滨海金星大酒店项目发展策划提报汇报进程1项目理解2项目开发难点3项目定位1项目理解项目区位★项目位于滨海新区“一轴、一带、三区”的海洋经济发展带上，功能分区属于滨海休闲旅游度假区——环渤海经济圈唯一的中庭海岸花园区域景观节点★项目位于整个休闲旅游度假区的核心位置，是连接陆域主题公园和海洋公园的“景观核心点”区域交通规划津秦铁路城际特快完善三大道津汉快速津汉快速空港物流区—旅游区海滨大道津滨轻轨海滨大道南至天津港，北至曹妃甸，沿海岸线。中央大道开发区黄海路—旅游区中央大道★完善三条快速轨道津滨轻轨：天津——汉沽城区（到项目1小时）津秦铁路：天津—秦皇岛（快速全程50分钟）城际特快：北京—滨海—山海关（到项目1小时）区域未来资源IT信息产业园中心渔港妈祖文化园★芬兰生态城东方滨海游艇会天津东方滨海游艇会基地此项目位于基辅号西南方向1.5公里处天津东方滨海游艇会基地?开发商：中华游艇会拓展有限公司（香港）。?总投资：50亿元?总占地：4平方公里?建筑形式：1000个游艇泊位，400套1000平米以上别墅?单套价格：1000万元以上?游艇价格：1000-3000万/艘项目感性理解项目感性理解汉沽游乐港全景卫星俯瞰项目功能分区别墅区造浪泳池美食园酒店水秀宾馆公寓区项目形象感性认识项目地处环渤海白金链，海湾之心，群星环抱，万千宠爱““渤海钻”渤海钻”项目形象感性认识项目就如同一颗璀璨的钻石，镶嵌在海湾，但还需开发商的精雕细刻，才能成为真正的海洋之心！顶级钻石切割工艺顶级钻石切割工艺““八箭八心”八箭八心”八箭八箭八心八心项目既有资源项目既有资源项目开发心项目开发心法法金星酒店项目开发总金星酒店项目开发总纲简称纲简称““八八八八计计划”划”项目理性理解项目理性理解项目既有资源分析?基辅号航母公园?碧海蓝天水榭别墅?金星大酒店?酒店式产权公寓?海鲜食廊?东湖水秀宾馆?金色海岸?生态美食园项目理解?本项目是个“主题地产”！它应该以“旅游休闲”为主题切入市场，旗帜鲜明，目的明确。?本项目是个“复合地产”！它的产品组合比较复杂的，只有做复合地产才能面对并满足区域的不同需求，才能将风险分散。?本项目是个“文化地产”！项目所在区域具有国际属性，而项目本身带有“自然的海洋文化”属性，此外依托周边主题公园的营建，居住的文化内涵尤为重要。2项目开发难点问题一：怎么做旅游主题地产、复合地产和文化地产？问题二：复杂的产品组合怎么细分市场，找到对应客户？问题三：如何借势区域资源，把握开发节奏，推进政府前行？旅游地产的产业链54123文娱观休配化乐光闲套物居物产商业业住业业物业暂无景观资源本项目津滨发展主题公园项目真正属性旅游地产旅游观光度假休闲√项目的真正的主题定位——旅游地产旗下的休闲地产！（1）怎么做度假休闲地产？借鉴案例借鉴案例————合富合富济南“皇济南“皇冠冠水岸”项目水岸”项目天津合富辉煌正在操作济南皇冠水岸纯别墅项目。项目总规模4500亩，是目前山东省第一别墅大盘，天津合富的操盘水平得到了开发商高度认可。齐鲁山水别墅第一盘——济南世界级水生态超大型别墅社区南南欧风欧风格别墅格别墅独栋独栋别墅别墅配汽配汽艇艇码头码头（1）在沿湖景观带设置小型高尔夫练习场；（2）在湖边设置水岸栈道，作为皮划艇（或游船）码头；（3）在岛上深入湖中栈道上设置“双向飞碟”靶场，水上打靶；（4）成立以马术俱乐部、击剑俱乐部、游艇会等体现贵族气息的俱乐部；本项目运营发展战略——蓝海战略所谓蓝海战略，是企业新型发展战略，即不在同一产品（或服务）竞争层面上竞争，而是寻求高端差异化作为经营战略，从而抛离竞争对手，在新的领域创造新的财富。传统别墅开发模式——产品开发创新别墅开发模式——产品开发+旅游度假经济产业复合蓝海战略开发模式——产品开发+旅游度假经济产业复合+“景观会展经济”项目独岛上开辟2-3套独栋别墅作为“会展（会议）中心”，主要承接济南、章丘、淄博等地的政府会务、城市交流会晤、学术研讨会、汽车博览会、体育休闲博览会等国内国际会议展览。以往“会展经济”仅作为一种新兴单一的经济模式，而由本项目所首创的“景观会展”模式将观景游湖、展览展示、会议交流、休闲旅游、餐饮娱乐（水上项目：滑水、水上动力伞）等完美结合。借鉴关键点：（1）营造标志性休闲建筑；（金星大酒店的外檐风格化）（2）创造一种差异化的异域生活氛围；（建筑风格一定要走异域风情路线）（3）和其它旅游产业资源形成互动，形成新的产业模式和开发模式！（我项目是否能联动会展经济）（2）怎么做复合型多产品类型的项目借鉴案例借鉴案例——合富广州汇合富广州汇景新城—中景新城—中国首席国首席别墅（别墅（04-0604-06中中国十国十大大超超级级豪宅豪宅））别墅产品——明月清泉汇汇景新城—新景新城—新亚洲亚洲建筑建筑借鉴关键点：（1）打造一种适宜休闲度假的多功能产品；（2）“好女先嫁”的开发策略（别墅先推）；（3）营造一种和城市生活的适当尺度。（3）怎么做文化地产？?一是做好“海洋文化”！用足海资源——海景、海沙、海波、海样胸怀。?二是做好“峰会文化”组织好客户平台，成立“亚太国际俱乐部”等上流峰会组织，利用高尔夫球会、马会、游艇会等吸引目标客户群。?三是做好“品牌文化”！高端人士消费认品牌，项目必须打造自己的企业和项目品牌，以至于以后提到项目品牌就会想到这是顶级高端地产开发商或顶级项目的全国连锁品牌。借鉴案例借鉴案例——北京——北京荣尊堡荣尊堡荣尊堡峰会俱乐部俱乐部的管理由管理北京长安俱乐部的CCA国际有限公司进行运营管理，并将会员资格赠与荣尊堡的每一位业主，使得荣尊堡从诞生伊始就被赋予了上流特权的烙印。除了在北京即时享受无与伦比的俱乐部环境之外，每一位业主更可以享受到根据个人需求与爱好而量身定制的顶级服务，同时还享有CCA旗下全球16个国家、220家连锁俱乐部的使用特权。3项目定位（客户、产品、价格）滨海滨海高端客户现状数据高端客户现状数据周边重周边重点区域点区域客户数据客户数据项目项目客户研究及客户研究及定位定位重重点点参考参考项目项目客户数据客户数据本本项目项目客户客户群定位群定位滨海滨海高端客户现状数据高端客户现状数据数据来源：合富辉煌2002年-2007年操作滨海高端住宅华纳豪园、伴景湾、滨海新城等积累的客户数据库资源。以下数据为开发区2006年购买200平米以上，单价在8000-10000元/平米户型成交客户的分析，此类客户未必是我项目目标客户，但这是代表滨海最高端客户的一些人，对他们的分析也有一定借鉴作用。客户年客户年龄龄客户年龄分析26-3025以下31-3560以上0%0%4%36-409%17%51-6024%41-5046%绝大多数购买高端产品的客户年龄在36岁以上，以40-50岁客户最为集中，也就是说40-50岁的客户已经初步完成资本的原始积累，可以享受生活了。客户从何而客户从何而来来客户所在区域分析港澳及国外外地市区4%9%17%河北省6%北京15%天津郊区滨海7%42%购买开发区房产客户42%来自滨海新区，17%来自市区，另外北京、河北等外省市也有一定比例，港澳人士及外国人士也有购买，但比例不大，但有逐年增长的趋势。客户家客户家庭庭结构结构客户家庭状况分析60%54%50%40%32%30%20%7%10%2%2%2%0%身家口右上它单之三左以其口小口口两五五代代三三上图表明，滨海高端客户群家庭结构以三口之家为主，居住的二人世界也有较大比例，这说明高端客户在滨海的置业未必是全家聚居，第二、三居所的其他功能性趋势非常明显。客户客户职职业分业分析析客户职业类型分析文媒其它机关医疗2%2%4%高科技2%15%实业50%金融/证券19%零售6%从滨海高端客户从事的职业来看，手中有实业的私营业主占非常大的比重，这也是在开发区各个项目购房的主力人群之一。客户购客户购房喜房喜好好客户消费喜欢分析18%17%15%15%16%14%13%12%11%10%9%8%7%6%6%5%4%2%2%0%通源源值全性套计模质交资资加安私配设规素地观附隐活型区里土景生户小邻滨海高端客户对豪宅的要求比较全面，但最突出的还是交通、景观类资源享受、人身安全以及对土地的占有情况这四大方面，这也是本项目需要注意的。客户对配客户对配套的套的要求要求客户需求配套分析25%22%21%20%20%14%15%10%9%8%5%3%1%0%调梯池统室库修统空电泳系下车装系央游防地精尘中安除滨海高端客户对于住宅的配套要求也特色鲜明，全屋的中央空调、地下室及车库的利用、安防系统的情况位列客户最关心的问题前三位，从数据上看，客户对精装修并不在意。客户购买用客户购买用途途客户购买用途分析其它改善居住，常住投资2%8%4%商务15%度假6%置业升级，不常住65%客户购买高端产品的目的有65%是为了置业升级，显示身份，并不是作为第一居所。同时商务和度假用途也占一定比例。客户客户深深度度访谈访谈我司在短时间内邀约到数组高端客户，分别在华纳高尔夫俱乐部、万丽泰达酒店等地进行了深度访谈，以下为访谈实录。客户客户深深度度访谈访谈1.1.滨海海滨海海归派归派人士人士被访者：王先生，男，38岁，海归人士。访谈时间：2007年3月30日深访实录：?我是1998年回国的，之前在美国读的博士，也在那工作了三年，选择滨海就是因为看好这里的发展。?对于别墅，我觉得不是非常必备的东西，不过如果确实环境非常好，位置也合适，对，交通要方便，也可以考虑，虽然现在工作比较忙，不过生活还是要懂得享受的。?别墅，我觉得不是大就可以的，需要有好的环境、配套，尤其是要有好的邻居，有了别墅就是为了放松一下，享受一下生活，因此社区素质