世界的海阔海阔的视界G3市场营销推广攻略壹论剑：豪宅市场竞争判研——项目竞争地位、突破方向贰寻剑：市场客户细分判研——项目目标客户群体细分叁亮剑：新世代城市豪宅革命——项目产品概念核心价值体系肆舞剑：以颠覆营销未来——项目推广亮点行动攻略本案核心内容Contents寻寻剑剑——项目目标客户群细分研究贰豪宅区客户细分判研1、项目产品比例概况物业类型面积总价范围套数洋房（按7500元/260㎡195万100套㎡）?200万元/套的产品，接近联排别墅的居中单位价格目标客户突破口在哪里？项目目标客户区域来源分析G3高层置业客户六个主要区域来源?南庄本地高端客户?城南换楼、群居需求江景置业罗村?镇区高端客户就近置业张槎?外来高端新移民旧城区?职业地产投资者石湾城南南庄澜石乐从?南庄本地高端客户来源区域南庄本地高端客户主要职业构职业构成单一化，主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员等成家庭结构家庭结构比较多元化，有父母及儿女三代同堂；生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，出门一般有车代步，生活态度追求舒适，生活形态与家人和谐相处。购买能力这部分家庭经济基础一般都比较好，拥有相当程度的可支配收入。这部分客户以南庄本地为主的企业主和企业高管，他们具备比较高的居住享受，但对居住需求并不急切，只要有适合心意、价格还可接受的就一定会买。但对江心态剖析景的冲动并不大，反而更注重产品的朝向问题，南北向单位最为适宜居住作为参考标准。追捧品牌规模项目，准现楼更受欢迎，需求面积偏大户型，重视超向问题，要求需求特征项目整体档次高，地段优势明显随着示范区展示作用的江景效果，这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整发展趋势体比例将会有增加。?城南换楼客户城南的早期开发项目，同济路以南，季华路五路及绿景路沿线区域、湖景路沿线来源区域项目，碧桂花城主要职业构职业构成多样，主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员、专业人士，中高成级公务员等家庭结构家庭结构比较多元化，有父母及儿女三代同堂、新婚夫妻以与孩子居；生活社交圈子广阔，朋友间交往频繁，出门一般有车代步，生活态度追求休闲、生活形态舒适，与家人和谐相处。购买能力这部分家庭经济基础一般都比较好，拥有相当程度的可支配收入。从城南片区发展的历程来看，这部分群体大多数在政府及行政事业单位工作，或者是周边镇区私企业主、老板及个体私营主家庭或子女入城置业，他们具备比较心态剖析高的居住享受追求的观念，把房产的更新环代看作是人生的必经阶段，只要经济基础尚可的情况下，每过2-4年就会购置新居，旧房用作出租或转卖。此外，他们重视下一代教育，比较容易接受新事物重要需求点为子女婚房、亲朋群居，需求产品有创新，拥有稀缺自然资源，能提需求特征高改善本身生活水平，更注重社区的生活文化及和谐的邻里关系。随着宣传推广的的逐步渗透，这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整体比发展趋势例预期将会上升2007年前城南区域居住户数?城南板块自1992年发展至2007年约新增住户70000户，另外，碧桂花城约3000户，主要业主原区域来源为南海、禅城。?城南现住户有明显的小范围灯塔作用，其口碑传播是佛山传统圈层营销的主要形式。以上户数统计方法：地段内6层或6层以上住宅，而6层以下的住宅或原来农村内自建房不在统计范畴；2004年未入住新建小区不在统计范畴；商铺、写字楼也不在统计范畴。（数据来源：合富置业）?镇区高端客户就近置业指标描述来源区域澜石、石湾、张槎、西樵等附近富裕镇街学识有来自经验积累的专业技能、学历不高，但见识面广主要职业构成经历多年积累的私企业主及民企内的高收入人员家庭结构比较传统，一般是三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭结构家庭人数3——5人多数拥有一辆或多辆私家车，注重生活质量，要求更宽松、舒适、私秘的生活形态生活空间，向往城市里的生活，注重子女教育，多数会送子女出国求学，重视群体关系。家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰厚，对购买能力价格敏感度比较弱该部分客户会因应自己工作区域就近选择置业，并对需求面积及产品形态心态剖析都会选择最好的，并且会带动周边好友联合购买，有明显小圈子范围内的随众群居心理。追捧品牌规模项目，准现楼更受欢迎，需求面积偏大户型，要求项目整体需求特征档次高，自然环境、产品朝向、地段优势明显随着品牌发展上直接进入富裕镇区后，镇街城市建设日渐见效，预期该类发展趋势客户所占成交客户比例会有所增加品牌发展商立足镇街截击禅城客源碧桂园保利保利?时代禅城外围镇区特别是南海中海富裕镇区客源一直是禅城高端项目的重要目标客源，主要原因除向往禅城便利的城凯德置地三盛万科市生活外，镇区房地产发展万科落后也是主要原因?随着品牌大地产直接进军镇区房地产市场，原来周边镇区的客源将收到截击。凯德置地?外来高端新移民因企业在佛山发展而派驻佛山的外省或外国专业人士，在佛山投资来源区域的企业主。主要职业构成高级管理者、专业人士，企业主家庭结构单身独居或两口之家、三口之家，家庭结构简单购买能力较一般家庭高他们有较强的审美能力，可以接受新事物，对社会事务有自己的见心态剖析解，向往文明的，健康的，艺术化的生活需求特征只要是解决生活居住需求，置业同时考虑投资保值因素发展趋势随着南庄经济平稳发展，这类客户将维持一定比例，但并非主流?纯投资性置业者港澳侨胞，周边镇区在房地产投资上曾获利的投资者，以长线投资来源区域保值为考虑的投资者主要职业构成职业投资者，周边镇区老板阶层的家属购买能力非常高见识广，对佛山房地产发展及中国经济发展抱有乐观的心态，对物心态剖析业保值作用深信不疑需求特征地段好的高质素物业原来的来自华侨的投资置业有所减少，但随着大佛山的合并，道路发展趋势的建成，交通方便对吸引投资气氛较浓的顺德地区的投资者有较大利好，相信置业城南的纯投资者将会有所增加客户南庄置业发展趋势南庄本地城南换楼镇区高端纯投资者中高端新移民客户20005%0%10%3％5％年前现在15%10%15%8％10％200730%20%15%15％15％年后主要吸纳客户目标客户区域组成：立足禅城中心需求市郊自然环境置业群体，拓展南庄周边镇街高端客户。客户需要什么——对海阔目标客户的深层解读他们，觉得自己比顶级富豪更富他们还未达到财富的顶峰，向下是普通白领阶层的榜样，向上在上层权贵面前也不失身份。他们特别在意自己的身份地位，认为自己的物质财富虽然比不过富豪，但以精神的富足为傲。他们都很关注：海阔住的是谁？是不是有一个较高品位，较高端的圈子，这里是否是一个与其身份地位相符的住处？荣誉非幸至，是他们的奋斗史！他们的财富观富是一种物质上的满足，贵是一种精神上的满足不仅是经济上富裕，精神生活上同样富有，这就是御湖湾的江湖地位他们的远见习惯在对手的高度之上，欣赏风景他们的睿智步步为营，皆在谋略之中项项目目目目标标客客户户特征特征年龄集中在30-40岁为主，41-50岁为重要补充他们是私营企业主为主，专业人士为重要补充他们是高收入或者中高收入人士、是资源拥有者他们无论他们现在学历见识怎样，都向往高素质生活他们向往或者习惯城市生活的便利他们看好中国的发展，对佛山的未来有信心他们对自己的未来有信心他们的家庭成员中有可能出现“海归”，或贵族学校在读他们都希望子女学有所成他们是：城市新生代资本家亮亮剑剑——项目产品概念核心价值体系叁新世代城市豪宅革命——别墅生活在高处项目卖点框架梳理出有型项品别兴，目牌人奋但的点一产让建筑赞美让建筑赞美生生命命无，这品法作样体户三江三江汇聚汇聚领衔领衔城城区位表为的系邦邦达新文板型户户一线户户一线临临江观江观山山，，超宽超宽开间，开间，上佳通上佳通派字块风采光风采光，，超超大入户花大入户花园园的豪来主产宅概要高低错落多重立体园林景观空间品的括包高低错落多重立体园林景观空间语代太含，，宽宽阔阔楼距楼距言表枯建规建！作燥筑现现代新代新古典古典主主义义，太、划筑就理规小学小学、会所、、会所、商商业体、广业体、广需性划场场要，、说没户配套“海阔”价值体系深化Ⅰ区位价值提炼——区位决定地位发现大佛山城市中央生活领地Ⅱ项目价值提炼——资源决定价值得海阔者得江山Ⅲ产品价值提炼——细节决定品位城市新派豪宅标准的定制者Ⅳ社区价值提炼——服务决定增值国际化无忧生活城邦ⅠPALACEDISCOVERPALACEDISCOVERININTHETHELIVINGLIVINGCENTRALCENTRALFOSHANFOSHAN区位价值提炼——区位决定地位发现大佛山城市中央生活领地位居大佛山城市中央南庄地处佛山五区中央，是佛山占据城市枢纽主脉搏市中心城区的重要组成部分，是政府未来重点发展区域。同时南庄镇内水网交南错，东平河、吉利河和顺德水道庄环绕园区，与珠江相连，自然环境优越，具有浓郁的岭南水乡特色，钟灵毓秀，人杰地灵。佛山一环路网完善贯通大佛山四方万科城位处佛山”2+5”中心组团，属于佛佛开高速山市中央位置，周边路网完善，四通八达，路网辐射范围广，交通便捷，周边有佛山一环、佛开高速和在建中的广明高速，城市干季华路道有季华路、南庄大道、樵乐路等快速干线南庄大道，迅间可通达佛山各主要镇区，居住价值得本案天独厚。樵乐路万科城位处佛山城市“2+5”中心组团,到达狮山、南海30分钟可西部20分钟通往广州市30分钟可通往半小时享受佛山城市南海区中心生活圈，路网辐射范20分钟可通往佛山市中心围广阔，项目紧邻顺德乐从、南海西樵、20分钟可通往禅城区中心狮山，并能迅速通达半小时中心生活圈佛山市中心区、南海各镇街、三水、高明本案、顺德以及广州城区。15分钟可通往乐从中心尤其是季华路与一环5分钟可通往西樵的连通将南庄与禅城融合得