西安科技路项目调研报告2008年7月目录一、西安概况二、地块分析三、市场调研四、规划方案建议五、附件一、西安概况（一）西安市总体概况西安陕西省省会总面积9983平方公里其中市区面积1066平方公里全市常住人口830.54万（一）西安市总体概况经济：2007年全市生产总值达到1737.73亿元，人均GDP实现21339元，全社会固定资产投资和社会消费品零售总额分别增长37.1%、18.7%。地方财政收入125.33亿元，城市居民人均可支配收入12662元/人，城市居民人均生活消费支出11484元/人。历史：西安古称长安，与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都，从公元前11世纪到公元10世纪左右，先后有13个朝代或政权在西安建都及建立政权，历时1100余年，其中西周、秦、西汉、唐，是西安历史上的鼎盛时期。（一）西安市总体概况产业结构：2007年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6%，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7%；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0%；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2%。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8%、43.9%和51.3%。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0%。科技教育：西安现有国家级科研基地9个。西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个。（二）行政区位划分九区：新城、碑林、莲湖阎良区灞桥、未央、雁塔长安、阎良、临潼高陵县四县：临潼区蓝田、周至、户县高陵周至县蓝田县户县西安阎良（三）经济新区国家航空基地里公05四区：西安高新技术产业开发区西安经济技术开发区西安曲江国家文化产业示范区西安浐灞生态区两基地：西安国家民用航天产业基地西安阎良国家航空基地（四）高新区1、西安高新技术产业开发区?1991年3月经国务院批准为国家级高新区，是全国十大先进高新区之一。?形成以高新技术产业为主体，电子信息、先进制造、生物医药、汽车四大产业集群高速发展的产业格局。?距离市中心7公里，距火车站11公里，距飞机场35公里。?科技创新竞争力位居全国第三位，仅次于北京中关村和上海张江高科技园区。（四）高新区2、高新区发展方向?伴随高新区的二发展，高新区一期期的规模不断扩大。逐步向西向南延伸。三期（五）泛高新区西至丈八北路，东临二环，北至昆明路，南至科技路这昆明路个区域，在行政区划上属于丈二环雁塔区，因为距离高新区非八北宗地路常近，区域内已建成或规划建设许多高品质住宅项目。科技路二、地块分析(一)项目概况本项目东临中华世纪城，西临团结南路，北临大寨路，南至科技路，属于泛高新区域。团结南大寨路规划指标：路宗地占地面积5.078万m2总建筑面积26.1万m2地上建筑面23.1万m2积中华世纪城其住宅建筑面22.6万m2其中积中商业建筑面0.5万m2积地下建筑面3万m2积(二)交通本项目毗临二环路，对外交通便利。团结南路、沣惠南路、大寨路、科技咱是项目对外交通主干道。(二)周边环境三、市场调研（一）调研说明本项目毗邻高新区，属于泛高新区范围，本次调研范围确定在高新区和项目周边的在售房地产项目。共20个项目，分成高新区部分和周边区域两部分。1、高新区包括金泰假日花城、兰亭坊、尚品花都、紫薇尚层、绿地世纪城、逸翠园等11个。2、周边区域包括公园天下、华府新桃园、枫林华府一期、昆明花园、城市风景·都市印象等9个（注：周边区域指宗地两公里范围内的项目）逸翠园（二）调研项目分布图长征365田园国际金泰假日花城绿地世纪城兰亭坊紫薇尚层都市印象Class国际公寓冠诚国际唐城尚品花都墙望庭国际遗址公科技路公园首府园卡布奇诺公园天下公园国际华府新桃园宗地枫林华府丈八黄金嘉园北高新区项目丰庆路公园昆明花园雁塔区项目昆明路莲湖区项目（三）调研数据统计1、高新区（三）调研数据统计2、周边区域（四）调研分析1、用地性质：土地性质使用年限数量代表项目CLASS国际公馆综合用地50年3个冠诚国际望庭国际金泰假日花城、兰亭坊、尚品花都、紫薇尚层、绿地世纪城、长征365、田园国际公寓·住宅用地70年17个、逸翠园一期、捷瑞公园首府、公园国际、公园天下、华府新桃园、黄金嘉园、枫林华府一期、昆明花园、卡布奇诺公馆、城市风景·都市印象本次调研分析针对与本项目相同土地性质的住宅项目。（四）调研分析2、项目规模：项目数量占地面积建筑面积(个)（平方米）（平方米）201,645,0133,971,530调研区域范围内总供给量近400万平方米。（四）调研分析3、户型配比：调研项目户型配比复式,289,2%一室一厅,四室两厅,2839,15%2269,12%一室一厅两室两厅两室两厅,三室两厅4673,25%四室两厅三室两厅,复式8429,46%调研区域范围内总供给量18499套，以两室两厅和三室两厅产品为主，占总供给套数的71%。（四）调研分析4、建筑形式：塔楼板楼面积比99万平塔楼,25%塔楼99万平板楼299万平299万平板楼,75%调研项目中板楼所占比例较大。（四）调研分析5、层高：层高3.3米,1,6%3米,5,29%2.9米3米2.9米,11,3.3米65%调研区域范围内层高2.9米的项目较多，共计11个，占65%，只有国园国际公寓项目比较特殊层高为3.3米。（四）调研分析6、车位比：项目名称车位比项目名称车位比车位比金泰假日花城1:0.7捷瑞·公园首府1:0.3兰亭坊1:0.8公园国际1:0.5小于0.5,尚品花都1:0.75公园天下1:0.33,18%紫薇尚层1:1华府新桃园1:0.5大于0.7,小于0.5绿地世纪城1:0.75黄金嘉园1:0.58,47%0.5-0.7大于0.7长征3651:0.36枫林华府一期1:0.60.5-0.7,6,35%田园国际公寓1:1昆明花园1:0.5逸翠园一期1:0.9卡布奇诺公馆1:0.6都市印象1:0.86　　（五）潜在竞争项目融侨·中央首座东方米兰枫林华府二期宗地东方米兰枫林华府（五）潜在竞争项目08年-09年周边房地产项目总供给量非常大，近120万平方米。四、规划方案建议（一）项目定位泛高新区高档自用型社区（二）规划方案建议1、使用性质：纯居住型社区，少量配套型底层商业。2、建筑形式：以板式建筑为主，根据规划条件，高层、小高层相结合。3、户型配比：户型1室12室2厅3室2厅3（4）室2厅厅1卫1（2）卫2卫2卫、跃层平均6093135165面积套数5%30%50%15%比例（二）规划方案建议4、由于受“70/90”政策限制，为保证户型配比符合定位，应考虑设置一定数量的拼合户型。5、考虑采取设置“飘窗”、“错落阳台”等方式，增加户型面积。6、层高：3米7、车位配比：1：0.7五、附件昆明花园公园天下（一）调研项目分布图公园国际卡布奇诺枫林华府黄金嘉园公园首府华府新桃园宗地唐都市印象城墙遗址公园Class国际公寓冠诚国际尚品花都高新区项目望庭国际雁塔区项目兰亭坊莲湖区项目金泰假日花城紫薇尚层绿地世纪城田园国际逸翠园长征365（二）调研项目资料1、金泰假日花城（二）调研项目资料2、兰亭坊（二）调研项目资料3、尚品花都（二）调研项目资料4、CLASS国际公寓（二）调研项目资料5、冠城国际（二）调研项目资料6、望庭国际（二）调研项目资料7、紫薇尚层（二）调研项目资料8、绿地世纪城（二）调研项目资料9、长征365（二）调研项目资料10、田园国际公寓（二）调研项目资料11、逸翠园（二）调研项目资料12、捷瑞·公园首府（二）调研项目资料13、公园国际（二）调研项目资料14、公园天下（二）调研项目资料15、华府新桃园（二）调研项目资料16、枫林华府一期（二）调研项目资料17、昆明花园（二）调研项目资料18、黄金嘉园（二）调研项目资料19、卡布奇诺公馆（二）调研项目资料20、城市风景·都市印象谢谢