谨呈：安徽置地投资有限公司合肥财富广场三期发展战略与整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。财财富三期富三期概况概况项目占地1.94万平米，总建面近8万平米;开发强度较大33期期22期期11期期庐阳区政府庐阳区政府规划小学规划小学A地块?一期为一栋27层5万m2的L型折板式写字柏柏景景湾湾楼。?二期总建8.8万m2，占地面积1.941.94万平米（136*138136*138），容积率可做到44；其中写字楼6.5万占地面积万平米（），容积率可做到；m2，商业9000m2，四考考虑虑做商做商业业，但做何，但做何种种形式、多大形式、多大规规模的商模的商业业需要需要论证论证。。楼商务会所2000m2。目前目前设计设计院以院以55万平米万平米SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL为为主体的主体的概概念念设设计计已已经经完成。完成。本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分至今工作2006/3/262006/4/30第一阶段（中期）第二阶段第三阶段项目发展战略与整体定位物业发展建议项目营销战略与策略?合肥市宏观经济背景研究?合肥市房地产市场调查与分析工作?合肥市消费者市场调研?项目的优劣势分析和地块价值挖掘?相关案例研究与借鉴?竞争项目的定位研究?项目经济测算最终?项目的发展战略与市场定位（中期）成果本报告是严格保密的。3企业战略＆开发理念案例分析战略＆定位结构化分析客户目标市场实现财富三期财富三期财富广场财富广场企业开发历程企业开发历程战略＆理念战略＆理念本报告是严格保密的。4财财富富项项目策略目策略财富广场前两期策略将是三期策略定位的重要参考项目分期财财富广富广场场一期一期财财富广富广场场二期二期财财富广富广场场三期三期合肥领先的创新产品，最高我们将会以什么样的形象面产品形象财富一期升级版级写字楼物业形象市？？销售策略高品质，中价位（4300～高品质，中价位（5100元我们是否仍会沿用“高质中4800元/平米）/平米左右）价”的销售策略？？销售时间4个月销售80％，平均每目标销售期5个月，目前认快速销售是否是我们的目月销售1万平米筹近250个标？？市场角色市场挑战者市场领导者我们未来的角色是什么？？财富项目以创新的高档产品形象入市，以高品质中价位赢得市场，实现快速销售，最终实现从挑战者向领导者的转变本报告是严格保密的。5财富三期将成为安徽置地快速滚动开发中的一个节点，承担者为后期开发回款使命安徽邮电大厦置地投资广场黄山旅游地产项目财富广场栢景轩同和·民康栢景湾安徽电信新技术生产楼滁州宾馆项目?安徽置地正处于快速发展期，单一项目运作向2～3个项目交叉或同时运作的模式发展，前期项目的回款成为后期项目正常运作的有力保障。?快速滚动开发在企业项目运作中得到了很好运用，尤其在写字楼项目开发，成为了市场亮点。?写字楼成为安徽置地核心开发内容，同时也是其最具市场竞争力产品，已经建立起优质、高档写字楼开发商形象。?对安徽置地而言，大型商业的开发是一个完全陌生的领域，且企业这方面的开发、管理人才匮乏。本报告是严格保密的。6在九年房地产开发过程中，安徽置地形成了自己独有的核心竞争能力，这将成为财富三期成功开发的重要基础?安徽置地在成本控制优势能力和开发速度这两方面技术优势，是经?成本控制能力和开发速度：长期从事写字楼开发所积累下来的工过多年积累而得，保程经验为企业带来了很强的成本控制能力和很高的开发速度持这种比较优势的前?领先的写字楼产品：邮电大厦、财富广场都成为了合肥写字楼的提是不断的开发新的标杆写字楼产品，通过经?验积累和技术进步，品牌：成功开发的几个项目为企业带来了一定的品牌影响力抛离对手，保持专业上的领先水平劣势?资本和人才上的相对?资本：资本实力与行业内领先企业还有一定差距弱势短期内很难根本扭转?融资能力：融资渠道相对单一?人才：商业管理及营销策划人才匮乏本报告是严格保密的。7综合安徽置地的开发历程，我们来理解企业战略及开发理念?我们理解的近期的策企业战略：走走写字楼写字楼专专业业化化开发开发路线路线略就是：充分发挥自身优势，保持在区域市场的领先，同时加企业开发理念：快项目开发节奏，实?适当追求利润，以“短、平、快”的方式完成项目开发，最大限现企业规模的迅速壮度的抓住现有的市场机会；大。?充分发挥在写字楼方向的经验及技术优势，以创新的开发理念，快速滚动开发，提高市场占有率；?寻求企业发展的同时，有着强烈的社会责任感；项目开发的同时，具备很强的品牌经营意识；?企业领导人立意高远，但又脚踏实地，寻求一种稳健型的发展模式；不断为区域市场建立各种标准，有意成为市场的建构者、领导者；本报告是严格保密的。8企业战略＆开发理念案例分析战略＆定位结构化分析客户目标市场实现我们将结合企业战略＆开发理念，重新我们将结合企业战略＆开发理念，重新解读客解读客户目标户目标本报告是严格保密的。9我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客客户户目目标标项项目整体目整体实现实现利利润润最大化最大化20062006年底年底开开工，快速回工，快速回现现限制性限制性条条件件启启动资动资金最好不超金最好不超过过11亿亿元（含已付元（含已付70007000万元地价）万元地价）销销售回款至少可平衡售回款至少可平衡总总投投资资（利（利润润可考可考虑虑以物以物业业沉淀）沉淀）尽尽量少持有物量少持有物业业本报告是严格保密的。10基于对安徽置地的企业战略＆开发理念的理解，我们来重新解读客户目标利润利润利润利润最大最大最大最大化化化化VSVSVSVS快速销售快速销售快速销售快速销售矛盾矛盾哪哪哪哪一个一个一个一个才才才才是是是是真真真真正的目标？正的目标？正的目标？正的目标？开发理念：开发理念：开发理念：开发理念：（（（（1111））））适当追求利适当追求利适当追求利适当追求利润润润润，快速滚动开发，快速滚动开发，快速滚动开发，快速滚动开发；；；；（（（（2222））））抓抓抓抓市市市市场现有场现有场现有场现有机机机机会会会会；；；；（（（（3333））））稳健稳健稳健稳健经营经营经营经营我们理我们理我们理我们理解解解解的的的的客客客客户目标：户目标：户目标：户目标：抓住抓住抓住抓住市场现有市场现有市场现有市场现有机机机机会，会，会，会，适当追求利润适当追求利润适当追求利润适当追求利润的前的前的前的前提下提下提下提下，实现快速销售，实现快速销售，实现快速销售，实现快速销售本报告是严格保密的。11对项目开发商业的理解?开发大体量商业动因有二利润可利润可利润可利润可考虑以物业考虑以物业考虑以物业考虑以物业沉淀——沉淀——沉淀——沉淀——即可即可即可即可以考虑以考虑以考虑以考虑持持持持有商业有商业有商业有商业：主动持有：出于经营目的，是赚取长期收益的一种考虑；在后（1）地价：财富一二期主主主动动动持持持有有有：：：出出出于经营目的，是于经营目的，是于经营目的，是赚取长赚取长赚取长期期期收益收益收益的一种考虑的一种考虑的一种考虑；；；在后在后在后59万/亩，三期达到253期势期势期势期势必必必必会投入大会投入大会投入大会投入大量量量量的时间＆的时间＆的时间＆的时间＆人人人人力，力，力，力，且短且短且短且短期内很期内很期内很期内很难难难难有成有成有成有成效效效效。。。。这必这必这必这必万/亩，开发商业利润丰然然然然要要要要上上上上升到企业战略的角度来升到企业战略的角度来升到企业战略的角度来升到企业战略的角度来思思思思考，考，考，考，这这这这与目前我们理与目前我们理与目前我们理与目前我们理解解解解的安徽的安徽的安徽的安徽厚，可以弥补这部分损失置地的企业战略很置地的企业战略很置地的企业战略很置地的企业战略很不相符不相符不相符不相符，，，，且且且且公司目前公司目前公司目前公司目前并不并不并不并不具具具具备这备这备这备这种资种资种资种资源源源源；（2）对写字楼市场信心被被被被动动动动持持持持有有有有分为两种分为两种分为两种分为两种情情情情况：（况：（况：（况：（1111））））出出出出于于于于良性良性良性良性运营的目的，将会面运营的目的，将会面运营的目的，将会面运营的目的，将会面不足，出于降低风险的目临临临临两两两两难难难难的的的的局局局局面，面，面，面，如果自如果自如果自如果自营同样会面营同样会面营同样会面营同样会面临主临主临主临主动动动动持持持持有的战略有的战略有的战略有的战略思思思思考考考考；如；如；如；如的；果请诸如果请诸如果请诸如果请诸如商商商商之都之都之都之都一一一一类类类类的商的商的商的商家家家家来经营，商业来经营，商业来经营，商业来经营，商业部部部部分的分的分的分的盈利能盈利能盈利能盈利能力会力会力会力会严严严严重重重重贬损贬损贬损贬损。（。（。（。（2222）市场）市场）市场）市场难难难难以实现，在以实现，在以实现，在以实现，在不不不不得得得得已已已已的的的的情情情情况况况况下持下持下持下持有。有。有。有。出出出出于于于于对对对对企业战略以企业战略以企业战略以企业战略以及及及及企业资企业资企业资企业资源方源方源方源方面的考虑，我们认为：商业面的考虑，我们认为：商业面的考虑，我们认为：商业面的考虑，我们认为：商业部部部部分的分的分的分的定位是以定位是以定位是以定位是以尽量尽量尽量尽量实现销售为定位前实现销售为定位前实现销售为定位前实现销售为定位前提提提提，，，，在市场在市场在市场在市场能能能能实现的实