序：这个城市并不缺少别墅！！这个城市缺少的是具有感情的建筑......犒赏岁月的礼物东仙坡镇别墅项目全案广告推广策略众智集成关键词：【销售力】营销力—代理公司制定并执行的销售策略产品力—与竞争对手相比充分的核心优势形象力—面对目标客群展现的形象支撑力推广力—阶段性、节奏性的推广手段应用众智集成联手开发商…四力合一，形成最强的销售力！！…【产品力分析】价格均价3500，70万别墅梦想轻松实现产品独栋、双拼，别墅类型产品核心景观中心3万平米大湖、100亩生态林用地利环境别墅氛围较差益点交通紧邻国道、高速，北京、涿州45分切换地段涿州区域，远离喧嚣！站在竞争的高度，本项目能否对其他别墅项目形成足够的竞争！！【竞争力比对】以区域内最直接的竞争对手—提香草堂为鉴！一湖、三岛、九洞高尔夫”采取“三环两轴”规划理念，产品打造更为极致！产品类型：独栋、双拼、联排、公寓景观资源：35万平米高尔夫球场8万平米高尔夫水域4万平米小区中心水景10万平米生态园艺区会所配套：2000平米会所物业服务：中实杰肯道夫物业公司旅游资源：与本项目共同辐射产品定位——“首创高尔夫滨湖别墅”“中国环境别墅代表作”首创品牌效应+极致的产品功能属性打造【竞争力比对】配套户型物管中庸建筑园林会所同提香相比，本项目各项产品技术指标均不占优势，后期推广中，如果只站在同一功能层面比拼产品，死路......虽然价格有优势，但并不能直接诉求......那么，项目整体包装推广的利益点？？众智建议——打造区隔性诉求！我们，一群特立独行、充满激情的年轻人！深谙地产之道，独特的地产观！讲求“创意=生意”，崇尚做“加速度”广告！！崇尚做真正实效的广告！！对于本项目，众智的态度——项目劣势最大化的规避！！项目的核心竞争力！项目优势最大化的体现！！最有力的刺激客群消费欲望！！打.造.项.目.的.核.心.竞.争.力.【墅.源】【别墅.现代】现代的别墅为适应不同社会阶层的需要，无论是建筑的布局、还是建筑的文化属性，都有了很大的变化。从别墅的居住需求角度，别墅基本可以分为两大类：第一居所型——享受生活型城市别墅交通便捷，离尘不离城！一方面满足生活享受的需要，一方面满足日常社交的需要！第二居所型——度假休闲型5＋2别墅林水当风，天地无处不在！远离尘嚣，颐养性情、彰显身份！更多的依托——区域优美的自然景观社区成熟的物业服务完善的生活配套【山水.别墅.现代.要素?】随着城市概念的泛化、别墅的概念也得以相应扩展，别墅再也不是极少数奢侈圈层专属品，而逐渐衍生出：中产阶级城郊别墅犒赏品！?随着城市的不断进步，一个阶级的品位不断提升，城郊别墅的打造要求也越来越严格！城郊山水别墅已进入设计5E化时代！城郊别墅5E化：价格经济化Economicinprice空间效率化Efficiencyinspace能源情洁化Energy通讯数字化Electronic/InternetConnection环境生态化Eco-environment在当前的别墅市场环境，我们的项目？？【项目.竞争.依托】市场基本定位——环湖渡假庄园——满足传统意义上的休闲别墅第二居所核心优势——核心优势——核心优势——大湖度假资源郊区生态别墅项目中心3万平米大湖项目周边辐射众多旅游资源，远离市区，远离尘嚣，“景观资源时代”有利依托，十渡、云居寺、周口店遗址，别墅类型独栋、双拼产品，北京地产普遍缺水，环绕项目，休闲别墅重点依100亩生态林，没有高尔夫充分拉开竞争档次！！托带来的污染，更加生态！庄园气质思考：面对市场竞争，偏重于产品的定位是否足够？怎样同市场中众多第二居所中跳脱出来？【区隔诉求方向】北京普遍流行的第二居所×极致产品客群需求√高跑区域需求特性5E优美经济体系中远离城市、尔马颐养身心、事业成就之后中高端客群标准自然社交聚会、对自己的肯定夫场环境度假放松。、犒赏本项目如果仅从产品层面定位于更多地满足自用，自我犒赏第二居所只能是同以产品建厂的产品比产品，只能是有不及而无过之！打造区隔性的突破口！！当跳出产品比拼的刺刀见红时，众智要做的——打造客群对于产品购买需求区隔性！打造不同于传统第二居所的区隔性！众智人对客群有看法【目标客群分析】本案目标客群集中在经济体系的中间层！权力顶层35—45岁之间，不惑之年，上有老、财富顶层下有小，事业稳定，公司、企业的中高层管理者，对未来事业高度、财富积累已经有了较好的把握！资产稳定层中产稳定层辐射区域：北京市海淀区域中产阶层！区域地缘性富人，涿州、房山区域！中产初层市民阶层底层【目标客群特征】A：稳定阶层：不惑之年，家庭稳定，事业稳定，对于未来的事业高度、资金积累有着较好认知！B：家庭观念强：上有老、下有小，重视长辈的健康生活、重视子女的成长状况！C：实用型消费：不属于财富、权力顶层，购买别墅彰显身份的同时，更注重物业实际使用功能！D：独特品味：良好的教育背景、海外背景，强调自己的审美观和价值观！E：高感度：懂得享受生活，习惯物业创新！F：理性：善于用投资、保值的眼光看待物业！中产稳定层稳定的事业、稳定的财富（总资产300万以上，现金流100万）【目标客群使用需求】—自身篇事业忙碌之外的心灵沉淀闲暇时休闲、度假、游玩场所自身朋友，小范围社交的活动场所养身别墅对自身成就的肯定，身份彰显使用对自己的犒赏需求【目标客群使用需求】—父母篇自身很强的家庭观念，重视父母健康别墅周末与父母共聚、天伦之乐使用父母自身养老需求更加生态、父母放松、颐养天年对父母的感恩【目标客群使用需求】—子女篇自身别墅使用父母很强的家庭观念，重视孩子成长需求周末与妻子、孩子共聚，天伦之乐父母子女养育亲近自然，更加纯净的生长环境对子女的关爱【功能区隔定位】自身别墅使用父母养身养老养育需求已经不再只是对自己的犒赏，而是对父母、子女的犒赏！子女是全家人共享天伦、沟通心灵的场所！我们不是传统意义上的第二居所，我们是？【功能区隔定位】本项目，从使用功能上讲，已经区隔于传统第二居所：一种别墅购买理由的新定义——第三居所不再只是对自己的犒赏，更多的是对父母、子女的犒赏！不再只是满足自身需求，更多的是满足整个家庭的需求！不再只是自身亲近自然，享受生活，更多的是对家庭亲情的回归！不再只是炫耀消费、彰显身份，更多的是实用消费，关注家庭！【功能区隔定位】对于父母的感恩之心第三自我价值充分体现对于子女的关爱之切居所极具市场区隔的功能定位打造项目的分享力….自身，父母，子女分享成功的场所！！第三居所的三重含义三类客群三重价值30-40岁左右的北京海淀?3万平米大湖百亩林区中产事业稳定人士景的景观力涿州当地或临近地区的地?小独栋的产品力缘性富人?自然名胜景点环布的环50-60岁企事业单位的高境力管、退休人员。三种需求犒赏自己父母养老妻女渡假【功能区隔定位脉络】本项目产品打造客群5E标准家庭观念功能需求实用型消费度假景点大湖景观独栋、双拼生态养身养老养育环湖渡假庄园第三居所产品层面的核心优势，推广基本依托购买区隔诉求，提供购买理由项目定位？【项目定位】项目定位庄园气质环湖度假型第三居所产品层面的核心优势：最大化购买区隔诉求最大化：深入刺激消费欲望环湖渡假庄园第三居所推广当中基本依托推广当中重点诉求有天有地、休闲放松的乐土，那里有着浓浓的人情味打造形象力形象力，附着于产品之上的灵魂别墅市场，泛区域同质化竞争激烈，真正决胜的要素，是项目的独特个性。当项目出世，直面客群时，真正吸引他们的是项目的直观形象【推广面世——凝练SLOGAN】项目定位环湖渡假庄园第三居所产品层面诉求客群心理诉求养身养老养育镜湖独栋三养社区全家共享天伦、心灵沟通的场所心灵归墅主推SLOGAN：镜湖·独栋·心灵归墅逃逸城市远离喧嚣慰籍心灵的也许只有那一片湖、一亩林放纵身心于自家庄园全部的企求也许只是那天地无处不在怀有感恩的心分享着父母之爱、儿女之情有思想的人需要更多的沉澱还好，有别墅，心灵的归墅！！案名主推老子《道德经》“道可道，非常道；名可名，非常名。”【案名引导】本项目别墅琉璃河出口第三居所3万平大湖高端气质去往度假景点必经北京市场唯一诉求项目产品层面核心出口全新、丰富、多彩亮点的新型生活方式琉璃湖琉璃，宝石名。《盐铁论·力耕》：“而壁玉、琉璃、珊瑚、咸为国之宝。”琉璃河又名大石河，古称圣水。琉璃河大桥，始建于明嘉靖十八年（1539年），桥北为西周燕都遗址。琉璃河地区，早在西周时期已是中国最繁华的都市。余秋雨：“在中国古代，‘琉璃世界’首先不是一种工艺，而是一种理想，一种有关纯净中的大美、坚硬中的大柔、无言中的大音、冶烧中的大悟的理想。”琉璃湖——一尘不染的境界《琉璃湖畔》，是瑞士著名乐队班得瑞的专集，空灵的音乐描述了瑞士日内瓦湖从日升到月落一天中的微妙变化：浸淫在宽阔的瑞士山林，空气透明到彷佛连阳光的颗粒都能看见，阿尔卑斯山顶晨雾氤氲，微风拂过纯净的湖面，这是一个一尘不染的境界……传说中的琉璃湖，倒映所有人的梦想。遥远的东方，也有一个美丽的琉璃湖，波光潋滟。湖中住着一位女神，可以满足人们所有的愿望。琉璃湖静静的存在了上万年，湖水永远都是那么清澈，水面影影绰绰，倒映着所有人的梦想。【案名主推】【案名释义】琉璃湖——A：结合项目琉璃河的位置，地段引导！B：世界上没有两个一模一样的琉璃产品，暗合项目中心湖景观、项目本身独一无二！区隔性！c：琉璃制品，纯净透明，色彩斑斓，象征着更加纯纯质的自然、多彩、丰富的生活！D：琉璃湖，明净之湖。案名能够直观反本案特点、气质、意境。大湖是我们一个重要的买点，一定要在案名中突出出来！E：琅琅上口、记忆度高，美感强！【案名次推】SLOGAN—献给少数人的诗居【案名释义】吉檀迦利GITANJIALI（吉檀迦利，