前言本策划招商及经营管理服务建议书乃是建立在我司对题述项目所处地理位置的商业布局、以及本项目基础情况了解之上而制定的。通过互联网及其它业内渠道的了解，“融富百货”在市场已初步建立起原“襄阳路市场”替代的形象。基于这些情况，在尽可能考虑维持现有商场经营业态的前提下，在本建议书中我们的论述将围绕以下几个方面：?从项目所处地理位置和周边商业经营形态,来审视目前的主题定位是否最理想；?我们从整个商业合理经营定位来确定商场主要的客源;?如何从既有的功能布局上调整,使其更完善商场业态,提高商户入住率;?如何有效地从广告包装及推广上提升本商场对外受众面;?如何有效经营管理;?依据现有市场制定短中期租金及经济收益;融富百货策略篇融富百货地理位置　从地理位置上来看，按政府规划“融富百货”属于“新上海商业城商圈”（一般称谓“浦东八百伴商业圈”）。该商业圈坐落在浦东新区陆家嘴金融贸易区内，是上海市人民政府商业委员会依据上海商业“九五”发展规划直接组织建设的上海新的市级商贸中心之一。在“新上海商业城”商圈内坐落的主要百货及商业包括第一八佰伴（新世纪商厦）、新梅联合广场、华润百货、中融国际商城、上海湾、三鑫世界商厦、新大陆广场等。经不断调整，目前该区域经营内容已形成百货、电脑、家电、建材等四大主要市场。新上海商业城每天的客流量达到10万人次，双休日高达20万人次。“新上海商业城”已形成集“吃、住、玩、购物、办公、休闲”多功能于一体的综合性商业圈。地理位置示意图融富百货本项目SWOT分析优势（Strength）：劣势（Weakness）：?地处新上海商业城（八百伴商圈）繁华地段。?相较周边商业物业，硬件设施维护保养状况不佳。?根据网络媒体及业内了解，融富百货的小商品经营定位已在一定程度?楼层布局设计存在缺陷，上下交通运输能力不足。上受到认同。?楼层高度较低，局部感觉极为压抑。?区域交通较为便利，连接浦西及浦东的市政交通网已成规模。?周边交通可达性差，穿越浦东南路需要借助天桥，穿越张扬路需要?商业辐射半径较大，区域立体交通体系的成熟完善，使得更远距离的借助地下人行隧道。人口能够利用更短的时间到达该区域。?周边道路宽阔，浦东南路为双向6车道，不利人流穿行，凝聚商业?辐射半径内观光旅游人口多。由于东方明珠、金茂大厦、海洋水族馆人气。、滨江大道以及在建中的环球金融中心等观光旅游景点的吸引，大量的境?停车设施严重不足，此为商业设施较为致命缺陷。内外旅游客流带来了无限商机。?底层非产权面积范围较大，导致出入口设置无法完满。机会（Opportunity）：威胁（Threaten）：?淮海路上原襄阳路市场拆迁，从号召力及知名度来看，目前市场上尚?原襄阳路市场经营业户随市场拆迁而分散于沪上其它各主要小商品未出现成功替代物业。批发市场，如七浦路市场等。?周边商业业态功能齐全，但尚不存在与本项目目前商业主题定位冲突?差异化定位的缺点在于，一旦经营管理策略把握有误或营运不当，之商场。将至商铺于长久不振之中，严重影响物业市场价值。?早年上海浦西市政动迁人口散布于周边地区较多，加之近年来新发展?商铺定位导致经营业户素质差次不齐，管理不善将导致商业服务质的浦东地区新兴住宅板块（如花木、联阳等），导致辐射范围内居住人口量及形象受挫。较多。?地属小陆家嘴金融贸易区，区域内白领数量巨大。?周边立体交通网络成型，极大缩短上海各地区达到本区域的时间距离。融富百货消费群体及主要需求分析消费人群类型人群数量人群特点在本案的主要消费内容在本案消消费程度费理由周边上班人群（主核心商约2.8万人人员素质较高，收重度普通中西餐、高档中西餐、各类外就近消费；圈，附近周边写字楼）入较高，对生活品国餐饮、休闲餐饮；品牌服饰、礼在集中商圈质有较高要求品、奢侈品、数码电子产品、书籍休闲购物顺附近（稍远）上班人群约20万人中度音像制品、情趣家居用品；娱乐、道；特色（次核心商圈，辐射至小健身、美容美发SPA、摄影、其他服陆家嘴写字楼群）务类型。附近（稍远）居住人群约15万人中度（潍坊街道）上海其它地区N/A人员来源及类型复中度根据人员层次及目的不同，需求各特色杂，随机性较强有不同游客（小陆家嘴吸引游日均1万人人员来源及类型复重度快速餐饮、休闲餐饮；礼品、纪念特色客）杂，随机性较强品、数码电子产品、特色小商品。融富百货项目功能定位建议商业形象定位及商品等级时尚暂定特色餐饮中融富百货按区域定，可基本定位于“区文化娱乐其它域型”、力争发展成“超区域型”商业整体商品层级模式，按照差异化经营可定位于“商业再开发型+休闲娱乐型”模式。流行百货1F:精致礼品\工艺品低中价格等2F:中档服饰等3F:流行百货等精致礼品中档服饰4F:文化娱乐其它等5F:暂定特色餐饮等低融富百货商场定位建议　总结以上分析，我司认为在竞争如此激烈的商业环境中，针对融富百货的现状无法与八百伴、华润时代中心等这样中大型高档商业竞争的情况，只有以差异化的商场主题定位、充分利用市场给予的契机，才能体现其商业价值和经济效益。我司建议：在原有经营主题不变的情况下，丰富商品种类、提升商品品质、完善商场辅助休憩功能；在商场主题定位及招商方面以小面积、多元化、价廉物美的礼品商贸城为前提，提高整体商场的装修档次；在考虑租户结构以原个体经营户为主的情况下，努力争取一部分礼品、工艺品、特色针织品商贸单位入驻，尽量整体提升商场租户层次；合理划分业态布局，向着“特色化、大众化、时尚化”小商品的方向转型，以购物休闲为主，休闲娱乐为辅的综合性场所，为就近商务区域、本地年轻消费群体、以及境内外旅游人士提供又一个“襄阳路特色商品街”。因此，特将此项目的商场主题定位为：富春礼品百货商厦-打造又一全新的襄阳市场融富百货商场经营主题定位依据?完善周边项目商业业态，调整现有商业布局，抢占商机；?以满足原有经营定位为前提，采用错位分布，错位经营的原则，达到与周边其他业态布局的协调统一；?稳定消费群体，保障商铺的持续发展，获取利润的最大化；?考虑各种业态的营业时间差异，利用业态的相互促进，营造良好的商业氛围；?体现特色化、大众化、时尚化为主题的购物休闲批发零售为主，餐饮为辅的综合性场所，服务于商业网及周边区域人群；?借助邻近地铁与立体交通优势及强大的人气聚集，保障整体定位的可实现性；商者无域相融共生定位即需竞争也要竞和融富百货经营管理及推广策略在招商及经营管理策略方面，商铺不同于其它类型物业，在强调收益的同时更要重视风险，为了进行有效的控制成本，预见可收益情况，我司依据现有融富百货现状，以务实的角度确定整个招商思路及操作步骤，由此贯穿整个策划招商和经营管理始终。1、充分利用原襄阳路小商品市场品牌概念，结合现有经营策略加强品牌宣导2、重新审视现有租赁合同，采用租期及租金相结合的调整策略；招商初期以市场现有水平为租金定位起点3、采用有效的广告策略、渠道及招商推广说明会，拓展目标消费群体受众面4、联合各大具有国内外资质的旅行社资源，烘托人气，提升商户入住率5、加强经营及管理力度，订立明确的经营目标，规范经营管理制度，提升市场服务品质，注重品牌管理融富百货租金策略及经济分析融富百货租金支付方式在招商过程中，各商铺的楼层及位置不同决定了租金的高低，根据融富百货的建筑格局，我司将借助周边商业的租金市场行情，预估本商厦第一年租金及后2-5年的租金水平。租金的支付方式有以下三种：?固定租金?按销售额提成（一般在15%-25%之间）?保底租金与按销售额提成两者结合　　从融富百货的商业形态和未来发展出发，我们建议在项目营业初期采用固定租金的方法，对于个别的业态及租户（如租用大面积租户），可以考虑采用按销售额抽成的租金计算方式。以在确保业主稳定收益的情况下，允许特定租户的成本考量，共同促进营业效益的提升。　融富百货租金定位融富百货相邻商厦现行租金水平比较及租金定价案例比较调整租金报价调整后租金序号物业地理位置(RMB/平米/天)报价调整地理位置铺位面积建筑物质量经营管理购物环境停车设施(RMB/平米/天)权重%1华润时代广场张扬路500号17-10%-4%10%-2%-2%-5%-2%1525%2新梅联合广场浦东南路999号20-10%-5%10%-2%-2%-6%-2%1725%3中融国际商城浦东南路1068号20-10%-4%10%-2%-2%-4%-2%1725%4上海湾浦东南路、张扬路19-10%-5%10%-3%-2%-4%-2%1625%16注：依据以上相邻百货商厦的租金比较，我司建议本项目的预估平均租金为：16RMB/平米/天；按该租金定位水平，商厦首年在满租的情况下，租金收益状况如下：可租面积平均租金年租金收入楼层（平方米）使用率租金比例（RMB/平米/天）（RMB)Level162046%100%16.171,664,898Level22848.2146%75%12.135,736,263Level32848.2146%60%9.704,589,011依据平均租金，以最乐观招商情况估计，在满租的情况下Level42634.0846%40%6.472,829,338，融富百货商厦第一年租金年收益可达到：16,951,333Level52646.2746%30%4.852,131,823RMB（此租金总额不含前期装修准备期15-30天）11596.7716,951,333融富百货五年内经济收益分析假设自2008年1月1日开始20082009201020112012平均租金建筑面积使用率一层62046%16.1716.9817.8318.7219.65二层2848.2146%12.1312.7313.3714.0414.74三层2848