合肥大世界商合肥大世界商贸贸广广场项场项目目产产品策品策划报划报告告市场先行市场关键问题点?城市产业经济的发展带动城市格局的变化及城市第三产业的上升，带动房地产市场的发展?未来城市将会向“多心多级化”方向发展，城市的发展不仅是商业中心的横向扩展，更多在于品牌、环境、经营管理等多方面的多元化升级?目前合肥商业分布格局呈现“中间高端，东部全，四周分散”的特点，未来城市商业的发展导向是跟随性的向城市商业中心的模式靠拢，逐步形成过渡?目前城隍庙商圈主要是批零兼营的经营态势(主要利润来自于批发)，以中低档消费为主,在面临改造升级的同时，其未来的消费倾向将是以批零为主向零售为主转移，经营理念将由无品牌化向品质化转移，最终实现品牌化经营宏观市场分析产业结构分析：城市国际化、现代化水平不高年度2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值（亿元）325363.4412.4477.78589.7增长率（%）10.311.313.113.316.2第一产业（亿元）3638.0939.840.8154第二产业（亿元）155176.36206.7238.33297.2第三产业（亿元）134148.95165.9198.64238.5?合肥国内生产总值呈稳步上升趋势，各产业均有上升，工业化程度较高，相对而言第三产业的比重还未达到发达城市的水平，结合现有市场发展，合肥第三产业在未来几年将会得到很大的发展，为城市房地产的发展提供了很大的机遇?结合城市产业状况来看，城市国际化、现代化程度不高，因此对国民消费能力有所制约对于项目整体商业的定位，如果是较高的市场定位就当地的消费而言是无法支撑的，所以从长远的目光考虑，我们应该以三线城市的定位来考虑整案的定位宏观市场分析固定资产投资：房地产市场进入黄金发展时期年度2000年2001年2002年2003年2004年全社会固定资产投资130.93142.5168.67255.11361.48（亿元）房地产投资（亿元）23.0525.5440.0289.70138.32所占比例（%）17.617.923.835.1638.26全社会的固定资产投资总额呈稳步上升趋势，房地产投资总额2002年后也呈现稳步上扬的态势，其增长比例也逐年上调，2003年形成一个强大的增长突破，到2004增长比例达到54.20％。从房地产所在固定投资总额的比例来看也在稳步上扬。合肥市在近几年内加快了城市建设的进程，房地产市场开始进入黄金发展期，市场竞争加剧，产品同质化将导致销售压力加大及招商不力等现象的产生宏观市场分析居民收入状况：引导型消费将成为合肥发展的主要发展动力年度（元）2000年2001年2002年2003年2004年在职职工平均工资999410134119831390016369城镇居民63896817714577858610人均可支配收入城市居民在岗职工与城镇居民的可支配收入差距较明显，因此合肥是一个以城市消费为主力消费群的城市。城镇居民消费能力由于其收入的原因，消费能力有限。在消费理念的引导上应充分考虑城镇居民的消费能力，引导其品质化购买理念的转变商业市场分析整体商业格局——一个城市商业中心加一个城市商业副中心?老城区为商业中心区，以四牌楼、淮河路为中心，是合肥市的高端商业集中地，主要以长江路为界中城?心市淮河路商业中心，消费档次较高，以城市中心商业中高端客户为主商圈副?城隍庙商业中心，档次较低?东部瑶海区集中了大型专业市场，是合肥市最大最全的商贸区，已经形成城市的商业副中心目前淮河路商业中心和城隍庙商业中心虽然档次划分，区隔明显，但由于其紧密相邻，为以后两大商业中心的对接提供了良好的机遇。商业市场分析各板块商业分析主要竞争指标老城区瑶海区（东区）蜀山区（西区）包河区（南区）庐阳区（北区）商业地位中心商业区二级中心商业区二级中心商业区二级中心商业区二级中心商业区商业覆射范围合肥或更广范围以安徽为主全区或更广范围全区或全合肥市全区或更广范围商品档次低、中、高档中、低档中、高档中、低档中、低档商业环境较佳较好一般一般一般商业规模较大较大一般一般一般零售为主，批发经营业种批发为主，零售为辅零售业为主零售业为主零售业为主为辅目标客户各类型客户中、低端客户中、高档客户中、低端客户中、低端客户老城区传统商业地位，消费首选区域，档次较高且各类商业互补，形成综合性商业中心瑶海区该区域在专业批发经营上已形成一定的规模和商业氛围，虽经营的档次较低，但仍具有较强的商业影响力，经营状况佳，其客户大多为省内批发商户及部分低端的消费者蜀山区商业档次较高，具一定商业氛围，但规模小，分布散，因此辐射力较小包河区以区域配套型商业为主，对外区辐射力弱，随着马鞍山路商业圈的形成将有所提升庐阳区区域整体环境陈旧，对外商业形象不佳，且区域人口少，因此经营状况较差商业市场分析未来商业发展规划?发展目标2005年商业营业面积总量控制在500万㎡以内，2010年控制在600—700万㎡。?商业网点体系?市级商业中心以购物购物中心、中心、百货店百货店、、专专业业店店、、专卖店专卖店等等为主；在充分满足购物的同时，还为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息、旅游等方面的服务?区级商业中心共规划8处，其主要为区域配套商业，经营范围齐全，档次较高。以大中型超市、专卖店、专业店为主?居住区级商业中心：主要为社主要为社区配套区配套型商业型商业，以经营中低档的日常消费品为主。以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主，居住区级商业中心规划共有25处?商业街规划重点建设完善下列五条商业街，淮河路淮河路商业步商业步行街行街、城隍庙步、城隍庙步行行商业商业街街、、七桂塘七桂塘步步行行商商业业街街、合肥、合肥美食美食一一条街条街、、政务文政务文化化新区新区商业步商业步行街行街。。商业市场分析老城区商圈解析合肥的城市中心商圈，发展比较成熟，以长江路上的四牌楼、三孝口和淮河路为中心，由淮河路商圈、三孝口－四牌楼商圈、城隍庙商圈等构成。三孝口和四牌楼一直是合肥商业圈的两大主力点，但随着淮河路步行街的日益成熟以及百盛的进入，原来的商业格局开始发生变化，商业中心开始向东位移绿州商城—乐普生商地段长江中路淮河路步行街鼓楼商厦厦城市主干道，有合肥百货具有历史商业氛围的商业街。大楼、国际商城广场等多经建设已经形成集旅游、文化特征家大型购物商厦，集中了、商贸于一体的综合性商业街合肥市多数的知名品牌，是城市形象的窗口B1：箱包、办公用品、乐器、体育器材一层：黄金、珠宝、折扣、工艺品、超市、休闲吧主要以中高档服饰为主，店为主1F：饰品、化妆品、名表、鞋类西段以服饰、眼镜、书刊服装、鞋类、箱包、眼镜、珠二层：鞋类2F：职业女装、休闲女装经营为主，东段以服饰、餐饮宝、银行、餐饮、通讯电器等三层：精品女装3F：少淑、休闲、运动装、羊绒、休闲娱乐为主，东段的东段的四层：男装服饰4F：绅士正装、男鞋男装商业氛围更加浓厚商业氛围更加浓厚五层：小家电及数码产品5F：家用电器、影院、摄影器材6F：儿童世界、床上用品周大福珠宝、永恒珠宝、服饰：雅戈尔、柒牌、七老凤祥银楼、美特斯邦威、德老庙黄金、翠绿珠宝、欧匹狼、米兰登、紫澜门、克士、凡人、傣妹麻辣涮、大香港佳士得珠宝、周大福、欧莱雅、玉伯莱、欧莱雅、索芙特、蜜雪儿、李宁、安踏、真娘水饺、衫衫、太平鸟、石头兰油、美宝莲、羽西、雅芳、百丽、卡旁氏、星期六、千百度、重点维斯、班尼路、美特斯邦记、迪信通、协亨、红蜻蜓、迪娜、康莉、艾格、衫衫、菲姿、圣吧百丽、金利来、花花公子品牌威等水明月、金盾、梦特娇、花花蒂、VEROMODA、JACKJONES、、艾格、思姿、aang鞋类：鸿星尔克、红蜻蜓公子、家饰家、唐狮、必胜客ADIDAS、梦特娇、第五街、暇步士、圣d、歌莉亚、恩、衫衫牌、等、避风塘、华伦天奴、流行前打保罗、金利来、沙驰鞋业、圣达保罗、花花公子、梦线、百盛、百诚鞋业、百达等餐饮：肯得基、麦当劳等特娇、海螺该段区域属于合肥市商业租金铺面租金的高位，月租金水平在1000-1500元/㎡左右，东段略高于西段人流量比较大，经营状况比较好，但该路由于沿线经营状况良好，出现一铺难求建筑杂乱无章，随意搭建经营的状况。人流量较大，租金水频频，门牌凌乱无序。目状况平比较高，无闲置出租转让店前政府正对其进行大力度面的综合整治，拆除违章建筑，整改脏、旧建筑结合市场看项目项目概述?位置：合肥市霍邱路87号?项目规格：地下二层，地上六层?总用地面积：4350㎡?总建面积：24136.63㎡淮河路蒙六思惠小商品世庙?地上：18501.41㎡楼界东城娘娘殿街安?5634.89古玩市地下：㎡场?建筑总高度：23.95米路霍邱路路庙本案?4.25黄容积率：前庐阳宫市城隍庙商街山?停车位：机动车：77个场巷城自行车：安庆路770个?项目概述：项目位置图原民政厅办公楼，北临霍邱路，西依城隍庙商城，东接民政厅假肢厂，南靠干休五所宿舍楼，处于城隍庙的核心地带项目SWOT分析优势劣势?作为城隍庙商圈的核心地段，具强大的?处于中低档服饰和小商品集散地，商业形人气，为项目最大化的提升商业价值及象较差，影响到物业档次及品牌的提升今后妥善经营带来的较好的前景?项目所处W位置交通环境较差，将影响到今?项目地块方整，便于进行有效的物业规后的物流营造及人流导入划及设计S?由于现有的区域商业环境较低，且受到消?项目北临霍邱路，具较大的人流量，在费惯性的牵制，项目档次上的营造将受到有效的对物业进行规划的前提下，将便制约于今后的人流导入威胁机会?合肥各主要产业都有较大及较为成熟?城隍庙区域为市政府重点打造区域，将的专业市场，对本案形成了相当大的对项目未来的发展带来良好