亿立国际商贸物流园项目提报苏州百仕达机构2009.2.26前言感谢贵司领导给百仕达本次机会，我司对本项目的一些建议尚属探讨阶段,随着百仕达对本项目深入了解，对本案的规划建议和销售策略将不断深化和完善，百仕达有信心将本案做成昆山商业地产的精品项目。本次提报纲要第一部分市场篇第二部分项目产品篇第三部分项目营销篇第一部分市场篇一、宏观产业背景五金机电产业是一个与国民经济密切相关的“黄金行业”，它的成长和一个城市的经济建设发展密切相关。从八十年代起，我国已经成为全球机电生产和出口大国。随着我国政府近些年来采取的积极财政政策的落实，各地基础设施建设进程加快，对机电行业发展的拉动效应显著。特别是西部大开发和我国申奥成功，为产业发展注入新的活力。目前，全国建筑五金行业企业：已超过1.3万家，工业总产值：超过900亿元年均递增：10%以上；出口贸易：超过20亿美元年均递增：12%以上；建材五金综合市场：2500家年交易额：2000亿元左右。2007年，机电产品进出口额：8840.2亿美元占外贸进出口：55.5％；出口净增额：突破3700亿美元占外贸出口净增额的：62％；进口净增：2671.3亿美元占外贸进口净增额的：56.2％。2008年，机电产品进口增速将升至25％左右。机电五金行业发展趋势——◆出口激增，比较优势明显◆资本的运作活跃，带动企业间资源共享◆企业两极分化，带来市场理性◆高科技含量增加，提升产品的市场竞争力结论：“国内竞争国际化，国际竞争国内化”将是未来几年我国机电五金行业发展的特点。二、我国机电五金行业发展概况◆中国作为全球五金制造中心的地位将进一步稳固中国五金制造业外向型发展特征明显，巨大的市场和中心地位引力将进一步吸引五金跨国公司制造中心向中国的转移。◆行业内的资本运作将趋于活跃，企业间的合作会明显加强在全球竞争的环境下，为获得有利竞争地位和提高竞争力，产业资本是行业运行的另一个主题。从资本角度讲，当前的主要特点是资本的扩张在加剧。从竞争行为上看，企业间资源共享的合作在增加。◆企业两极分化将进一步加剧未来几年将是五金行业的高速震荡期，这种高速震荡将带来巨大的机会，震荡的结果将会使市场运作更加理性。◆流通渠道将发生深刻的变化，渠道间的竞争也日益激烈流通渠道已趋向“五化”，即向专业化、集约化、规模化、国际化、信息化方向发展，而企业也将朝着能同时适应多样市场的方向发展。◆市场竞争将由以价格为主转向到高品质、高技术含量的产品上随着竞争的深入，产业链各阶段的利润空间均在压缩，加大技术投入，开发新的具有高技术含量的产品，将产品差异化必将是企业作为发展的长久之计。◆国内外企业的融合将进一步加快国内企业为提高自身实力，更快地拓展国际市场，将通过多种手段加快和国外企业的融合以提高产品质量、提高竞争力。三、江苏机电五金行业发展现状加入WTO后，中国的五金机电产业在世界上获得了重要的地位，成为公认的“五金机电大国”。而江苏近几年经济发展所取得的成就有目共睹，尤其随着“长三角”内部生产要素的北迁，江苏的城市化和工业化快速提升，形成了对五金产品的庞大需求；◆1986年以来，江苏制造业产值连续位居全国首位；◆2007年，全省五金产值：500多亿元，需求量：600多亿元房地产开发投资完成：313.76亿元，总量在全国居第一位；结论：资本流动的日益活跃,使江苏成为五金机电需求第一大省。总结：房地产投资的快速增长，必然拉动江苏对五金和机电产品需求的大量增长，五金机电的需求必将持续走旺。【江苏省内主要五金机电市场】（一）梁丰机电五金城——张家港地区唯一大型五金机电专业交易市场总投资：1.6亿人民币项目用地：110亩建设规模：约9万平方米配套设施：400余间商铺、300多停车位、万余平米仓储库房、一幢19层高的综合写字楼五大功能分区：机电产品交易区、纺机设备机床设备交易区、二手设备交易区、休闲娱区、会议会展办公区项目定位：张家港及周边常熟、江阴等地的工业装备专业市场目标：成为周边工矿企业采购工业装备的首选市场（二）江南五金机电城——常州五金采购第一基地总投资：1.5亿人民币项目占地：110亩总建筑面积：10万平方米产品业态：有机电、工具五金、建筑五金、锁具安防、厨卫产品、日用五金等主题商品大类，荟萃国内外知名品牌自身优势：硬件配套优良，是江苏乃至华东地区首屈一指（三）华东五金机电商贸城——无锡五金机电大型专业市场总占地面积：5．68万平方米总建筑面积：7．97万平方米规划定位：三层大型市场，一楼共约1200个商铺，主营五金、机电、橡胶、电动工具、标准件、轴承等；二楼共约1000个商铺，主营灯具、电讯器材、小家电等；三楼为商务办公区域。自身优势：拥有完善的办公、金融、生活配套设施。◆600平方米中式快餐厅；◆4500平方米休闲广场；◆空中花园、露天酒吧、园林庭院、绿阴步道以及网球场、游泳池等。（四）苏州华夏五金机电城——苏州地区最大的五金机电产业流通服务平台项目总投资：15亿元人民币总占地面积：400亩开发背景：属于苏州市重大招商引资项目和重点工程功能定位：贸易园区：分机电产品、五金精品展览中心、建筑五金、装饰五金、水暖器材、五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、消防劳保、工业机械、仪器仪表、模具磨料、民用五金等专业街另有服务园区、科教博览园区、研发园区、生活休闲园区四大园区。自身优势：区位优势明显。◆距苏州火车站8公里、汽车西站2公里；◆距上海虹桥国际机场80公里、浦东国际机场120公里；◆距上海港100公里、张家港90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。◆沪宁高速公路、苏嘉杭高速、312国道、京沪铁路纵横穿越。苏州华夏五金机电城◆目前，江苏拥有两条五金走廊：长江南岸镇江、常州、无锡、苏州；长江北岸扬州、泰州、南通。◆张家港大新镇早在1996年就被中国五金制品协会授予“中国五金之镇”荣誉称号；◆镇江的丹阳、南通的启东、泰州的姜堰、苏中的不锈钢金三角等地都是相当著名的五金产业集群。◆江苏每年能创造价值400亿元的五金产品，如此众多的五金产品需要有一个集中展示的窗口，让国内外采购商能拥有快速高效采购平台，这也是中国五金贸易国际化的需要。总结：◆随着专业市场资本运作的加强，政府宏观调控力度的加大，市场建设的步伐将继续加快，原有的传统集贸、批发市场的改造、升级、换代或整合、重组将在今后一段时间内大行其道。◆现代物流业和通讯、信息业的迅速发展，交易成本在市场竞争中越来越重要，使产地化专业市场优势得以继续体现。同时专业市场向需求源头集中的趋势日渐明显，站在需求源头的需求化市场将迅猛发展。结论：站在近500亿机电五金市场需求的源头，江苏大型五金机电专业市场的出现将是大势所趋!四、昆山机电五金市场分析◆近年来，随着机械制造业、家用电器、电子、通讯、汽车制造业空前发达，精密机械、电子制造业已成为昆山的支柱产业，作为外资企业、电子行业最集中的地区，五金机电产品的需求也正日益快速增长。◆由于昆山市经济发展高歌猛进，城市规模日益扩大，工业化程度越来越高，机电五金产业的市场需求也在不断增长。◆目前，昆山还没有一个上规模、上档次的机电五金专业市场，众多的机电五金产品只能零散的分布在各个不同街区，受到仓储、交通等各方面限制。◆随着三一集团的迁入，昆山产业园将成为我国沿海一带最大的工程机械制造中心。制造业的发达，意味着昆山机电五金产业有着巨大的消耗需求。因此，未来昆山五金机电产业要告别小商品批发的初始阶段，走向产业聚集、物流化发展格局，专业市场就必须搭建在物流链条的快车道上。应做到：总体规划布局合理、经营业态先进、品种齐全、物流顺畅的格局，逐步朝着功能多样化、管理规范化迈进。【昆山部分五金专业市场分布】主要分布于四大市场：港龙建材批发市场、超华商贸城、亿丰装饰建材城、朝阳路一带沿街商铺（一）港龙建材批发市场位置：青阳路与339省道交汇处商铺面积：37-70平米面宽：4.5米进深：15米层高：3.9米租金：1.5元/平米/天付款方式：一年一付/半年一付物业管理：包含于租金中(保安、保结、维修)签约方式：一年一签电梯：无货梯：无仓储：无(业主自租周遍居民的房子作为仓库)人流量：8人/分总户数：2000户车流量：6:00-18:0020辆/分20:00-5:0010辆/分层数：1或2层楼层规划：1-2层商铺日营业额：800-1200元月营业额：2.5万-4万元年营业额：30万-45万元（二）超华商贸城位置：前进西路与白马泾路交汇处商铺面积:40平米面宽:4米进深:10米层高：3.9米租金：1.1元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物业管理：一层：0.9元/平米/天二层：0.6元/平米/天三层：0.3元/平米/天(保安、保洁、维修)签约方式：一年到三年一签电梯：无货梯：无仓储：无(业主自租周遍居民的房子或者二楼三楼作为仓库)人流量：20人/分总户数：1000户车流量：前进西路25辆/分白马泾路15辆/分层数：3层楼层规划：1层商铺2-3层住宅、商铺日营业额：1000-2000元月营业额：3万-6万元年营业额：36万-80万元（三）亿丰装饰城位置：青阳路与朝阳路交汇处商铺面积：40―218平米层高：5米售价：5000元/平米付款方式：售:首付50%贷款:农行租金：2.2元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物业管理：0.5元/平米/天(保安、保洁、维修)签约方式：签约一到三年电梯：巨人手扶电梯层数：5层货梯：上海三菱2部楼层规划：1-2层商铺3-5层住宅仓储：40-140平米日营业额：1000-4000元0.35元/平米/天人流量：15人/分月营业额：3万-12万元总户数：500户年营业额：60万-10