在那一瞬间，让玫瑰成为永恒！玫瑰公寓营销报告2006.03.28至祥地产对于本项目目标的理解较低的开发风险较低的开发风险高利润率高利润率较高的投资回报较高的投资回报理想的销售价格理想的销售价格较短的销售周期较短的销售周期高销售率高销售率通过高销售率形成市场热点通过高销售率形成市场热点项目可开发方向本项目可能功能界定本项目可能功能界定纯住宅功能纯住宅功能居住型公寓居住型公寓混合型功能混合型功能酒店式公寓酒店式公寓纯商务功能纯商务功能写字楼写字楼项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子酒店式公居住功项目具备情况寓功能能对地段及昭示性的要求高一般位于官南大道核心地段，昭示性良好外对公共交通的要求高一般交通条件优越部对噪音控制的要求因一般较高临靠官南大道，会造成一定的噪素音污染对自然景观的要求一般较高项目东面为玫瑰湾，北面为康乐二期，西面为工厂对建筑质量．硬件．装修高或较高较高或尚未动工，伸缩性大档次的要求一般对公共休闲空间的要求内一般高或较公共空间较少部高因对物业管理的要求高较高或尚未确定，可灵活安排物业管理素酒店式公寓功能＞居住功能酒店式公寓功能＞居住功能一般项目定位的两个方向多功能商务公寓多功能商务公寓定位方向定位方向11本项目本项目定位方向定位方向22写字楼写字楼项目特性比较表序项目特性方案一得分方案二得分号酒店式公寓写字楼1位置：本项目处在南市区主要3本项目区域写字楼市场3本项目位于官南干道路边，存在很大机尚未启动，存在很大机大道核心地段。会，且项目商业昭示性会，且项目昭示性强，强，前景看好；前景看好；2区域功能：本区域定位为高档住宅3本区域内未形成成熟的1住宅区、商业配区，生活配套逐步完善写字楼市场，市场风险套区中，周边商业的发展会较大使需求不断放大3交通：对交通要求一般2不利1一般4昭示性：昭示性强，对商务公寓3强烈的昭示作用是写字3临官南大道有利楼的必须5环境：公寓对室外环境的舒适2景观对写字楼也颇为重3东临高档住宅区性要求较高，周边商户要厂房对写字楼影响不、北临康乐对商务公寓有较大需求大项目特性比较表序号项目特性方案一得分方案二得分酒店式公寓建写字楼6景观：公寓对景观要求较高，可3景观可作为写字楼的2南向八层以上可以增加居住公寓的舒适性吸引人的附加值看到海景7噪音：酒店式公寓对噪音的敏感2写字楼对噪音与环境2厂房与仓库的噪度较低不非常敏感音不大8客户：居住需求市场同类产品显示，居住3购买客户都了解写字2旺盛从功能的高性价比产项目自身条件品销售角度分析：楼的产权为50年，无从态势项目自良好身条件角度分析：心理障碍。9价格：酒店式公寓价格较普通住1写字楼价格较高2片区内写字楼市宅高，较写字楼低酒店式公寓＞写字楼场尚未启动酒店式公寓＞写字楼合计2319项目区域分析小结??周边周边专专业市场业市场众众多，有多，有小小面面积办积办公居住公居住双双功能需求；功能需求；??对南市区内商务配套对南市区内商务配套设施设施需求较大；需求较大；从从区域市场空间分析：区域市场空间分析：酒店式公寓＞写字楼酒店式公寓＞写字楼区域市场投资热点分析??小小户型商务公寓作为区域内户型商务公寓作为区域内补充补充产产品品，，将将会成为区会成为区域市场投资热点。域市场投资热点。??市场投资方向市场投资方向集集中在主中在主打打投资投资概念概念的的精品精品物业上。物业上。从从区域市场投资热点分析：区域市场投资热点分析：商务式公寓＞写字楼商务式公寓＞写字楼定位雷达图企业需求酒店式公寓＞写字楼市场空间市场风险酒店式公寓＞写字酒店式公寓＞写字楼楼定位定位资金投入自身条件酒店式公寓＞写字酒店式公寓＞写字楼楼各各项分析项分析显显示：酒店式公寓定位方向优示：酒店式公寓定位方向优势明显势明显。。结论本项目定位为本项目定位为酒店式酒店式路路线线较为合适，为较为合适，为规避片规避片区写字楼区写字楼市场空市场空白白的开发风险，可的开发风险，可走更走更为为折折中的道路，中的道路，将将项目项目打打造成造成南市区内南市区内第第一一座座具备商务功能的可具备商务功能的可拼拼合式的公寓合式的公寓，，这样这样可增可增加项目产加项目产品品的多的多元元性，性，兼容兼容多多种类种类型型客客户，使项目在户，使项目在最最短销短销售售时时间内间内实现实现利润目标，是确利润目标，是确保保项目开发成功的项目开发成功的最佳途径之最佳途径之一。一。项目定位南市区南市区第第一一座座高高品品质的、地标性的质的、地标性的酒店式公寓酒店式公寓四四大大??价价?功能延展；值值点点?玫瑰公寓的的阳光生活；?轻松、自由、浪漫，邻里互助；?最大限度的分享和参与。玫瑰公寓的精神：实现社区最大限度的分享和参与项目优势资源整合优势机会??产产品切品切合需求合需求??区域内需求区域内需求旺盛旺盛??官南大道物业官南大道物业??项目周边商户项目周边商户众众多多??景观资源景观资源丰厚丰厚??区域市场区域市场竞争竞争较较弱弱??依依附玫瑰湾附玫瑰湾社社区区品牌品牌宣传渠宣传渠道道楼楼体体条条幅幅形形象象墙墙模模型型包包装装攻略攻略售售楼楼处处看楼通道看楼通道策策略略样样板板房房园园林林总总灯光灯光工工程程物业管理物业管理纲纲活动活动攻略攻略原则：根据客户行走路线，全面铺开。包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－外区域外区域车体广车体广告告?目的：扩大知名度+展示形象南市区精致酒?路线：昆明市区及南市区玫瑰公寓店式公寓?时间：7月中旬-10月中旬?内容：南市区精致酒店式公寓南市区精致酒店式公寓玫瑰公寓包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－截流－－截流路路牌牌?阶段目的:传播项目信息，树立市场印象，挖掘潜在客户官南大道?地点：官南大道公交车站（建议在项目处设立“玫瑰湾”独立站点，并将公交车终点站设在项目处）?时间：5月-10月包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－人人气气展场展场?目的：迅速建立知名度和形象?时间：认筹期及开盘强销期的某个周六、周日?位置：柏盛中庭包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－形形象象报报广广?阶段目的：信息传递+树立形象?方式：硬广告＋软文?建议：认筹期2次（云信、都市报1/2版）开盘期2次（云信、都市报1/2版）包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－辅助－－辅助DMDM短短信信?DM＋短信?目的：阶段性地、有针对地传递信息?时间：认筹期+开盘前+其它特殊活动前包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－热销路热销路旗旗?目的：信息传递+营造热销氛围?地点：官南大道?时间：4月中旬-10月官南大道本项目广福路包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－特特别别条条幅幅?目的：信息传递+热销氛围?更换关键点：认筹期、开盘期、强销期、尾盘期南南玫市?形式：玫瑰公寓形象喷绘+信息条幅现现玫市内内瑰瑰区区部部公公惟惟认认寓寓一一购购风风特特火火情情色色爆爆展展小小进进示示户户行行型型中中包包装装攻略－－宣传渠攻略－－宣传渠道道－－－－特特色色形形象墙象墙?时间：4月---10月?目的：推广项目的形象，遮挡施工现场?位置：临官南大道?展示要求：高度2.5-3米，以表达形象为主。包包装装攻略－－让攻略－－让人想要人想要但限但限量的楼量的楼书礼盒书礼盒玫瑰公寓?目的：特色?形式：礼盒包装，内附楼书、户型单张、玫瑰公寓T恤、玫瑰为主题的音乐CD等?对象：认筹客户?完成时间：5月12日前包包装装攻略－－攻略－－外外立立面面提前做一部分外立面展示，实实在在的感官感受比画饼充饥更有说服力。包包装装攻略－－灯光攻略－－灯光工工程程玫瑰公寓裙楼外打灯，照亮楼体?目的：加强夜间楼体的形象效果?位置：楼体、楼顶?展示要求：彩色灯光字?时间：7月中旬至销售结束包包装装攻略－－品牌攻略－－品牌物业管理物业管理引进酒店公寓物业管理?引进品牌物管顾问（建议酒店公寓物管）?目的：提升项目形象，增加项目卖点?推广主题：酒店物管顾问+银海物管?配套：24小时商务中心增加保安物业装修标物业装修标准准房间部位墙面地面屋顶窗卧室客厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶铝合金窗餐厅粉刷涂料强化木地板粉刷涂料，局部吊顶无卫生间墙面贴面砖地面防滑地砖吊顶无外墙现有外立面墙门主入户门为防盗门，室内门为木门厨房设施配务厨房操作台、吊柜家具配备衣柜、书桌、电视柜卫生间设施三件套（洗手盆、马桶、花洒）供配电装修标每户一表，集中安装抄表，户内设暗装电源控制箱，配基本照明准：500元/平方弱电系统米每户设弱电箱，安装有线电视、电话、宽带接口消防系统每户室内安装电子感烟探测器，喷淋头给排水注：如客户不需要给排水采用精装修，可PP-R管，排水管采用按照此装修标PVC准退款管采暖通风公寓吊顶内预留厨房排油烟接口，卫生间及浴室装排气扇赠送家电抽油烟机、电磁炉、热水器等其它配有电梯包包装装攻略攻略策策略略总总纲纲营销营销节节点安排点安排活动活动攻略攻略主主题题营销营销原则：根据目标客户，组织有参与性的社区活动，增加产品文化品味营销节点安排开盘2006.04.152005.05.132006.07.092006.09.10推广时间2006.05.122006.07.082006.09.092006.10.31营销推广节点认筹期开盘强销期持续期尾盘期销售比例/50%35%15%营销费用比例30%30%25%15%营销节点玫瑰公寓认筹：?时间：4月15---5月12日?地点：玫瑰湾售楼处?配合：销售人员培训到位、玫瑰公寓宣传楼书到位、模型到位（1：250）、户外广告、报纸宣传发布认筹信息?认筹金：5000元/个?认筹优惠：可优先选房、可获得认筹礼盒（即T恤、CD等）?认筹目