中华老字号一条街——福建中路改造项目操作方案项目概述福建中路位于黄浦区南京东路步行街中段,南北走向，一期开发范围为南京东路至天津路路段，全长116米。一期开发范围项目现状商业业态现状目前沿街底层全部为商业用途，但业态多以自发型为主，部分业态甚至无品牌可言，生活配套和各类零售、餐饮业态混杂，缺乏主题性，与南京东路商业街形成鲜明对比和巨大反差。业种业态户数商店名称上海贤贤百货店，346号专卖，恒源祥，宝库服饰，金盏花鞋百货零售8店，春竹羊绒店，雅光眼镜店，晟风眼镜平价店超市便利4罗森超市、好德超市，可的超市，370号黄浦烟草门市部文化用品3红叶文化用品，诚信文化用品、光明工艺礼品旧木器1虹庙旧木器商店上海陶景机电设备经营部，上海电子元件综合门市部，沪京机五金机电4电物资公司，上海工业陶瓷商店饭店餐饮6扬州饭店，新盛酒家，蒙骨王，雨天饭店，奶茶店，茶叶店长江刻字厂门市部，富民工艺雕刻厂门市部，精益刻字厂经营刻字社6部美发美容1红日形象设计项目现状物业权属现状根据初步调查，沿街区域物业权属大致可分三类，即公房、系统房、私产，其中公房的使用权又分属于不同对象。部属、市属、区属企业拥有的系统房和使用权公房共5户，面积1188.02平方米，占全部的21.4%；转制企业的公房、系统房有9户，面积719.83平方米；民营和个体的私产、系统房和使用权公房共19户，面积2312.05平方米。可见，目前由个体或民营使用的物业占绝大多数比例，项目未来可考虑统一收回经营权。其中产权性质户数面积权属性质户数面积部属企业19.4市属企业21032.43公房23*3447.51区属企业2146.19转制企业7298.63个体或民营131960.86转制企业2421.2系统产3465.2个体或民营144私产5*307.19个体或民营5307.19注：其中有2户部分是公房、部分是私产，均分别计算，实际户数为31户。项目现状建筑外观现状由于现状建筑内部的使用功能包括居住、商业、办公等，二侧商业业态相互混杂，造成整条街道建筑立面比较散乱，晾衣竹干、外挂空调机位随处可见，各类广告牌、指示牌排布也十分凌乱，整条道路商业价值被极大地削弱了。项目总体定位思路定位依据上海总体接待境外游客数量连年上升，南京东路步行街作为上海城市名片之一，承担了大量的境内外游客，对南京东路支线的商业再定位和开发，一方面可充分利用原有商业人流，同时，也可进一步完善商业功能；项目总体定位思路定位依据福建中路附近具有涉外的高星级宾馆，已经成为境外游客聚集区域，而上海作为中国传统文化和国外文化接触最早的地区，人文背景具有一定的独特性和复杂性，集中表现在建筑以及一些老字号商业品牌上；标准酒店名称地址客房数五星上海威斯汀大饭店河南中路88号301五星和平饭店南京东路20号273五星上海明天广场金威万豪酒店南京西路399号342五星丽笙大酒店南京西路88号520五星皇家艾美大酒店南京东路789号770五星南新雅华美达大酒店九江路700号281四星上海金外滩宾馆广东路525号189四星王宝和大酒店九江路555号283王宝和大酒店二期（在建）四星海仑宾馆南京东路505号389四星国际饭店南京西路170号208三星南京饭店山西路66三星吴宫大酒店福州路431号156三星扬子饭店汉口路740号185三星上海中福大酒店九江路619号350三星金门大酒店?南京西路108号174项目总体定位思路本本项项目目将将作作为为南京南京东东路步行街商路步行街商业业功能的功能的补补充和延伸，可在以充和延伸，可在以境外游客境外游客为为主，同主，同时时兼兼顾国内顾国内中高端客中高端客户户的高端定位前提下，集聚反的高端定位前提下，集聚反映中映中华华传传统统精精华华的中的中华华老字老字号号企企业业。。以中以中华华老字老字号号企企业为业为主，可包含服主，可包含服饰饰制衣、制衣、传传统统文化等行文化等行业业，，适适当当引引进进地地缘缘相近的相近的长长三角地三角地区区相相应应的或其他特色精致的中的或其他特色精致的中华华老字老字号号企企业业。。同同时时，在天津路、福建中路口的上海，在天津路、福建中路口的上海长长江企江企业发业发展公司展公司办办公公楼楼还还可考可考虑虑引入“上海中引入“上海中华华老字老字号号企企业业协会协会”，使本”，使本区区域形成振域形成振兴兴老字老字号号品牌的品牌的发发展基地。展基地。业态定位思路南京东路是具有世界知名度的商业街，商业人流量相当大，也是境内外游客必经的商业景点，如何利用这一人流资源成为本项目业态定位的关键！1、关注民族特色文化如文房四宝、琴棋书画等境外人流消费特点2、关注民族特色工业如服饰制衣、家纺用品等3、关注民族特色饮食如茶庄、特色菜系等本项目未来业态将定位在以境外的商务旅游人群为主，兼顾境内中高端客户为目标消费群，体现民族特点的中高端老字号商业品牌为特色的，主题型特色文化商业街！业态定位思路根据上述业态定位思路，并根据目前区域特点，南京东路口区域以延续现有商业资源为主，形成自然过渡；而将具备吸引人流的商业品牌（如传统文化类品牌等）设置在天津路一侧；中部区域以体现民族手工业特色的服饰为主题，融入量体裁衣、手工制衣等的高端服务功能。天津路王星记扇庄曹素功、鼎民族文化民族文化、老周虎臣福泰丰、铜响、一文阁等类建类器商店等中路培罗蒙、绸恒源祥、协生活类民族工业缎商店、盛大祥等类锡福等扬州饭店、亨德利、龙休闲类奢侈品类黄隆泰茶庄凤金银珠宝等等南京东路商业街建筑定位思路1）考虑到南京东路区域属旧上海英国租界区，同时，福建中路沿街多以新里民居为主，因此，整体建筑风格应适当保留原有建筑风貌，同时，还应增加部分现代商业元素；2）考虑到项目未来使用功能以商业为主，底层应具备零售及店铺展示功能，二层可结合租赁店铺，设计相应个性化的店招；3）由于原有建筑建造时间较早，现有房屋结构相对陈旧，在改造过程中，除了对立面进行统一修缮外，还应对建筑结构实施加固，同时，相关水电等配套设施也应按商业要求进行重新设置和增容；4）另外，对沿线店招以及霓虹广告也要进行统一规划设计，除应保留老字号店招特色外，还应融入现代商业氛围。建筑改造示意福建中路东侧改造后天南津京路东路福建中路东侧改造前福建中路西侧改造后南天京津东路路福建中路西侧改造前项目运作思路操作步骤沿街店铺业态调整建筑立面实施整体改造整体定位、分步招商开展运营活动项目运作思路操作步骤沿街店铺业态调整为保证项目未来改造的实施，在符合商业街形态、业态规划要求的前提下，遵循政府引导和市场运作相结合的原则，实现沿街店铺业态的调整。初步考虑可采取收购产权、置换产权、长期租赁（至少10年）或按规划要求由业主自主调整等四种方法。另外，对于目前已经是老字号的部分店铺，可通过对现有外立面实施再装修的方法，使其符合未来整条道路的风格定位。调整目标：根据初步调查摸底，在沿街的31家商户中，部属、市属和区属企业共5家，转制企业9家，还有4家属于自营，另有5家租期在2009年到期，剩余均为较长租期。2008年目标调整15家商户，占50%，2009年上半年调整4-5家，占15%，2009年下半年调整4-5家，占15%。项目运作思路操作步骤建筑立面实施整体改造建筑立面的改造，建议可从以下三方面着手：1）整体风格定位，在项目整体定位的前提下，对建筑风格、建筑立面、未来建筑形态的分隔等作统一定位；2）配套设施更新及增容，考虑到本项目未来以商业用途为主，与目前居住性质有较大的差异，因此，需要对原有部分电、气等设施进行更新和扩容，同时，街道两侧原有的电线杆及架空电线对街道景观也有较大的影响，改造中应与政府相关部门协调予以改善；3）广告及景观灯光的考虑，沿街区域原以居民住宅为主，现有广告位多以自发性为主，较为凌乱，与未来区域的整体定位有较大差距，因此，未来也将广告及景观灯光作为设计中重点考虑的内容，使之既符合老字号的整体风格，又可产生成熟商业氛围的效果。项目运作思路操作步骤总体定位，分步招商考虑到本项目实际运作过程中，各建筑物经营权的取得有一定的先后顺序，因此，对本项目的招商工作，建议可按以下几方面开展：1）总体定位、分步实施，即对整条道路进行商业功能的划分，对有条件实施招商的建筑，按照功能定位进行目标商家的引进，对尚不具备条件的建筑，可暂缓考虑，待时机成熟，再行招商；2）对老字号商家进行招商意向征询，根据目标客户的需求，在符合整条道路建筑风格的前提下，进行定制式招商；3）另外，为保护及振兴老字号商业品牌，政府应给予相应的优惠扶持政策。项目运作思路操作步骤开展运营活动后期运营也是项目运作中的重点，建议市场培育期可从以下三方面着手：1）开业时应具备一定的轰动效应，达到扩大市场宣传的目的；2）与南京东路商业街的商业活动相配合，快速树立“老字号”的商业形象；3）应广拓客户来源，可考虑与旅游公司合作，将本项目打造成为上海一个重要的文化旅游景点。项目运作思路工作计划考虑到项目前期的工作内容比较重要，将影响整个项目的进程，因此，对前期工作作如下计划：工作内容时间安排2008年2009年……建筑现状产权摸底可能收购方式摸底建筑方案确定调整工作开展503020改造工程%%%老字号商家招商咨询商家进驻项目运作思路组织构架本项目的实际运作应遵循“政府搭台、企业唱戏”的原则，弘基公司、黄浦区商业网点办公室以及南京东路街道共同参与项目的相关工作，因此，本项目的工作小组及相关工作重点作如下概述：福建中路改造项目工作小组黄浦区商业网点办公室弘基商业经营管理有限公司南京东路街道收购经营权商务谈判及实施收购经营权商务谈判及实施改造期协调居民老字号商家引入商务谈判建筑改造设计及实施