成都叠翠峰项目营销策划方案＞＞一：叠翠峰项目开发障碍及市场解读1项目障碍点1）铁路影响项目整体定位高端，将打造为高档酒店式服务公寓及优质住宅。对于高端项目而言，本案北侧临成昆铁路就成为了项目的最大障碍点。该障碍点可通过产品设计加以弥补，同时必须建立明显优势才能弱化缺陷对项目的影响。1项目障碍点2）市场价格因素单位成本构成：楼面地价（4100/㎡）＋开发成本（2000/㎡）＋税费及营销（1500/㎡）＋装修成本（2800/㎡）装修成本按3500元/㎡装修报价的80％计，每平米成本总计：10400/㎡只有实现销售均价高于11000元/㎡时，本项目可实现获利！2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）1）目前在售高端项目位置分布：2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2）个案情况：紫檀开发商成都千和发展有限公司项目地址人民南路四段38号总占地面积58亩总建筑面积28万㎡容积率7.2建筑形态高层（28层）销售价格合同均价16251元/㎡户型区间280-440㎡位于城南高尚片区，产品走高端销售卖点路线。项目于2007年12月推出1批次，共计房源104套，目前销售19套,销售率约项目现状18%。平均月销售约3套。（紫檀08年初报价13000元/㎡，销售情况不理想。而08年二季度价格升至16000元/㎡后，售出19套，该盘存在银行套款的可能）2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2）个案情况：华敏世家开发商成都华敏置业有限公司项目地址高新区天泰路总占地面积19.6亩总建筑面积8.1万㎡容积率6建筑形态高层（23层）销售价格16000元/㎡户型区间300-470㎡天府南延线旁的高端品质，准现销售卖点房发售项目现状项目于2008年2月推出，共计房源135套，目前销售率为0。2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2）个案情况：壹号公馆开发商成都飞大置业有限公司项目地址青羊区人民中路三段1号总占地面积12.5亩总建筑面积4.4万㎡容积率5.4建筑形态高层（29层）当前均价14000元/㎡（4000元/㎡装修）2007年3月：11000元/㎡；销售价格2007年8月：11000元/㎡；2007年11月：14000元/㎡；合同均价：11350元/㎡户型区间44-98㎡位于中心城区，产品走高端路线，准现房销售卖点发售。项目于2007年2月推出，共计房源648套，目前销售483套,销售率约项目现状75%。平均月销售约28套。2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2）个案情况：城市理想开发商成都市锦江区统一建设办公室项目地址青羊区天府广场旁总占地面积9.7亩总建筑面积8.6万㎡容积率10建筑形态高层（37层）当前12000元/㎡（1500元/㎡装销售价格修）合同均价：11195元/㎡户型区间34-70㎡项目位于天府广场旁，区位优势，全精销售卖点装小户型项目于2008年4月推出，共计房源709套，目前销售60套,销售率约8%。平项目现状均月销售约20套。2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）2）个案情况：西城公馆开发商成都飞大置业有限公司项目地址金牛区羊西线一品天下内总占地面积32亩总建筑面积16万㎡容积率7.6建筑形态高层（30层）预计10000元/㎡左右（含2500元/销售价格㎡装修）户型区间75-140㎡位于一品天下商业街内，地段优势，精销售卖点装修厨卫品牌全配。项目现状项目共计房源680套，预计于2008年8月中旬开盘，目前接受前期咨询。2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）3）高端电梯公寓销售情况图表：高端電梯公寓項目銷售情況銷售率銷售價格單位：元/㎡80%75%2000070%162511600060%1500050%11350111951000040%1000030%18%20%50008%10%0%0%0%0壹號公館紫檀城市理想華敏世家西城公館2市场解读2.1成都高端公寓市场调研（售价1万元/平方米以上电梯公寓）4)调研综述：目前成都高端电梯公寓产品较少，在售项目4个，预售项目1个；产品均针对市场高端购买客户群体，售价11000-16000元/㎡，售价11000－12000元/㎡范围市场接受度较高；超过12000元/㎡市场几无成交；而近期面市的高端住宅公寓项目因楼层较高，震后多数购房者更加关注低楼层的物业，再加上项目单价较高，所以销售抗性较大，整体销售率不理想。壹号公馆由于开盘时间较早，具地段优势，在整体市场较好的情况下，项目销售速度较快；新开项目西城公馆受市场影响，有可能定价低于1万元/㎡；2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研1)已亮相酒店式服务公寓项目分布图：目前成都亮相酒店式服务公寓项目共有5个，其中在建3个，待建2个2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研2)个案情况：凯德莱福士广场开发商凯德置地项目地址人民南路四段3号总占地面积48.85亩总建筑面积约20万㎡容积率≥3.5且≤6.0成交价格（万/1780亩）楼面地价（元/4447㎡）服务式公寓建筑约3.5万㎡面积预计服务式公寓待定价格工程进度基础施工项目将建成一座集生活、工作、购物、休闲多种活动为一体的大型地标性综合性商业项目；整个广场由五栋建筑合围而成，分别是甲级写字搂、五星级酒店还有购物中心。项目规划公共空间的功能将通过三个空中展馆的设计实现，分别是四川省博物馆遗址馆、高科技馆和杜甫馆。在中心广场内设有面积为1万平米大的的三个大型水池；根据开发商计划，项目将建一栋建筑面积78000平方米的甲级写字楼，83000平方米的商场，以及拥有880个房间的五星级酒店或服务式公寓。2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研2)个案情况：九龙仓天府时代广场开发商香港九龙仓集团项目地址锦江区东大街11号总占地面积106亩总建筑面积约55万㎡商业、酒店、办公物业≤7.0容积率住宅≤4.0成交价格（万/734亩）楼面地价（元/2002㎡）服务式公寓建筑面待定积服务式公寓价格待定工程进度基础施工项目包含高端写字楼、超五星酒店、大型商业群及高档住宅,其中住宅12栋，最高为42层；项目规划超五星酒店规划拥有400多间房间，由九龙仓旗下马可波罗管理经营；沿府河一线修建一栋甲级写字楼，项目高184米，竣工后有望成为成都的地标建筑。2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研2)个案情况：仁恒置地广场开发商新加坡仁恒置地项目地址人民路南路二段红照壁总占地面积约29亩总建筑面积约20万㎡容积率约10.5服务式公寓建筑面约5.1万㎡积服务式公寓价格待定工程进度基础施工仁恒置地广场包含甲级写字楼、五星级酒店和国际品牌购物中心；写字楼和商场建筑面积分别为72073和64556㎡，酒店式公寓的规划总建筑面积项目规划51415㎡。项目已于2006年9月开始建设，预计于2009年10月完工。2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研2)个案情况：华人文化宫项目开发商香港华人置业集团项目地址太升南路总占地面积56亩总建筑面积约30万㎡容积率≥6.5且≤8.0成交价格（万/1904亩）楼面地价（元/3568㎡）服务式公寓建筑待定面积预计服务式公寓待定价格该项目预计投入40-45亿元，建成集大型百货公司、电影院、餐饮、超甲级写字楼和超五星级酒店于一体的综合性项目，设计的三幢塔楼式建筑中，其中将有一座达项目规划到195米高，成为成都市中区地标性建筑；预计动工时间：2008年10月2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研2)个案情况：新鸿基东大街开发商新鸿基地产项目地址东大街总占地面积259.078亩总建筑面积约112万㎡容积率总容积率≤6.5成交价格（万/1200亩）楼面地价（元/2769㎡）服务式公寓建筑待定面积预计服务式公寓待定价格项目将建成为集写字楼、五星级商务酒店、10万㎡大型购物中心、高品质休闲会所和高级住宅项目，全面迎合金融机构及追求高质量居住环境人士的需要的综合性地产项目。项目规划开发商预计将投资160亿，打造高度约300米的双子塔座“国际金融中心”,将其打造成为成都的金融中心、商务中心、大型购物中心和高档旅游酒店为一体的具有地标性质的大型综合项目。预计推出时间：2009年2市场解读2.2成都酒店式服务公寓市场调研3）调研综述：酒店式服务公寓标准界定——在国外，一般称国际公寓为“酒店式服务公寓”。酒店式服务公寓是介于酒店和住宅之间的物业形态，提供给长时间逗留的人士居住，实行酒店式管理，租住价格也介于酒店和住宅之间。酒店式服务公寓由专业的管理公司经营，其硬件、软件都有一个参照标准。硬件方面，房间一般都配有基本生活设施，同时公寓有游泳池、健身和商务设施配套。软件方面，公寓一般由专业公司管理，会提供每天或定期的清扫、整理房间服务，会有住客班车、送餐等服务，基本上都是星级酒店的服务水平。对租户的管理方面，管理公司会帮助客户在陌生的城市安居乐业，定期在社区内组织不同主题的公关活动，帮助客户熟悉当地的文化并融入当地生活。目前成都已上市楼盘无真正意义上的酒店式服务公寓项目；上述在建项目均由品牌开发商开发，邀请知名设计师担纲设计，引入专业酒店管理公司进行管理，预计在未来2年将填补酒店式服务公寓的市场空白。＞＞二：合景泰富产品解读1合景泰富产品解读1.1合景泰富以往开发案案例1）汇峰：CBD双轴线精粹豪宅/公寓落成时间：2008年12月位置：珠江新城建筑面积：12.3784万平方米产品：高层豪宅/公寓汇峰是一个高端定位的综合性项目，产