珠江御景湾2006整合推广策略2006/3/16富艺·柏阳1结束20多年的中国豪宅争论珠江御景湾2每个人的心中都有一段故事，对于站在时代前沿的社会主流阶层，他们的生活本身就是一段传奇……于是，陈凯歌说，我不在江湖，但江湖有我的传说……于是，潘石屹批评了潘石屹……3珠水横亘千年，不变的是流芳百世的建筑以及关于他们的故事……在三年的锻造与历练之后，珠江御景湾项目优点叠加，形象优势勿庸置疑，但针对新的产品组团，产品档次客户与群体结构已经发生了巨大的变化，销售的要求不同以往，因此，必须跳开以往的传播方式与诉求方式，打好一场战争，实现开发商与业主的双赢，实现产品价格的预期提升与项目形象的升级！要点：在本案中，如何深入挖掘项目附加价值、达成差异化的对位传播，从而树立独一无二的形象，是最为关键的问题。4推广目标?打造项目高端形象以及市场影响力；?配合销售计划，实现项目销售目标；?以新组团项目运作珠江御景湾品牌，提高知名度和美誉度，配合系统营销计划，全面拉动项目整体销售。5推广总策略指导原则：?平凡的思路永远不会诞生伟大的奇迹，?惟有突破常规，才可以创造地产推广的传奇！指导思想：?对接一个特定阶层的价值观。?全面剖析中国主流社会财富阶层态度。?树立一个圈内人脉传播的传世经典！6我们坚信：思想可以动人！我们坚信：文化可以销售！我们坚信：现在简单的读图广告年代已经过去，现在是推销思想与生活态度的时代！7基于此，本案推广重在把握3个“第一”珠江御景湾不是一个普通的地产项目，它应该代表着一个城市、一个时代的主流方向！第一高度策略金三角法则第一深度第一宽度珠江御景湾不只是简单的产品推广珠江御景湾的影响力，不仅限于广州，更是一种思想和价值理念的传播，而是辐射一个特定社会阶层的生活，是建筑、文化、生活的哲学演绎方式与生活价值观！！8目录第一部分：总结分析第二部分：定位策略第三部分：传播策略第四部分：阶段传播计划第五部分：形象广告展示第六部分：项目服务团队9第一部分：项目分析1、产品优势分析：85项超级卖点大提炼传奇从认识自身开始10珠江御景湾属于一个优势不管如何夸张也不会过份的项目传统的营销工具“SWOT分析”及“竞争对手分析”已经不适用于本案故项目如何深入认识并提炼、包装项目的优点将是成功推广的关键！11地段环境：稀缺自然资源与生态都市的适度距离?尊处珠江南航道海心沙岛畔，处于广州城市新中轴线中心位置?广州城市南拓的桥头堡，发展势头迅猛?华南、新飞快速干线、地铁3号线、港澳客运港四道汇集?南依1公里珠江江岸线，北拥“南肺”万亩果林生态圈，东倚瀛洲生态公园和大学城，西望琶洲会馆，四方围合?社区400米私家路接驳华南快速干线大学城出口?距地铁三号线海心沙岛出口约800米?距离珠江0米，真正贴江楼盘?离尘不离城的绝佳人居止境?得天独厚的原生果林景观?靠近“岭南周庄”小洲村?繁华与宁静兼得的和谐佳境关键词：珍稀、适度、便捷、升值12地段概念包装广州新城国际豪宅中心区：海珠区政府迁移，南拓战略的蓬勃势头，地铁三号线海心沙站建设，城市稀缺自然资源的占有……珠江御景湾，不仅坐享城市发展规划的巨大物业升值前景，更拥有无可比拟的天赋江景色、果林景观优势，随着该板块众多豪宅的推出，广州新兴豪宅居住区业已崛起！13建筑规划：建筑?自然?人的和谐世界设计大师主导园林景观规划?首创广州南向全江景270度环形花园式空中别墅?100%景观享有率?板式建筑，270度采光通透?欧式现代感建筑?流畅刚毅的几何线条与柔美自然环境的辉映?16万㎡的超大型半围合式独立领地?新古典主义建筑立面?207度弧形落地玻璃窗?私家空中花园?独立御用私家电梯?100%北南对流，充分引入江风、阳光?关键词：尊贵、奢华、和谐、豪迈14建筑形象包装世界级皇家城堡繁华奢丽的经典装饰，流畅明快的现代质感，自由、创新空间理念，精益求精的建筑品质，和谐、健康的居住环境……珠江御景湾创导顶极品质诱发的创意空间形态，以极致寻求视觉美感的最佳动能，探究物理空间与精神空间和谐合一的人居哲学。15园林景观：和谐归一的内外自然生态体系?意式皇家庭院园林?400多种奇花异草?独有1公里长的临江栈道?原生态水岸景观?江景绿化隔离带?万亩荔枝园花果飘香?超大花园式游泳池?泛中心主题水景广场?入户空中花园?超大面积架空层园林?关键词：生态、健康、系统、休闲、养生16景观概要15道私家风景线多重绿化环环相扣，突出现代人居健康生态的居住潮流，15道绝美生活风景，更是人生难能可贵理想居境！17户型特色欧洲皇家殿堂：?18.5米超宽南向临江面?8.2米面江客厅阳台?多层低密度电梯豪宅?板式建筑，三梯两户?255—283方超大主力户型?五房两厅气派空间?四面采光通透，南北对流?户户观景，100%景观享有率?退台绿化花园景观?屋顶空中花园绿化?主人房带270度弧形景观阳台?主卧带衣帽间、卫生间?关键词：气度、舒适、豪宅精神、私密性18配套设施：为奢华准备更舒适的合理平衡?6000㎡意大利名流尊尚会所?艺术馆、健身馆、SPA馆、?小高尔夫练习场、网球场?室内恒温泳池等?百年名校南武小学珠江御景湾分校?珠江御景湾幼儿园?20000㎡意大利风情观光商业街?精品超市、音乐茶座、咖啡沙龙?书画文艺沙龙、儿童游乐场?桌球馆、乒乓球馆、壁球馆、羽毛球馆?篮球、排球、网球场、游泳池?大型阳光地下车库?关键词：尊崇、丰富、品位19服务管理：皇室生活礼遇?贴心管家尊贵服务?“99健康”服务?驻港军人担任保安专员?智能化小区星级标准配套?网络化服务社区?独户智能业主识别系统?度身定制服务?套餐组合服务?生活管家服务?事务秘书服务?生活咨询专家服务?涉及租务管理、清洁、家政、维修、绿化装修、订购、咨询、商务等18项268类服务内容。?关键词：尊崇、贵族礼遇、细致20荣誉榜皇袍加身的显赫世家：?中国最具投资价值楼盘50强?中国最佳异地投资房地产项目?中国楼盘人气榜”20强?最佳都市豪宅金奖?最佳户型设计金奖?金牌教育社区?金牌户型豪宅?广州十大豪宅?诚信双十佳豪宅?十大最佳品牌开发商?中国最具竞争力房地产企业30强?中国广州最具诚信度地产、建筑业企业30强21皇家生活开发团队?发展商：广州市珠江湾房地产开发有限公司?投资商：珠光·新南方地产22以上85项买点可归纳为项目7大特性1.稀缺性：前江后林人文地域，贴江板式豪宅2.国际性：国际建筑大师高标准规划3.超前性：经典欧洲式建筑的现代创新4.原创性：引领皇家生活方式5.生态性：居住系统的生态主张6.品位性：新奢华主义居住品质7.人文性：皇室生活服务理念23核心优点的价值在哪里？万亩葱绿果园，1公里临江木道，全国独创18.5米望江界面，三梯两户私家尊崇，270°南向一线江景，意式皇家庭院园林……外穿珠水绿园，内拥皇家御花园，核心超宽江景楼王，汇聚广州未来最大的才智中心——大学城，拥有无限的升值潜力与再发展前景，是产品最大特色，需深入挖掘，并提升到消费体验与精神感受层面！24对接一个阶层的价值观与生活观对稀缺资源的占有与控制，不仅仅是一个国家的发展根基，同时也是社会主流阶层掌控财富的根源，并由此诞生一种永恒荣耀的生活方式！25而这种生活方式，不但体现了一个特定阶层的价值观与生活态度，更是其人生历程中引以为豪的传奇，以及传于后世的光辉！26他们的居住需求与御景湾项目几近完美的细节追求和开发理念不谋而合：——以21世纪的中国豪宅尺度打造中国豪宅精神！27收获江山收获财富收获居住的立方1、是为了营造社区自然的生态，还是追求和谐社区居住系统的生态？生活习惯与人居需求的生态？2、是为了室内空间的通透性放弃豪迈的18.5米江景视线，还是为了自然资源的最大发挥而放弃空间的视觉动态感？3、是为了匹配的身份感挑战极致的人居尺度，还是为了建筑大师理想中完美标尺的浑然天成？——对于奢华，需要考究的艺术鉴别力御景湾，结束20多年的中国豪宅争论28健康、舒适、精神=居住的立方21世纪人居开发理念的演变与发展，不仅仅关注房子的功能结构、装修的格调品位，更重要的是，因此而蕴涵出来的一种生活习惯与文化的沉淀，一个系统而内涵丰富的居住精神！即：产品的细节追求、管理与服务的主动意识、圈层的文化气质与修养——一个社区价值品牌根据！29生态果园：养生的10000亩◎贴近广州“南肺”万亩果园，自然围合度360°对自然的信仰，是都市时尚最大的坚持◎俯瞰绿海面积约6660000㎡绿色的氧分子，是最好的理疗保健品◎负离子含量高于市中心区20倍养心、养性、养神，康健是一生的财富◎平均温度低于市中心区2-3度在仰慕的追随视线中，适度低调的行宫◎纪录在案的鸟种约80种新邻居是一位极具天赋的演唱家◎瀛洲生态公园100种有闲心情有闲才是人生最大的奢侈◎“岭南周庄”小洲村的59种惊喜私家的悠长假期◎大学城醇厚人文熏陶40种优雅的可能贵族的气质于生俱来30私家翠堤：优雅的1000米◎巨资打造1公里临江栈道皇家专属的绿色地毯迎宾礼遇◎270°南向一线江景绝版珍藏的永恒荣耀◎社区最大视角落差58米在这个高度，让俯视成为习惯◎社区内植物乔木约60个科类私家的植物大观园，每位主人都是园艺家◎6000㎡名流尊尚会所一个圈层的思想与精神派对◎100年名校南武小学分校及幼儿园贵族的气质，一脉传承◎20000㎡观光商业街慢半拍的从容与雅致◎地铁3号线海心沙站美妙的5分钟适度的距离，升值的前景31豪宅精神：挑剔的18.5米◎世界罕有18.5米望江视界问鼎世界豪宅的最大可能◎新古典主义建筑立面现代思想与历史智慧的际会◎双主人房，270°弧形景观阳台视觉空间的最大化◎三梯二户板楼设计◎“99健康”服务，驻港军人保安皇家生活礼遇◎独立入户