宜宾项目营销总控计划　宜宾项目营销总控计划　CollectivityCollectivitycontrolcontrolplanplan第一章项目简析一、项目总体目标设定31树立宜宾地标形象,实现品牌价值2整合营销模式,实现利润最大化最大化降低发展商风险33,力争100%销售率4树立地产商一流品牌形象二、项目主要特点具有唯一性和不可比拟性◇成熟老城区，两大广场◇三江汇合的绝版江景资源唯一性：◇毗邻长江Ｏ公里地标项目◇独特的物业类型◇最棒、顶级的建筑产品◇具有想象空间的物业名称◇最大的投资价值三、寻找我们的客户现实主义者+投资创业者第一类：有实力的经营者，用来投资商业商业第二类：有实力的经营者，自己经营第三类：专业的投资者，物业的长期价值第四类：看好本地段商业，但实力一般者第一类：改善居住环境者，用于自住住宅第二类：宜宾高端客户、专业投资者住宅第三类：创业及经营者（写字楼办公使用　　　　＼商务及家用型小酒店使用）客户构成体系核心客户：二次置业换房者;郊县高收入阶层；投资客；品牌商家。重要客户：政府及事业单位、国企干部、高级白领重要客户、自由职业者；商业经营核心客户者、小型企业、创业型企业次要客户次要客户：周边居民和商家补充客户补充客户：（宜宾下属县份）地区客户及外地客户四、产品功能分解决策基础投资（抗跌性、保值、升值、可经营性）居住的舒适性、绝版江景、高层地标、身份的名片商务的地段、便利、形象、口碑商业．．．．．．居住．．．．．．}支持达成购买可能商务．．．．．．项目具体内容详见《宜宾市场调研报告》《宜宾项目规划设计方案》第二章项目形象定位一、项目形象定位倡倡导导[[长长江０公里江０公里]]高端投投资资＼生活模式＼生活模式创造创造CCIDCCID城市中心形象区（城市中心形象区（citycitycentralcentralimageimagedistrictdistrict））[城市地标投资理论]导入[城市沿江经营模式]方向?[城市滨江生活方式]二、项目未来发展方向和目标城市名片区域中心心理地标地理地标老城商圈成熟环境我们的营销团队打造的将是一个可持续上升的宜宾高端地标品牌，高层豪宅和绝版商业这是本项目操作的方向和目的.三、探讨形象塑造的可能性□[０公里地标]到底是怎样的一个地方？□“滨江生活方式”的实质到底是什么？□“沿江商业”的更远处，到底有什么值得期待？□客户群的口味到底是怎样的，如何捕捉，如何沟通？□悬念的诱惑，促成的探寻、接近的冲动如何在前期表达？□形象附加值还能有多大？第三章营销战略一、形象导入流程项目占位高调入市,建立愿景从入市中心观念洗脑，建立标准颠覆概念到实体浮面实景初现，真实体验真实体验市场震撼实践奢侈，传播声誉二、形象占位方式高调入市＼占位高端＼形象领先＼以形象建立为总体目的；目的我们的营销目的不是盲目抢夺客户，也不是单纯的储存客户，而是找到不同客户的需求目标，去迎合和带动市场，一个好的地标项目在符合市场要求的同时会引导一种新的投资和消费模式．三、营销节奏?渐进式、持续的形象和品牌传播；高调亮相，重磅打击，活动造势，配合开盘期爆发式营销。?住宅初期建立良好价值体系，树立高端居住的概念；商业初期建立虚拟繁荣，以支撑其价位。?开盘配合充分的客户积淀、局部现场体验展示、商业基础成型；此后，通过分阶段现场展示和商业初步经营，结合工程进度和市场需求，采用分期推盘、逐步涨价，争取价值最大化的价格策略。四、主要营销手段四川省内二级城市一般缺乏主流媒体，公关营销和活动营销为主线市场策略。以少而精的大事件一举立势；第四章商业策略一、商业营销重心商业是本项目的商业部分基础，是该项目是否能顺利占有市场和构建品牌的决定因素。“重中之重”是住宅部分对该部分的理解，和营销重心。品牌建立二、商业招商策略统一业态：同业差异，异业互补，业态权重保证经营基础统一规划：奠定商业基础统一招商：维护经营体系，保障商家经营体系，确保商家质量统一管理：控制投资风险，保障经营体系三、商业业态定位原则1.完善项目周边商业业态，抢占商机；2.以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一；3.稳定消费群体，保障商铺的持续发展；4.考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；5.体现社区商业中心主题，服务于社区及周边区域；6.借助老城区中心的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。四、招商原则1.招商先行，销售紧跟，为项目整体操作思路；2.以“放水养鱼”进行前期招商原则；3.充分利用项目西侧地标广场，进行有效商业通道划分将人流向项目内吸引；4.“先聚人气，再聚商气”，努力在招商中、前期快速积累人气，创造虚拟繁荣，本项目需要大型商业零售卖场对项目体系做人流支撑；5.根据业态划分权重，确定Ａ、Ｂ、Ｃ类商家，以不同业态主力商家到补充商家的顺序进行招商。五、经营策略一、部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值；二、定向招商、分散经营、统一管理；营销顺序一、前期的部分整体定向招租二、后期的推广销售六、补充注意步行街、沿街商铺客户的特殊要求?咖啡shop经营客户一般要求建筑面积在100-200㎡；装修标准较高。?特色酒吧一般要求建筑面积在100-300㎡。?中、西餐经营客户一般要求建筑面积在300-500㎡，不小于300㎡；需要煤气容量较大，一般在40m3以上；电容量要求较大，电容量不低于250kv；水管直径需大于两寸。?美容、美发客户一般要求建筑面积在200㎡左右。?干洗店客户一般要求建筑面积在150㎡左右；要求店铺靠近居民区，人流量要求较高。?药店客户一般要求建筑面积在100～200㎡左右。?冲印店客户一般要求建筑面积在100㎡左右。第五章营销推广体系一、项目进行时间动线2008.8——2008.92008.10——2008.112008.12——2010.52010.6——2010.10已结束准备期执行期研发期蓄水期清盘期营销准备分期发售招商强势期招商持续期二、营销时间节点爆发点爆发点200８年９月下旬200９年7月准备期/蓄水入市期/蓄水营销中心营销中心?BOTTOMUP?TOPDOWN三、营销阶段划分10—11任任8—9月12月1—3月4—7月8—10月11—1月2—5月6—10月务务月阶阶推出第三波和第四波商业段段全面准备咨询和储备强销高层住宅推出第一波和清盘期划划客户阶段第二波的商业分分8—9月10—12月19日3月7月11月2月5月10月?对项目说辞、销?以现场改造、?结合所有的营?逐步进入销售淡?承接前期圈子营销惯性，结?针对剩余房源，针售计划、推广方式导视系统整改销推广体系将季，用成现的商业合媒体推广，利用此时间的节对性进行推广、营销物料做好充为前提，利用项目推向市场去冲击市场，形成日、房产总体上升曲线，再次分准备。。新的热点，弱化线掀起销售热潮。新闻稿和软文?整合资源，为圈上推广，以圈子营?圈子营销持续进行营炒作，对项目销为主，配合与现子营销做好铺垫?为确保安全性?同时结合项目优势，完成由销推广进行预热场多频次，小规模，项目推广采项目推广到品牌推广的过渡和活动，营造现场气总升温取低开高走的转化。氛纲?同时以圈子形式。营销渠道渗透为核心，扎实?高层住宅形成做好圈子内信强销及回款息传递和项目宣传。四、营销各阶段重点工作任５月７月９月１１月１月3月５月７月９月１１月务阶6月前段６月底前９月底前推广１０月底前3月前调整7月底划导入期预热期入市期入市期二次强销期针对期分6月8月10月12月2月4月6月8月10月现场整改“圈子营销”加强户外广告弱化媒体广告，加强“圈子营销”加强媒体?针对剩余房源，针广告推广主题确立启加强行销强化活动组织广告支持对性进行推广开展各种活动烘托前期广告预热动并执行加强售楼部现场利用项目节点完成户外全面更换媒体广告支持户外及导视系统调及工地现场包装项目要求加强行销营整各种活动烘托加强项目所在地加强行业合作销后期营销工具的准形象行销推广总备开始行业合作纲合同等法律文本准备到位五、营销参照主要工程节点时08。908。1108。1209。309。609。909。1210。310。610。7间工程节点售施塔取裙塔塔塔一准一二楼工楼得楼楼楼楼期备期期部许裙预及十主外全交住达交可楼售商四体装部付宅到9付证框许业层封0完交预任，架可一，顶%成付售务总完证层商，条包工顶业商件进板断业场水交付六、线上推广9月底，所有户外广告及导视系统全部到位户外广告户外广告10月份开始，投放站台广告（计３个月），从10—12月站台广告站台广告9月开始，以软文和硬广循环投放，11—12月为高潮期报纸广告报纸广告从９月开始，刊登电台广告，预计第一次跨越周期为２个月电台广告电台广告10月中旬接受互动开放，现场播放三维动画网站建设网站建设9月进入本地成都主要房产杂志，将对成都定点、定位选择场所发放房产杂志房产杂志//刊物刊物七、硬件展示配合售楼处搭建售楼处搭建9月中旬完成售楼部的搭建和装修，保证28日能正式开放广告及物料广告及物料9月底前必须全部到位，用于推广和销售接待9月底，完成售楼部周边的景观打造，并完成导引系统。景观展示景观展示其余仍旧封闭施工，保持相应神秘感。主体达10层后，完成临江面的建筑立面广告包装和围墙包装临江外围形象临江外围形象选择一种户型作为清水房样板间，结合“安防系统、智能系统清水样板房清水样板房”以及“墙面屋面保温、显梁显柱工艺改造或其他工艺”进行展示。八、行业合作大中型商业零售卖场大中型超级市场便利店汽车连锁行业行业合作合作餐饮娱乐婚纱影楼家电电子通信……1、结合各行业优势，从各种源头抓住客户。2、联合组织活动，