谨呈:北京世丰国际置业北京世丰项目策划报告深圳市城市策略地产顾问有限公司2006年11月版权声明本文仅供客户内部使用，版权归深圳市城市策略地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告思维导图市场大势竞争者写字楼市场定位物业建议市客户场营调查自身资源销研策究SWOT略商圈现状竞争物业商业市场定位物业建议消费者及投资者自身资源上篇：市场调研与项目定位第一部分：写字楼市场调研一、项目基本情况及市场总体态势1.1项目区位项目位于北京东四环与东五环之间距东四环１.5公里距京通快速１.5公里距国贸约5公里东西干道朝阳北路东西干道朝阳路行政隶属于朝阳区，位于朝青版块1.2项目基本技术指标主要经济技术指标指标数值总用地面积6214.476㎡建筑面积34218.77㎡其中：地上建筑面积21998.75㎡地下建筑面积12220.02㎡其中：办公楼面积13985.67㎡商业面积9646.26㎡建筑密度44.54%绿地面积1866.29㎡绿化率30.03%小汽车总泊位162辆地块总体较为方正，两面临街，具有较好的展示面，但体量偏小，且覆盖率高，缺乏大尺度的公共空间，项目档次形象受到用地条件制约。1.3项目交通人流关系与四至传统消费习惯下，项目以西人群较难吸引铁路影响南侧人流到达项目位于朝阳北路和黄杉木路交汇处，外部交通条件较好，但到达人流受到铁路、消费习惯等影响，短期内无法成为人流焦点。黄杉木路铁路1.4城市新规划下的产业发展北京新规划下的城市空间结构:“两轴-两带-多中心”1、强化由怀柔、密云、顺义、通州、亦庄组成的“东部发展带”；2、整合由延庆、昌平、沙河、门城、良乡、黄村组成的“西部生态带”城市向东，产业向东，本项目所在的朝青板块在北京城市发展和产业布局中的地位彰显。1.5交通规划与CBD东扩姚家园路（东四环路－东五环路）：是中心城与东坝边缘集团之间的重要交通走廊广渠路（东四环路－中心城界）：是联系中心城和东部发展带重点新城－通州新城的复合交通走廊此外，朝青版块内六里屯路、青年路、朝阳路正在规划改造过程中姚家园路朝阳区提出了“以基础设施和重点项目建设为重点，加快CBD区域路网改造，实现北京商务中心区建设新突破”的发展思路，其目的在于推动CBD广渠路东扩。CCTV和BTV东迁进驻朝阳区，带动近万家产业链企业东移交通条件的改善和两大传媒龙头的东迁使CBD东扩成为现实，进而为本案带来机会1.61.6区区域域现状现状姚家园青年路路国美第五环一城华纺易城星河湾朝阳北路本案润枫水尚罗马嘉园雅成一里四环金泰国益朝阳雅筑银帆西雅图商贸中心朝阳路天鹅湾青年汇黄杉木路区域内数量众多的住宅楼盘，构成一个不断成熟的大型居住区域1.7区域用地规划红色：商业金融用地汽车4S店及相关专业市场黄色：居住用地紫色：教育科研用地本案从未来用地控制规划来看，区域内商业用地主要集中在姚家园路以南，星河湾以北，黄杉木路以西地带。本项目是区域内相对分散的商业用地项目。1.8相关政策解读住宅禁商政策：2006年6月20日，市工商局14号文件发布：自当日起，暂停为登记地址为住宅的企业办照。——据不完全统计，北京市有超过60%的企业登记地址为住宅，住宅禁商政策实施，将促使写字楼市场需求得到有效的增加，低租金办公楼将尤其受到欢迎。限制外商投资房地产政策：2006年7月24日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，终止外汇直接购房。——外商投资房地产多为整栋购买，且为高档物业；终止外汇直接购房实际效果也不明显。调整住宅转让营业税：2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，针对住宅投资将转让营业税征收年限由两年扩大到五年。——本次主要针对住宅，对商用物业而言，投资者抗风险能力更强，且住宅投资受限将刺激商用物业投资的增加。2008奥运会相关政策:为保证奥运期间城市形象,北京市规定所有在建项目必须在2007年底竣工——2007年北京写字楼将集中放量，市场竞争压力加大。1.9小结项目距离北京中心城区较为偏远,但处于城市重点发展区域交通条件的改善、两大电视台动迁、CBD东扩为项目带来了机会项目所在区域属于大型居住区域，未来规划为CBD的生活服务区各类相关政策对项目存在利弊不同的影响，但政策利好大于利空项目体量偏小，物业档次形象塑造受到制约二、写字楼市场调研2.1北京写字楼市场供需情况北京写字楼在建项目供应总量呈递减趋势，但临近2008年奥运，市场推盘量集中爆发，因此近两年来，北京写字楼市场加快。2005年3季度以来，北京写字楼总体新增供应量达到222.5万平方米。2004-2008年北京写字楼在建项目供应总量2005-2006年北京写字楼推盘量写字楼供应量（万㎡）北京写字楼季度新增供应面积(万㎡)350323.55120100300260.2510025080200170.745960150111.01100403053.626.550207002004年2005年2006年2007年2008年2005Q32005Q42006Q12006Q22006Q3预计2007年北京写字楼市场在建项目将进一步集中放量，短期内市场竞争压力凸显。北京写字楼市场供需情况与供应相比，北京写字楼销售面积出现较为稳定的增长，销售面积占供应面积的比重逐渐加大。2004-2007年北京写字楼销售面积（2007年为预估）写字楼销售面积180161.98160140125.5120.7112095.881008060402002004年2005年2006年2007年调查表明，北京写字楼市场每年的租赁需求总计超过1000万平方米。目前世界500强企业已经有200多家进入北京，而随着剩余近300家500强企业及其合作伙伴将陆续进入，北京写字楼市场需求前景广阔。2.2北京市写字楼竞争板块构成北京写字楼市场整体表现为“3+X”格局，CBD、金融街、中关村三大商务中心形成了北京写字楼市场的主体架构。中关村望京科技园东部CBD城金融街区2.3各板块写字楼价格对比（售价：万元/㎡本）案所在东部城区写字楼售价与CBD等区域存在巨大的差异，总体售价水平与CBD差距约1万元/平方米。1.2-1.41.4-1.51.8-2.00.8-1.21.5-1.8东部城区与CBD写字楼销售价格上的差异决定了本案投资客户与CBD投资客户的差异。各板块写字楼价格对比（租金）本案所在东部城区写字楼租金水平与CBD等区域的差异同样明显，日租金水平约为CBD区域的五分之一。4-6元/日·4-6元/日·㎡㎡1.8-2.5元/日·7-12元/日·㎡7-9元/日·㎡㎡（25-45美元/月.㎡）（25-35美元/月.㎡）东部城区与CBD租金价格上的差异是本案吸引客户的重要优势。2.4各区域主流客户需求—CBD?CBD区域写字楼市场的租赁客户以外资机构为主?东部城区写字楼销售市场客户主要以国内大型企业机构为主，租赁市场部分外资办事机构为辅?需求特点：1、对拟租写字楼的位置、外观、楼宇硬件设施以及物业管理水平等要求较高。2、能承受的租金水平相对较高。3、通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。4、随着中央电视台东迁步伐的临近，新兴传媒行业公司已经开始在CBD及东部城区寻找新的办公场所。CBD主要客户大多是世界500强及中国100强等国内外大型企业，对物业档次和形象具有很高的要求各区域主流客户需求—金融街商务区?金融街写字楼市场的客户以大型国有银行、电信、证券、保险企业和其他大中型国企为主。?需求特点：1、客户主要以内资企业为主，所占比例占九成以上。2、写字楼客户所占比例最高的三种行业分别为金融保险和投资、IT通讯高科技及顾问咨询业，三者写字楼客户中所占总比例之和为75%3、国内企业购主要买以自用为主，外资购买自用与投资各占50％区域内客户行业特征明显,属于金融企业密集的区域,板块替代性相对较弱各区域主流客户需求—中关村&望京科技园中关村、望京写字楼市场形成了以高科技企业为主要客户群的区域发展特色：1、区域写字楼主要出售为主，是典型的销售市场；2、IT高科技行业所占办公面积比例达到60%以上；3、民营及股份制高科技企业是区域写字楼市场的主要用户；4、从近2年推出的量的来看，近来区域写字楼市场略显疲态，销售速度缓慢。区域内客户行业特征明显,以高科技企业为主,板块替代性相对较弱2.5各板块与东部区域的关系替代性一般中关村望京科技替代园性弱东部区域金融街CBD替代性较强替代性弱在各板块中，CDB是唯一与东部城区具有一定替代性的区域CBD与东部区域的关系?从地理位置区域分析：比邻中心区，属于CBD辐射地带，功能性质定位为CBD服务区域?从客户群分析：在东部热点区域带动下，区域内客户主要以国内中小型私营企业，包括投资顾问咨询、律师事务所等企业机构。?东部区域为热点区域：无论是住宅还是商业项目，东部区域均显示出热点片区的优势，城市向东扩十分明显?CBD辐射带动东部的发展：东部紧邻CBD区域，被CBD高昂租金淘汰的成长型企业，在东部将找到了自己的乐土，由于政府不断完善片区功能服务，交通瓶颈将会大大改善，这也将吸引CBD有远见目光的企业选择到东部办公或置业2.6本案所在片区内写字楼分布本案金泰国益京港城市大厦远洋中心国际创展中心财满街住邦2000片区内写字楼处于初步发展时期，项目数量少，办公氛围不足。2.7片区内典型写字楼案例分析—住邦2000基本情况名称住邦2000地理位置东四环路（国宾路）与朝阳路的交汇处占地面积54000平米建筑面