中中国国··潍潍坊坊800800亩项目亩项目整体策整体策划划方案方案武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd操操盘盘思路思路大大盘运盘运作作优优劣劣势势分析分析“大盘地产”的优势■易于形成规模优势，乃至产生规模效应，形成规模效益■有利于提升地气，形成区位优势，提升板块价值■有利于营造企业品牌和物业品牌，利用品牌效应促进和推动地产销售■易于因地制宜地营造主题、景观、配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间■通过集中统一管理，有利于降低成本和开发、维护及管理费用。武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd操操盘盘思路思路大大盘运盘运作作优优劣劣势势分析分析“大盘地产”的劣势■受制于项目规模，项目在选址时可能缺乏地利■地产项目难于定位，尤其目标客户群定位更是难于定位，容易走进泛定位的误区；■销售价格难于把握，尤其首期开盘价格■销售节奏难于控制，主要是开发节奏和销售节奏不好衔接■销售周期长，导致资金回收周期长，影响经济效益增加投资风险，难于形成旺盛人气■大盘风险，容易陷入常规楼盘、个案楼盘的操作经验■物业管理半径太大而不容易规划、设计和实施，同时商业配套任务繁重■资金难于筹措，尤其是在国家不断推出新的信贷政策和消费者日益理性的情况下武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd操操盘盘思路思路大大盘运盘运作作战战略、策略略、策略市场战略品牌营销战略差异化战略技术领先战略武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd操操盘盘思路思路大大盘运盘运作作战战略、策略略、策略市场策略定制营销品质营销创新营销一个产展口产理对性品示碑品念一化品品营创创营服质质销新新销务策策略略武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd品质营销诠释产品品质展示品质口碑营销金地格林小城现场示范段武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd操操盘盘思路思路大大盘运盘运作八大作八大关键关键点点片区认同度低基于城市价值角度的拔高定位由社会话题切入城市规划发展，并撬动片区板块渗透至项目开发周期长贯穿始终的核心价值主张楼盘综合素质和社区文化去化量有限开发节奏控制大盘开发启动期小步快跑模式迅速建立口碑效应配套不完善配套开发与产品开发联动陌生区大盘产品价值提升的主要途径市场同质化产品创新组团开发体现组团价值，建立丰富的创新产品链大盘启动区开大规模启势，强化昭示性规模取势、定位示范、品质展示、资源利用发理念推广套路单一强势营销“营造区域价值”创新产品样板段、极尽风情的配套商业品牌认知度不高企业品牌的社会营销规模大盘有助于品牌塑造，品牌知名度提升项目知名度武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd中中国国大大盘盘的特点的特点价格定位价格定位：以公道为：以公道为准准开发模式开发模式：以复合为：以复合为则则主题定位主题定位：以宽泛为：以宽泛为主主客户定位客户定位：以全龄为：以全龄为旨旨产品设计产品设计：以人性为：以人性为本本营销手段营销手段：以造势为：以造势为纲纲服务方式服务方式：以亲和为：以亲和为信信开发实力开发实力：以品牌为：以品牌为誉誉武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd本项目战略定位本项目战略定位挑战者领导者追随者补缺者?行动一：产品颠覆市场?行动二：一期低价入市、后期不参与市场价格体系?行动三：引领产品创新?行动四：引导客户生活方式?行动五：成为市场价值标竿武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd战略核心问题战略核心问题领导者战略角色定位首期后期?领导者战略引爆垄断?领导者途径利用市场既有客户群不断升值，奠定产品的市场地位首期通过产品差异化抢占树立第一大盘品牌，垄断市场市场?目标一举夺势价格垄断关键词：关键词：?既有客户、?升值?产品差异化?第一大盘武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd报报告背景告背景已完成工作已完成工作本阶段开展工作第一阶段第二阶段第三阶段项目整体定位和发展战略启动区物业发展建议营销战略与启动区策略执行?基础研究??项目定位及发展战略?项目形象定位启动区发展战略?项目推售攻略?物业发展建议?项目展示攻略?功能布局及开发顺序?项目推广模式?项目营销安排武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd报报告背景告背景QQ：本次：本次报报告要解告要解决决的的问题问题AⅠ：项目形象定位确定AⅡ：项目启动区营销策略AⅢ：营销阶段划分及部署AⅣ：项目首期开盘前营销部署武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd策策划划方案方案框架框架营销策划方案大盘启示录本案营销策划方案报告大大大大背景项目定位整体营销策略需要解决的问题盘盘盘盘运运运运作作作作项客项营市营营营号项项项优战八启目户目销场销销销目目目劣略大示分分定目攻策策策案营营势及关结析析位标击略略略名销销分策键论线之之之、关推L析略点点销推营O键广G售广销O时计活间划动、节口点武武汉汉合美置合美置业顾问业顾问有限公司有限公司RealRealEstateEstateConsultantConsultantCo,Co,、、LtdLtd项项目分析目分析ProjectAnalysis我我们们具具备备的的资资源源条条件——中高端物件——中高