紫紫阳阳名名邸邸市场分析及产品定位1紫紫阳阳名邸名邸市市场调研场调研分析分析区域市场经济环境分析…………………………………………………….……………03城市建设与城市规划发展…………………………………………………….…………13房地产市场现状分析及发展趋势预测………………………………………….………23主要竞争项目分析…………………………………………………………….….………44房地产消费群体分析……………………………………………………………..………83项项目目开发开发策略建策略建议议项目分析………………………………………………………………………….………112项目竞争力分析..…………………………………………………………………………122项目定位………………………………………………………………………...………133项目规划及建筑建议……………………………………………………………..………………2312市市场调研场调研分析分析区域市场经济环境分析城市城市概况概况城市建设与城市规划发展整体整体经济发经济发展水平展水平房地产现况分析及发展趋势预测人口增人口增长长、分布、分布与结构与结构主要竞争项目分析居民生活水平和消居民生活水平和消费结构费结构房地产消费群体分析3城市概况上饶上饶位于江西省的东北部。东邻浙江，南靠福建、北接安徽，下辖：上饶、广丰、玉山、婺源、铅山、弋阳、横峰、波阳、余干、万年10县和信州区，代管德兴市。行政区面积22791平方公里，人口660万。上饶市素有“上乘富饶”之称的上饶，全市有耕地607万亩；水域421.69万亩；牧草地0.31万亩；林地1911.58万亩；药用植物达216种；野生动物300多种。矿产资源丰富，已探明的矿产达70余种，金、银、铜、铅、锌、铌钽储量均居全省之首，德兴铜矿是亚洲最大的铜矿。上饶市城区是全国13个空气、水质量最优的城市之一。上饶四季分明，山环水绕，景色秀丽，旅游资源丰富。中部三清山方圆二百里，雄奇峻秀，风光迤俪，素有“江南第一仙峰”的美誉。南面的龟峰山，三十六峰，峰峰皆景，被明代大旅行家徐霞客赞为“江上龟峰天下稀”，又被游客誉为“天下盆景”。4城市概况信州区信州区，古称信州，是上饶市政治、经济、文化中心。全区总面积338．8平方公里，行政区辖四乡二镇三个街道办事处。城区面积14平方公里，全区人口34万人，共9.8万户，每户家庭约3.5人，其中市区人口16万人，全区非农业人口18.24万人，所占比例达56.6%。信州区交通便利．浙赣铁路穿区而过，横南铁路在上饶接轨，上海至南宁的320国道及黎温高速公路横贯市区东西，以信州区信州区为中心的公路四通八达。同时，信州区周边旅游资源丰富，东临三清山，西接圭峰、龙虎山，南通武夷山，北连黄山，是江南旅游景区的中介结合点．有旅游热线中转站的独特优势。5整体经济发展水平在国家宏观调控下，2006年上饶市实现生产总值451.38亿元，同比增长16.3％，增幅比2005年明显放慢。其中第一产业增加值87.65亿元，第二产业增加值200.69亿元，第三产业增加值163.04亿元，三大产业分别比去年同期增长6.0％、16.7％和14.3％。全市三大产业比重约为4：9：7，第二产业比重明显上升，产业结构向良性方向发展。50030%25%40020%30015%20010%1005%00%2002年2003年2004年2005年2006年6整体经济发展水平旅游经济快速发展2006年全市接待国内游客760万人次，同比增长32.1％；实现旅游总收入40亿元，同比增长25％；接待境外游客35827人次，同比增长了96.5％；旅游外汇收入1013.4万美元，同比增长78.8％。消费品市场购销两旺2006年全市实现社会消费品零售额158.04亿元，同比增长16.39％。其中餐饮业累计实现零售额15.4亿元，同比增长19.1％。批发零售贸易业零售额完成140.6亿元，增长16.54％。外贸招商形势良好全市进出口总额为17945万美元，其中出口16445万美元，同比增长29％；利用外资18592万美元。金融形势发展良好金融机构存贷款持续稳定增长，12月末存款余额453.77亿元，比年初增加73.1亿元，增长19.2％。其中，城乡居民储蓄存款余额为335.67亿元，比年初增加46.6亿元。贷款余额为324.62亿元，较年初增加28.1亿元，同比增加9.4％，其中工业贷款为48.77亿元。7整体经济发展水平江西上饶市信州区近三年经济发展情况年份生产总值第一产业第二产业第三产业2004439006260875.94％20449046.58％19842945.20％2005518019375177.24％24305546.92％23744745.84％2006636778377855.93％27491843.17％32407550.89％从上表我们可以看出，江西上饶市信州区这几年经济飞速发7025%展，2005年GDP增幅达18.0％，2006年GDP增幅更是达到了6020%22.9％，经济增长速度高于上饶市经济增速，经济结构以第二、三产5015%业为主。4010%预计信州区今后3年经济增长速度仍将保持较快增长，产业结构不305%200%断优化。服务产业的大力发展也必将为经济的持续发展提供强劲动力2004年2005年2006年。8人口的增长、分布与结构截止2006年，信州区人口约34万，人口出生率在1.306％、人口自然增长率约0.811％。2020年预计发展到75.6万人，老城－带湖片区是主要人口居住区。目前人口数量2020年规划人口所占人口百分比（单位：万）（单位：万）老城－带湖片区16.635.548.8％民主区5.611.816.5％旭日经济开发区5.211.115.3％三江区2.75.87.9％新站片区2.45.37.0％水南区1.22.63.5％罗桥区1.63.54.7％9整体经济发展水平人均GDP与发展阶段的关系启动高速增长平稳增长衰退增长0-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展2006年上饶市信州区人均GDP为2506US$。按照国际惯例，此时城市经济发展跨入高速增长阶段，各类产业都将蓬勃发展，城市化进程加快。而另一组数据研究显示，2006年上饶市信州区人均GDP增长了近20%，根据房地产的发展规律，此时该产业也进入了发展的高速通道。10居民生活水平与消费结构200620052004从左表可见，信州区居民人均可支配与去年同与去年同与去年同绝对数绝对数绝对数期比±%期比±%期比±%收入不断提高，生活水平也不断提高，可支配收入983213.95862913.94757311.81消费性支出684422.92556816.1247956.95恩戈尔系数不断降低。人们在衣着、文（一）购买食品26452.55257914.4222548.671、粮油450-0.504524.8743122.88化娱乐、居住及相应服务上的支出显著2、肉禽蛋水产品类7962.227790.5277516.653、菜类37510.24340-0.873432.33增加，说明人们开始注重生活的品质，4、干鲜瓜果类20720.1517213.161522.74（二）衣着108351.2071734.2753418.25生活消费结构已经从温饱型向享受型过（三）家庭设备用品及服务27129.76209-10.30233-13.48（四）医疗保健456-4.4947833.153598.51渡。（五）交通与通讯51226.47405-2.1741422.06（六）娱乐教育文化服务73753.044825.70456-14.251、文娱耐用消费品60-21.8177-9.4185-42.632、教育2606.66244-7.92265-10.483、文化娱乐416158.6616150.4710720.47（七）居住95676.335428.8449834.16（八）杂项商品与服务18417.04158236.1747-59.4111居民生活水平与消费结构2006年信州区与全国居民收入支出比83%69%14%80%60%40%20%0%信州区全国2006年上饶市信州区居民消费占可支配收入的比重为69%，比全国83%的平均水平低约14个百分比之多，尚有部分消费力未能得到有效释放，这些将给本项目的发展提供一定空间。经济环境分析总结：近几年上饶市和信州区当地经济状况持续健康发展，产业结构不断优化，居民消费购买力不断增强，但消费潜力尚未充分挖掘。12市市场调研场调研分析分析房地产发展的经济环境分析城市建城市建设设及及规划发规划发展方向展方向城市建设与城市规划发展商商贸贸服服务网务网点点规划规划房地产现况分析及发展趋势预测政府重点建政府重点建设项设项目目主要竞争项目分析房地产消费群体分析项项目所在目所在区区域的域的规划发规划发展展城市城市规划对项规划对项目的潜在影目的潜在影响响13城市建设和规划方向上饶市信州区城市总体规划分为三期实施，其中从2006年到2010年为近期，从2011年到2015年为中期，从2016年到2020年为远期。14城市建设和规划方向近期（近期（20062006--20102010））开发建设以点状建设为主，形成分布于中心城区的重要建设点和局部区域。1.继续加快推进民主片区建设，近期完成市级行政中心、文化中心的各项建设。2.新站片区建设物流中心，启动相应配套设施及住宅建设。3.改善部分重