领舞东城腹地领舞东城腹地足领都市繁足领都市繁华华新兴骏景园二期新兴骏景园二期0808年下半年营销推广方案年下半年营销推广方案目录Contents1.1.西安楼市现状分析西安楼市现状分析2.2.东郊楼市现状分析东郊楼市现状分析3.3.1-51-5月份营销推广总结月份营销推广总结4.4.现有房源分析现有房源分析5.5.下半年营销目标下半年营销目标6.6.下半年推广节点划分下半年推广节点划分7.7.入市执行入市执行8.8.下半年推广费用一览下半年推广费用一览目录Contents1西安楼市现状分析西安楼市现状分析成交量(平比上月上去年米)1月649713下降33.08%增长20.91%2月271970下降58.14%下滑32.42%3548248增长15.92%月101.58%下降4月668000增长21.84%下降5.17%08年上半年市场成5月487319下降27.05%下降33.97%交与去年同期相比，有明显下滑。全市普通住宅成交量走势120010008006004002000429631630741851852月月123月122月112月月12月333月3月3月44月4月4月55月5月5月666月全市普通住宅价格走势6000500040003000200010000429631630741851852月月123月122月112月月12月333月3月3月44月4月4月55月5月5月666月上半年市场价格在平稳中保持上升势态。可售套数可售套数可售面积可售面积比例比例全市全市101345101345套套12905717M12905717M22100%100%城东城东1787217872套套2000497M2000497M2218%18%城南城南3744237442套套5261824M5261824M2237%37%城西城西1079910799套套1463249M1463249M2211%11%城北城北2131821318套套2666115M2666115M2221%21%城南区域仍为西城内城内1391413914套套1514032M1514032M2214%14%安市主力市场区域，其次为城北，和西高新，城东市场投放量仅占总量的18%07年下半年地产界属于快速成长期,进入08年,市场成匀量有所下滑,但成交价格仍然稳中有涨，市场进入观望期，销售整体降温。归结原因有以下几点：1、政策因素2、市场因素3、外界因素。11、政策因素：、政策因素：闲置土地处理办法出台国务院08年初发20083号文发：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。房贷利率不段上调07年央行一年十次上调存贷款准备金率。年末中央经济工作会议召开确定08年“从紧货币政策”。新年刚过不久，央行再次上调金融机构存款准备金率0.5个百分点，使这一政策在今年刚开始就得到应验。经济适用房投放量增加08年初西安市建设厅在工作会议指出：2008年西安新开工经济适用房180万平方米，竣工140万平方米（按每套70方米计算，约折合成２万套）。同时廉租住房新开工2.5万平方米、竣工2.36万平方米。22、市场因素：、市场因素：城中村改造项目增加，市场投放量上涨在07年底中共西安市第十一届委员会第三次会议上市长陈宝根指出：今年西安市将继续推进大明宫地区、大兴路地区、纺织城等新区的综合改造工作，同时西安将启动50个城中村和10个棚户区改造项目。按照“唐皇城复兴计划”的要求，西安市“十一五”期间将重点改造187个城中村，占地面积13万亩。33、外界因素：、外界因素：地震对人们购房置业影响较大。5.12地震给西安带来的强烈震感使得西安楼市也产生了不同程度的“震荡”。人们对于置业的思虑增加了新的要求，上客量下滑、观望人群增加、高楼层客户减少，楼盘质量及企业品牌成为购房都们首要关注的问题。目录Contents2东郊楼市现状分析东郊楼市现状分析城东普通住宅成交量走势300250200150100500429631630741851852月月123月122月112月月12月333月3月3月44月4月4月55月5月5月666月城东市场成交走势明显，5月份销售成交量下滑较为显著。城东普通住宅价格走势70006000500040003000200010000429631630741851852月月123月122月112月月12月333月3月3月44月4月4月55月5月5月666月城东市场成交均价变化幅度较大，但整体趋势仍保持平稳上涨势态．项目名称主力面积主力户型总户数5月销售剩余套数目前价格1室2室3中新·浐灞半岛80-130247115294430室2室，3均价4900东尚3期67-110384745781室最高54002室，3华荣·风景大院70-14012004300室彩云郡80-902室66741994800起价35002室，3棕榈湾48-166150028484均价3800室最高46002室、3华鑫学府城80-140849161194500室阳光丽城110-1503室91673374700总结：总结：11、、据据西安房地产西安房地产信息网信息网数数据研究据研究中中心统计心统计显显示示，东郊市场销售成交，东郊市场销售成交均均价为价为41094109元元//平米。平米。跟据项跟据项目目不同销售价格有所不同，不同销售价格有所不同，最底起最底起价为价为43004300，，最最高价高价为为53005300。。本项本项目价格在市场中处于中等目价格在市场中处于中等偏偏上区上区间间，，建建议价格策议价格策略略以稳以稳步步上升为原上升为原则则。。22、、城东市场主力城东市场主力户型户型区区间间为为80—11080—110平米平米之间之间，，此此区区间间市场市场供供应量应量最大最大，市场，市场需求需求量同量同样最大样最大。。目录Contents3现有房源分析现有房源分析一二组团剩余房源分析?一组团房源共472套，销售386套，剩余86套，销售去化率81%?二组团房源共290套，销售76套，剩余214套，销售去化率26%3#各户型去化情况分析：91.0692.4049.9092.40㎡89.17㎡91.17㎡89.17㎡49.90㎡面积㎡㎡㎡剩余123212131418套数17层25层22．2顶层26．215层11层以上11层以上以上5层7层以上居多以上楼层说明：1．3#楼共剩余房源66套。2．49平米一室小户型朝北向，剩余32套，占总剩余房源的46%3．92平米二室户型，朝北向，剩余29套，占总剩余房源的44%4．东西朝向户型，剩余5套，占总剩余房源的8%5．南向户型剩余3套，占总剩余房源的4%4#各户型去化情况分析129.16138.27㎡89.84㎡138.27㎡面积㎡61111剩余套数21层以上居多26层26层20层以上居多楼层说明：1．4#楼共剩余房源20套。2．北向户型剩余17套，占总剩余房源的85%3．南向户型剩余2套，均为顶层。一组团分布图:2#各户型去化情况分析149．5389．9590．3190．3189．95149．53面积272213122027剩余套数全部分散高楼层高楼层分散全部楼层说明：2#楼共剩余房源162套。其中北向户型目前无销售，剩余54套。南向户型销售29套，剩余25套。东西户型销售12套，剩余42套。5#各户型去化情况分析141．1113．12140．07面积568剩余套数高层底层全部楼层说明：5#楼属一二类产品,共24套房型，均为南北房或纯南户型，已售出5套，剩余19套。14#各户型去化情况分析127．6180．1580．15127．61面积69911剩余套数高层高层高层全部楼层说明：14#楼属一二类产品,共44套房型，均为南北房或纯南户型，已售出10套，剩余34套。15#各户型去化情况分析面积121．6177．4777．47121．61剩余套数7111111分散高层分散分散楼层说明：15#楼属一二类产品,共60套房型，均为南北房或纯南户型，已售出20套，剩余40套。现售房源特性分析：?现销售房源共300套?一组团剩余86套，二组团剩余214套，?北向户型139套，占总量的46%，?南向户型119套，占总量的40%，?东西户型42套，占总量的14%。一二一二组团组团销售销售建建议：议：11、、调整产调整产品品价格，价格，拉拉开开优劣单位优劣单位的价格的价格差差，产，产生自生自然然　　　　价格销价格销控控，通过价格，通过价格引导购买趋向引导购买趋向。。22、、价格调整价格调整幅度幅度，，建建议议每每平米不平米不超超过过30-5030-50元元。。较好户较好户楼楼位位，价格可调整，价格可调整80-10080-100元　元　33、、销售销售控制控制，，缩小缩小放量，放量，将优劣户型将优劣户型比例以比例以11：：22的比的比　　　　例例逐步解封逐步解封，，将客户将客户的的选择范围缩小选择范围缩小，，制造制造紧紧迫感迫感，，　　促　　促进销售。进销售。　　　　　　44、、调调动动销售销售人员人员积积极性极性，，对滞对滞销销户型户型进行进行特别奖励特别奖励，，促促进销售进销售人员人员推广推广劣劣势势户型户型的的热情．热情．55、、对小户型对小户型进行进行活动促活动促销月销月　　目录Contents4下半年营销目标下半年营销目标20082008下半年总体目标下半年总体目标目标一：?下半年度下半年度实实现销现销售金售金额额２２..５５亿亿元，