谨呈：北京宝星置业有限公司宝星园三期价格定位专题报告北京中广信地产服务机构2008.3目录一、价格定位要素二、项目价格测算三、价格定位论证四、价格提升建议五、项目销售进度排期一、一、价格定位要素价格定位要素1、市场走势判断2、望京区域分析3、区域房地产市场分析4、项目本体分析11、、市场走势判断政策政策层层面面2007年03月18日,上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%;二次购房首付比例将提高到40％07年05月19日,一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款准利率上调0.18个百分点；二次购房房贷利率上浮空间达10%07年07月20日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点；国六条、国八条07年08月22日，一年期存款基准利率上调0.27政策利空、信个百分点；一年期贷款基贷紧缩、市场观望准利率上调0.18个百分点限外政策07年9月15日，一年期存款基准利率由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率由现行的7.02%提高到7.29%；土地增值税清算政策07年12月21日，再次上调金融机构人民币存贷款基准利率为4.14%，“70.90”政策一年期贷款基准利率调整为7.47%；从2007年1月5日到08年3月25日廉租住房经济适用住房和住房租赁，法定存款准备金从9.5%提高到有关税收政策15.5%11、、市场走势判断市市场场表表现现北京市新建住宅销售价格指数累计2007年年末，全市常住人口达到1633116.8%，其中2月份为116.5%，涨幅比上月回落0.7个百分点，住宅销售价格涨幅万人，比上年末增加52万人，是2001年首次出现回落。以来人口增加最多的一年。截至3月16日，北京3月份期房网上2007年北京市GDP增长12.3%，达到签约套数为3137套，而去年同期北京的期9006.2亿元;08年北京市GDP将持续增长房签约套数为4392套，同比下降了近三成短期看淡，中长期看好，北京市房地产市场还将继续发展。。北京市商品房现房销售面积38.1万平2007年1-2月份北京市房地产投资达方米，期房销售面积51.8万平方米，同比到1799859亿元，较去年同期增长分别下降15.9%和64%。23.4%。价量缩减长线利好数据来源：北京房地产交易管理网及北京市统计局22、、望京区域分析望京由望京新区、望京工业区、货流中心三部分组成望京具备鲜明的国际化居住区氛围与潜力望京是北京最成熟的卫星城望京是以居住为主的多功能、综区域地位显著、发展潜力巨大合性城市新区望京是城市副都市中心望京商业配套渐趋完善望京环境规划渐趋完善望京交通配套优势明显望京居住人口约18万人33、、区区域域房地产市场分析市市场概场概述述1.1.在售在售项项目以中大型目以中大型楼盘为楼盘为主。主。北纬40度2.2.未未来来潜在供潜在供给约为给约为5050万平米，万平米，供供给层给层面面主力主力户户型型为为120120平米平米//套。套。3.3.板板楼产楼产品日品日趋趋增大，增大，竞争结构将发竞争结构将发生生质变质变东湖湾华彩国际公寓。。宝星园三期1.1.销销速放速放缓缓，，观观望望为为主。主。需求需求层层面面2.2.100100万元左右的套型去化万元左右的套型去化较较好，好，首开·知语城北京香颂大西洋新城150-240150-240万元左右套型次之。万元左右套型次之。中广·宜景湾国风北京1.1.区区域域内内主力主力产产品：品：里外里公寓单单价集中在价集中在15000-1800015000-18000元元//平米之平米之间间价格价格层层面面悠乐汇总总价范价范围则围则集中在集中在160-280160-280万万//套。套。2.2.价格底部空价格底部空间间形形趋趋于相于相对稳对稳定。定。1.1.中中产阶级购买产阶级购买力加大。力加大。客群特征客群特征2.2.重重复复置置业业者住房升者住房升级换级换代需求增加。代需求增加。3.3.国国外外购买购买力依然存在。力依然存在。33、、区区域域房地产市场分析量化分析量化分析供供给层给层面–面–在售在售项项目目总规总规模模区域目前在售项目以中、大型楼盘为主，销售持续力较强。33、、区区域域房地产市场分析供供给层给层面–面–在售及潜在在售及潜在项项目供目供给给量量区域内目前总供给量约为7.8万平米，未来一年的潜在供给约为50万平米。33、、区区域域房地产市场分析供供给层给层面–面–在售及潜在在售及潜在项项目目产产品品类类型型区域内以塔楼形态的供应量为主导，但随着板楼形态的产品供应量日趋增大，产品形态的竞争结构将发生质变。33、、区区域域房地产市场分析供供给层给层面–面–在售及潜在在售及潜在项项目面目面积区间积区间在售项目主力户型产品的户型面积区间为90-200平米，中小户型产品稀缺。潜在供给的主力户型面积120平米/套以上的套型占到总供给面积的75%以上。33、、区区域域房地产市场分析需求需求层层面—月均面—月均销销售套售套数数及及总总价价区域内项目销售速度放缓，受宏观市场面影响，观望气氛较浓，主力产品总价为100万元左右的套型最能受到市场认同，其次为150-240万元左右总价区间的产品。33、、区区域域房地产市场分析价格价格层层面—面—销销售均价及售均价及总总价价区域内主力产品单价集中在15000-18000元/平米之间，总价范围则集中在160-280万/套。形成了相对稳定的价格底部空间。33、、区区域域房地产市场分析客客户户特征分析特征分析1、来源：?本区域的客户居住升级引发的二、三次置业；?以韩籍人士为主流的外籍、外地及港澳台胞；?跨国公司入住望京，导致员工的住房需求；?丽都商圈、燕莎商圈，CBD、亚运村、中关村区域2、特征：?认可望京区域，有稳定收入的城市中产阶级；?讲究生活品味，追求生活的舒适度；?以私营业主、外企白领、IT业、传媒行业、演艺界、教育行业人士为主。44、、项项目本体分析目本体分析区区位分析位分析期二一园星宝至北东至融科橄榄城西至阜安西路街大西通阜至南44、、项项目本体分析目本体分析产产品解品解读读1、地块呈扇型，各单体建筑呈点状分布，小区主入口设在东侧，人车混行2、1-4#为高层短板设计，5、6#为板式高层。3、除5#以外均为南北通透设计，楼间距较大。4、5#为本项目价值低点，2、3#为价值高点；以价值大小顺序依次为1#、4#、6#、5#。5、建筑立面轮廓分明，立面设计如条件许可可寻求突破。结论产品无重大瑕疵，景观规划寻求突破6、景观资源基本满足均好要求，中央主题景观区及功能区还有提升空间。7、基于对项目的理解，该项目在区域内属于中高端产品。44、、项项目本体分析目本体分析技技术术指指标标面积分配面积分配　　建筑面积建筑面积地上建面地上建面地上人防出地上人防出地下建面地下建面首二层商业首二层商业口口建面建面1#1#11643.5711643.57本项目总建筑面积为9628.89628.8122574.1543.5243.52平方米1971.251971.25　　2#2#11600.0511600.05其中住宅部分的面积为9628.89628.868307.1621.7621.761949.49平方米1949.49　　3#3#11533.0511533.0510061.9310061.9321.7621.761449.361449.36　　4#4#11570.5711570.57其中其中10061.9310061.9343.5243.521465.121465.12　　5#5#22087.7322087.7312228.6.12228.6.50505795.835795.834013.34013.36#6#35056.9835056.9816697.116697.1505010592.910592.97716.987716.987#7#19082.219082.2　　16016018502.218502.2420420总计总计122574.1122574.168307.1668307.16390.56390.5641726.1541726.1512150.2812150.2855户数分配户数分配　　1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#套数套数5454本项目共有住宅545440403414040套82827171地上地上((层层))1616161622222222　　　　地下地下((层层))22222222　　44、、项项目本体分析目本体分析11、、2#2#单数层单数层户型户型建筑面积建筑面积使用面积使用面积((㎡㎡))使用系数使用系数(%)(%)其中阳台其中阳台((㎡㎡))((㎡㎡))AA三室二厅二卫三室二厅二卫166.56166.56123.59123.595.345.34BB三室二厅二卫三室二厅二卫157.26157.26116.69116.694.384.3874.274.2BB反三室二厅二卫反三室二厅二卫157.26157.26116.69116.694.384.38AA反三室二厅二卫反三室二厅二卫166.56166.56123.59123.595.345.34标准层标准层647.55647.55480.56480.56　　　　11、、2#2#双数层双数层户型户型建筑面积建筑面积使用面积使用面积((㎡㎡))使用系数使用系数(%)(%)其中阳台其中阳台((㎡㎡))1#、2#、3#、((㎡㎡))4#楼共有住宅188套,户型建筑面积区间在AA三室二厅二卫三室二厅二卫169.46169.46155-230125.91125.91平米之间7.667.66BB三室二厅二卫三室二厅二卫154.94154