳名校9中就位于新华路，9中对面为我市高级写字楼富中国际、华坤大厦。富水南路口两侧为星力百货的时尚品牌店及星力购物广场。华坤大厦旁为五星级喜来登大酒店4、甲秀楼：我市著名的古建筑物，旅游景点。战略资源：是项目外部的一些优势资源，在策划项目时，必须充分考虑这些可利用的战略资源，以提升项目竞争魅力5、分析1、项目区域为贵阳的城市南部板块，周边大型饮食服务企业集中，周边沿街有各类生活商业配套。2、周边交通条件：从车行系统来看，项目依靠主干道新华路，同时公交交通9号线、4号线、204号线、37号线、18号线、42号线、34号线、68号线、45号线、54号线、31号线、6号线等均在本项目邻近区域设站，借助交通体系，可大大提升本项目的交通条件，便于人流的疏导，扩大项目的影响。3、周边商业生活配套：该项目距离贵阳市中心商业街较近，可以满足一般的购物需求。沿线有大量规模大型的餐饮店。其他的小路上有一些便利店和面包房等。整个配套基本可以满足普通居民的日常生活。同时，本项目到达喷水池、大十字、等地区的车程一般在5分钟左右，因此本案也处于几大商圈的共同辐射范围之内。因此本项目较为齐全的商业配套为本项目带来生活便利的同时，也将增大项目商业部分的市场竞争第二部分区域楼盘价格状况及分析1）林城花都?销售信息用途总套数预售套数剩余套数住宅562350212办公5商业6其他9合计582350212?销售进度月份预售面积预售套数住宅均价2008-1632.04448652008-20002008-3866.26656932008-41731.81853392008-51018.19554402008-6367.48256172008-71300.37856142008-8170.2916016林城花都共计582套销售，其中住宅562套、商业5套、办公6套、其他9套，现以售住宅350套，均价5500元/平方米，该项目对我项目无太大影响2)、君悦华庭销售信息用途总套数预售套数剩余套数住宅69338452办公商业573819其他6合计75642271销售进度月份预售面积预售套数住宅均价2008-11444.361360422008-21157.35956702008-31077.86858632008-41221.64959012008-5442357392008-6522.89449572008-76113.684728192008-82856.92192934君悦华庭于2007年7月19日开盘，销售均价6300/平方米，销售至今所剩房源基本上位于19层以上，多为140平以上大户型。此项目与本楼盘相比有一定竟争力。3)、恒丰一品销售信息用途总套数预售套数剩余套数住宅12710717办公商业22其他55合计13410724销售进度月份预售面积预售套数住宅均价2008-12008-2321.86275392008-3534.99368042008-4347.96273402008-5347.96273592008-6187.03159942008-7187.03175512008-8316.3227787恒丰一品此项目2007年7月开盘，销售价7100元/平方米，因地理位置优越，周边配套设施齐全，销售情况良好现剩余少量房源，现对我项目无太大影响。4)、保利国际广场保利国际广场是保利地产在贵阳继保利温泉花园、保利云山国际之后的三号作品该项目位于市二医原址，其项目总规模逾22万平方米，是集文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等多元的消费业态，将商业、居住、旅游、办公等进行有效整合。该项目现正拆迁当中，预计明年下半年销售。具体资料不详。（该项目将成为花样年华的主要竞争对手）5、分析其实从上列数据可以看出，该区域的的楼盘均价都在6000元/㎡以上，而且销售状况都非常良好。说明在现阶段客户对该区域项目的地段都较为认可，在这样的基础下，项目规模和户型成为影响客户选房的关键因素以上数据来源于筑房网第三部分项目经济技术指标指标面积备注（㎡）总占地面积总建筑面积栋数地上建筑面积地下建筑面积容积率绿化绿建筑密度指标面积（㎡）备注住宅建筑面积商业建筑面积办公建筑面积配套公建及其它住宅户数商业户数停车位个数第四部分项目定位及目标市场分析一、项目定位1、花样年华:（这个名字体现了一个无法抗拒而又绮丽无比的东方之美的极限生活之城）2、定位依据：随着贵阳市房地产市场的高速发展，房地产市场的进一步细分已不可避免。项目的风格、园林景观的设计、目标客群的锁定，将是本项目定位的重要依据。定位原则图示本项目价值最大化参考针对区域物业发展现状本项目地快特征物业定位分解花样年华技术复合功能复合服务复合产品创新住宅功能住家服务商业功能酒店式服务投资功能居住/商用快速实现住宅销售投资价值提高项目品牌服务理念3、销售定位我公司认为，在本项目的开发与运做中应采用分步操作的模式，在产品的定位上应分为两个阶段。目前本项目整体经济指标以及目前规划思路方向，结合本项目所处区域及市场地位，可提炼出如下要点：影响力将辐射筑城项目周边配套，地段文化特色突出高人一等的开发理念和精心的产品规划完备的新现代设施配备故本项目第一阶段整体定位：客户对本地段前景关注程度提高，升值概念会很快被接收第二阶段：通过阶段性运做，形成一定规模以及一定的市场地位后，通过一系列的形象及项目品牌树立，特别是结合贵公司长久市场口碑，在贵我双方的共同努力下，本项目可最终打造成为：贵阳市区客户追捧的项目4、产品形象定位1、本项目无论从建筑、户型设计都独具匠心，独具特色的外观计设以大气，时尚的手法体现了一种都市的“华居”生活态度，对于快节奏下享受生活的都市人，有一定的诱惑力。2、同时，对于理性的购房者来说，考虑的方面越来越多，单个的概念已经不足以吸引购买。而本项目在产品的构造上――地段极具升值、房型特色等在介绍清楚后都符合这类人群的需求。3、明确产品概念，从产品塑造、营销推广等方面同一方向用力，在基本概念上做“加法”，把既定风格做到极致，把产品的个性完全释放出来。4、在目前状况下，我们在产品概念上需要遵循两大原则:花样年华独有的地理价值，极具升值潜力，无法抗拒的东方之美的极限生活之城结合上述两大原则，我们将产品风格和生活方向作概念定位：老上海风格的格调生活5、客户定位客户类型划分投资型商务置业型自住型投资型?本区域小私营企业主、高级白领人士?其他片区投资客特征：?30岁以上?多次置业经历?付款方式多样?看中物业投资价值商务置业型?片区商务人士?成长型小公司、办事处?自由职业者特征：?对物业位置、交通、服务较为关心?与投资者一样关心物业的报值、增值性自用型客户（1）过渡型置业——购买中小户型的白领人士特征：?25岁-35岁?首次置业（新婚夫妇）?文化层次较高?家庭月收入5