“不管我们喜爱与否，在现代消费社会里，商业艺术是真正的艺术，真正的艺术是商业艺术。”--英国社会学家/艺术批评家约翰.斯道雷“世界上最好的房子不是建在高尔夫球场旁，就是建在半山上”生活的荣誉,建筑的高峰,居住的动向今天的研讨课题：第一部分产品建议及其细节把控；(DevelopControl)第二部分营销推广策略建议(MarketingStrategies)附：关于动力①产品建议及其细节把控(DevelopControl)市场1：之江、转塘板块近年土地出让出让面积建筑面积总成交价楼面地价宗地名称容积率竟得者备注/案名（㎡）（㎡）（万元）(元/㎡)杭政储出[2007]44号231361.3/2.043187140003242金都集团/会盈投资\杭政储出[2007]43号570272.011405411410010004金都集团/会盈投资\杭政储出[2007]38号532101.35/2.0101712710006980金都集团/会盈投资\杭政储出[2007]37号566672.01133331100009688金都集团/会盈投资\杭政储出[2007]21号1933330.596667330003414金都集团旅游设施用地杭政储出[2005]66号2326670.920940018770896杭州休博园商业兼文化娱乐杭政储出[2005]30号360002.072000235503271红石房产杭政储出[2005]20号300002.060000275454620新帝朗郡（新帝置业）杭政储出[2005]21号333332.066666309544618杭政储出[2005]13号580002.0116000376003241赞成集团赞成.岭上杭政储出[2004]78号506671.786133310003599南昌中溢公元.沐桥之江转塘，储备宅地达3990亩，其中，之江度假管理单元约有2600多亩储备用地，将建设小高层、高层的住宅。转塘镇区单元的储备土地有1300多亩。双浦单元的居住区块则主要是为满足镇区农居安置、撤村建居的需要，有少量居住和商业用房。8月29日金都房产携手香港的慧盈联手以10004元/平米的楼面价，创出了转塘区域地价的历史最高记录。未来几年内该区域房价上涨将不可避免。之江转塘出让地块与本项目距离关系市场2：之江、转塘板块房产市场现状本区域目前共有三个在售楼盘，分别是西房·云溪香山、九树公寓、阳明谷度假村，赞成岭上也将在9月份首推其排屋房源，接下去沐桥也预计10月份开盘，新帝朗郡预计在2008年开盘。之江转塘的房源售价由地理位置、周边环境和项目自身定位不同，价格相差幅度较大，板块内推出的项目定位都较高，预计定价都将较高。市场3：杭州在售高端物业市场现状九树公寓物业地址:西湖区五云中路22号均价:36000元/平方米物业管理费:8元/平方米?月开发商:杭州五云投资有限公司售楼处地址:杭州市西湖区求是路公元大厦南楼103售楼电话:0571-87632888,87631212,87631515开盘时间:2006-03-26入住时间:2007-12-31容积率:1.20九树成交量、成交价格5月份以来持续增长预订、成交套数走势成交均价走势124000010103500035051330973318031781预定套数3036830000291768成交套数250007成交均6620000价1500044444100003222500011100000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月阳明谷度假村?建筑类别:别墅,双联排屋?装修状况:毛坯?物业地址:西湖区之江度假区常陇路6号?均价:50009.92元/平方米?开发商:浙江国信名盛置业有限公司?预售许可证:杭售许字(2007)第5003号?售楼处地址:之江度假区常陇路6号现场?售楼电话:8665122986651239?容积率:0.30?周边配套:小区内部配套:约2万平方米星级大酒店、约1700平方米艺术馆,其他:临近转塘、未来世界、宋城、西湖高尔夫阳明谷度假村7月份开盘以来，成交套数上扬预订、成交套数走势成交均价走势30.00450004000040297预定套数3500020.00成交套数3000025000成交均价14200002022810.0015000100004500000000000.00000000000000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月广厦檀香园成交均价华润西子中心成交均价2500030000266922500020000203222480819029187521885122667233132000016011162671632518916194001500014990成交均1748717994成交均价15000价100001000050005000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月世贸丽晶城成交均价银马公寓成交均价300002500025000252912000020390224291889021273182112000020314202911931219346159071577915563156071623317085成交均15000成交均15000价价100001000050005000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月东方润园成交均价金色海岸成交均价25000300002320627146220442696625000200001992123254234312353119233223311774822126171711650316804200002070315000成交均成交均价15000价100001000050005000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月桃花源成交均价浪漫和山成交均价300001800016395160001559925000255071400013249200001200011607115661192911973成交均1000010520成交均价15000149961478215079价80001000060004000500020000000001月2月3月4月5月6月7月8月1月2月3月4月5月6月7月8月小结?杭州及浙江高端物业市场乐观?开发商重点应放在如何提升更多的利润空间?品牌及开发理念的决定性项目SWOT?优势（S）机会（O）?高尔夫球场?政策面?景观优势?土地性质可变?区位优势?“高尚社区公寓”市?品牌优势场存在机会?社区配套优势?客户的来源渠道丰富?客户资源优势?土地资源的稀缺性威胁（T）劣势（W）?国家宏观调控政策?交通劣势?杭州钱江新城及市?区域配套劣势区等高端项目和本?地块形状劣势案存在一定的竞争关系，会分流本案的部分客户。高尔夫三期用地分析：分为南北两块用地占地面积地块平方米亩北区5111076.7南区81400122.1合计132510198.8北区块总体建议地块上4个高点地势呈北高南低走势地块目前植被茂密南区块总体建议地块上1个高点地势呈南高北低走势地块东南角临公路以下主要我们主要通过对高尔夫三期在用地、规划及产品等方面进行分析后，提出相对合理的开发建议。分析点一：容积率由于高尔夫项目原容积率为0.35，现根据其用地性质，结合国家政策市场情况等因素对地块进行分析（暂不考虑项目配套）。方案一：总体容积率按照0.35规划由于政府审批等因素的限制，建议全部造双拼，假设排屋的平均层高为2.5层。地块平方米容积率建筑面积平均层数建筑密度北区511100.35178892.514%南区814000.35284902.514%合计1325100.35463792.514%方案二：总体容积率按照1.0规划按照目前规划，容积率低于1.0的用地已停批，若需调整规划，建议整体按照1.0容积率控制，假设北区按照联排和双拼规划容积率控制为0.5，南区规划排屋、高层组合容积率为1.3。项目整体建筑面积分布地块占地容积率建筑面积平均层数建筑密度北区511100.50255552.520%南区814001.31106955//合计1325101.00132510//南区建筑形式建筑形式占地容积率建筑面积平均层数建筑密度排屋400000.6240002.524%高层414002.0829551811%合计814001.31106955//南北区各建筑形式合计建筑形式建筑面积备注排屋49555其中北区25555平方米，南区24000平方米高层82955合计132510以上两个方案比较方案排屋建筑面积高层建筑面积方案一463790方案二4955582955由上表可以看出，两个方案排屋的体量基本相同，方案一的排屋舒适度更高点，但是作为高端物业，两个方案中排屋的实际销售单价差额不会太大，而方案二中还有82955平方米的高层可为项目带来超额利润。因此建议高尔夫三期对规划进行调整，容积率调整为1.0。分析点二：面积配比鉴于以上分析，我们假设高尔夫三期的容积率调整为1.0。如果容积率调整为1.0，必将遇到90/70政策的限制，根据目前杭州市对90/70政策的实际执行情况，结合本项目的土地获取时间及性质建议与政府规划部门沟通降低标准。90方以上90方以下方案排屋面积合计高层面积高层面积30%小户型方案49555432023975313251040%小户型方案49555299515300413251050%小户型方案495551670066255132510建议本项目的一、二期为别墅，三期建议还将建495