二零零八年七月十五日致：张家港省级经济技术开发区“南湖苑”营销策略性提案上海上实置业投资咨询有限公司2008年7月15日第一章：宏观环境第二章：市场研究第三章：项目认知核第四章：价格定位心第五章：项目定位导读第六章：销售时机第七章：推广主题第八章：营销策略第九章：内部客户第一章宏观环境Macroeconomicenvironmentfdc.21ask.com中管网房地产频道城市区位张家港－典型的长三角区域县级市经济实力强劲，外向型经济特征明显，私营经济发达。江阴江阴张家港常州常州常熟太仓无锡、苏州无锡、苏州常熟太仓上上海海?　沿海和长江两大经济开发带交汇处；?　长江沿线最大的国际性贸易商港，中国最大的内陆港口；?　全国唯一的内河港型保税区：江苏省张家港保税区和张家港保税物流园区。整体经济情况1200110010009008007006005004003002001000亿元03年04年05年06年07年生产值475.06576.27058411050.022007年已突破1000亿元。第一11.112.3811.6912.4813.03第二299.91370.63453.31542.54669.43第三164.05193.1240286.6367.56?经济稳步发展，与其他同2007年5城市经济指标比较级城市相比，仅次于昆山规模以上产值财政收入地方一般预算收入，远高于常熟；县(市)累?计±%累?计±%累?计±%?2007年生产总值已突破张家港2060.1525194.5842.783.9842.21000亿元，全市人均生产常?熟1613.7531.2125346038.7总值11.95万元；昆?山2834.0327.9201.838.38535.2?城市第二、三产业发展迅吴?江1529.9928.384.0227.838.2831.5速，工业化水平由初期的太?仓774.436.76633.528.3332.7初级阶段进入工业的中期重要阶段。私营经济250223.63225200?　私营经济在7年间获得了近56175　　　150私营经济企业年125总产量(亿元)　　倍的增长，私营经济成为城市10075　50　　经济发展的重要推动力；253.990?　个体经济占税收总量的约2000年2007年　　1/4，成为城市税收重要来源。　大量村办企业、乡镇企业转为私营，使得私营经济在张家港获得迅速发展。城市定位张家港－典型的新兴工业型城市乡镇包围城市，以制造业为代表的工业在城市经济中占绝对优势城市定位长三角地区重要的制造业基地江苏省重要的滨江工业基地苏锡常都市圈内重要的保税物流中心定位分布港口保税区化工钢铁铸造业外来企业物流市区棉纺业城市外围以制造业为主的企业成为城市经济的主要来源，商业、服务业的活跃程度远不如工业，一定程度上影响了城市与人口的进一步扩容。城市发展及规划张家港－经济发展大于城市发展与经济发展相比，城市规划相对滞后，城区格局小，城市框架未拉开1962年　沙洲县从常熟和江阴各划出数个公社，成立沙洲县1986年　张家港市撤销沙洲县，成立张家港市，成为苏州县级市之一。与常熟、吴江等城市相比，缺乏历史与商业文化积淀，城市格局简单。城市格局城市空间结构－－一城、双核、五片“一城”－－张家港。“双核”－－杨舍城区、金港城区，主要的居住和公共服务中心。“五片”－－杨舍城区、金港城区、锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。杨舍城区塘桥片区全市行政、经济、文化中心，全市生活、生产服务现代“纺织城”，轻工、纺织、劳动密集型中心，高新技术产业基地。将发展成为自然环境优加工业基地。到2020年，规划建设用地美、文化艺术气息浓郁、人与自然高度和谐、最适26.5平方公里，人口22万人。宜人居的城市。到2020年，规划建设用地63平方公里，人口55万人。乐余片区金港城区生态水乡，东部生态保护区，现代生态农业示范区、生态观光景区，适度发展冶金、轻长江重要港口，长江三角洲物流中心之一，大型化型机电、体育器材类工业。也可作为张家港工基地。重点发展物流、化工等临港型产业。到未来发展的战略备用地。到2020年，规划2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人建设用地15.5平方公里，人口13万人。。锦丰片区现代“钢城”，冶金、电力、新型建材等大型企业生产、科研基地。到2020年，规划建设用地26平方公里，人口20万人。城市规划?城　城区规划格局小，沿城市界面向外顺北板块　　延发展，未形成新城跳跃发展；?　城市规划缺乏大规模引擎支持，除城　城西板块城城西中心　　西新城板块规划较清晰完整、暨阳湖新城板块城　　板块有一定规划外，其他区域均缺乏东板块　　较完整规划。暨阳?　商业格局极其简单，除步行街外几乎湖板块　　无其他商业节点，城西购物公园成形　　尚需时日；板块城中心板块城北板块城东板块城西板块暨阳湖板块张家港新城滨湖生态高档居板块定位商业中心商务行政中心城市居住区新的商业、行政中心住区板块引擎步行街行政中心梁丰生态园购物公园、行政中心暨阳湖公园性价比，价格低新城规划，配套齐全暨阳湖独一无二板块优势中心区，配套齐全价格低洼洼，发展潜力大的生态环境宏观环境总结11张家港市经济快速增长，第三产业比重提升，居民可支配收入及城市人口稳步增长。22张家港作为长三角经济圈腹地、国家中西部发展战略及江苏沿江开发港口的重要城市，张家港正处于新的一轮的城市发展建设中.33张家港作为沿江城市发展的重要枢纽及天然港口资源，有着较强的经济基础与较强的城市发展空间。44张家港城市竞争力不断加强，高端商品的消费比重将逐步增加，别墅消费层也将不断扩大。第二章市场研究MarketResearch房地产市场——发展张家港房地产市场－调整期向成熟期过渡开发量下跌，需求量与均价上升，产品品质提升。2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年快速发展期市场调整期市场成熟期市场成熟期住房市场化市场起步期初级产品产品更新产品升级供求观望房地产市场——开发投资　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：亿元5070.00%4560.00%403550.00%3040.00%252030.00%1520.00%1010.00%500.00%亿元00年01年02年03年04年05年06年07年投资6.848.914.0121.4924.8929.0135.443.48幅度30.12%57.42%53.39%15.82%15.82%16.55%22.03%22.80%?经过2001－2002年的大规模涨幅之后，2003年－2007年始终保持较平稳的增长速度，2007年增速与2006年相比几乎持平。?2007年，张家港市开发累计完成投资43.48亿元，其中市区房地产开发投资完成32.73亿元，比去年同期增长了14.48%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的15.47％房地产市场——供求情况张家港市历年房地产市场竣工、销售比值表万m2200160.00%140.00%150120.00%100.00%10080.00%60.00%5040.00%20.00%00.00%2004200520062007竣工面积167.05129.9468.98102.62销售面积109.7499.6795.03121.73销售竣工比值65.72%76.70%137.76%118.62%在2004－2005年张家港整体房产市场呈现出供大于求的局面，而在2006和2007两年，呈现出供不应求的态势，2006年房地产市场整体表现低迷，供求情况都达到近几年的市场最低点，而在2007年成交面积一跃超过了120万平方米，呈现出良好的发展态势，不过随着2008年宏观调控的不断实施，供求量将有所缓和。房地产市场——价格元/平方张家港历年商品房成交均价米450050.00%400045.00%350040.00%35.00%300030.00%250025.00%200020.00%150015.00%100010.00%5005.00%00.00%2004200520062007商品房成交均价2275331739754273增长率11.01%45.81%19.83%7.49%近四年来，张家港商品房价格涨幅明显，从2004－2006年，张家港市商品房的成交价格呈两位数的增长态势，到2007年，张家港商品房均价的上升势头有所缓和，不过相比于2003年的商品房均价已上涨88%，张家港房地产市场价格整体呈不断上扬的状态，不过随着2008年宏观调控的不断实施，价格上升将遇到瓶颈。房地产市场——供求特征张家港房地产市场－典型的封闭内需型市场自住性需求为主，本地消化为主，外来投资较少。2007年张家港市区在售个案产品特征明细表（平方米）2007年张家港购买人群构成5.35%23%34.41%60.24%77%144以上90－14490以下本地人口外来人口2007年张家港住房需求状况5%14%?144平米以上大户型的供应量占了绝对优势，其次为90－10%144的中大户型，改善型、舒适型的自用性市场特征明显。50%1%?改善型与自住型消费需求占绝对比例，投资比例仅占约5%.20%?外来人口购房比例上升，达到23%，2005年仅为10%。改善居住环境教育养老为子女买房结婚投资房地产市场——总结?经过06－07年的调整之后，08年开始将进入新一轮的市场发展，市场将进入缓和期，供求将出现观望态势；?封闭内需型的市场使得出现跳跃式发展几乎没有可能，价格的提升将存在一定风险；?别墅由于受审批限制，未来供应有限，随着现有别墅项