谨呈:xxxx发展有限公司财富广场项目商业策划报告目录项目背景第一部分：项目分析一、项目所处市场环境二、区域商业市场状况三、项目现状四、项目的SWOT分析第二部分：项目定位一、定位策略二、目标客户定位三、主题定位四、功能定位五、业态定位建议第三部分：招商策略建议第四部分：营销策略建议项目背景[淮南财富广场]所在的淮南潘集区，临近淮南市区。区域内有30多家国有大中型企业，拥有大量居住区，客源基础良好。但是，在拥有消费潜力的同时，本项目在前期的运营，却未能形成良好的商业氛围。因而,在未来的经营中,本案必将经历一段重塑形象的过程。在这样的区域和经营背景下，要开拓本项目的商业辐射力，必须找准定位，做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，要在主题定位上形成区域特色，尽快重塑新商业中心的受众印象。本报告以潘区的市场研究为基础，以现状为参考依据，得以给出本项目的商业定位和操作建议。我们期望{淮南财富广场}的发展可以契合市场需求，并最终成为贵司持续、高效赢利的优质商业资产。PART■1项目分析http://fdc.21ask.com中管网房地产频道项目所处市场环境1、潘集区简介第一潘集区地处黄淮平原南端，位于安徽省淮南市北部，南濒淮河，北临茨淮新河，东与怀远县接壤，西与凤台毗邻。总面积600平方公里，辖五镇五乡一个街道办事处，人部口43万，其中农业人口35万。分潘集区靠近淮南市区，境内有潘一、潘二、潘三、潘东、潘北、等特大型现代化煤矿和平圩发电公司等30多家国有大中型企业，有袁庄百货商场、鑫马宾馆、四海集团公司项等商业企业。商贸、信息、房地产、中介、服务业长足发展。集市贸易繁荣，货畅其流。工目商银行、农业银行、建设银行、中国信合等均在潘集设有办事机构，另有独立核算的信用社分14家。通讯设施完备，邮政遍布城乡，中国移动、中国联通在潘集境内的覆盖面达到析100%。但是潘集区的性质是以矿立区，没有大的工业项目，主要的商业中心就是在袁庄一带，相对来说，商业圈集中，整个商业系统还停留在旧有模式，没有形成现代化的商业市场模式。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道项目所处市场环境2、区域内的大体购买力与消费习惯、倾向第一部?区域境内有潘一、潘二、潘三、潘北等大中型煤矿企业，相对来说，这部分人群收入可观稳定，有较强的购买力，但是35万农业人口购买力相分对欠缺。项?区域内消费习惯与倾向层次分离明显，相对较大的消费力基本存在于目田家庵区，高端消费群体与高端消费项目也存在于田家庵区，区域内存在较分多的是一般的低端消费市场。析?区域内庞大的购买群体和不错的购买力与区域内相对较薄弱的购买市场产生了较强烈的反差。为财富广场的发展提供了一定的利好条件。区域商业市场状况商业基础落后，商业辐射能力弱第一?潘集商业基础设施还相对落后、缺乏有效市场管理及规划、商部业布局不合理、低水平重复建设现象严重。分?现有商业对辖区内五镇五乡一街道的辐射能力尚且有限，更谈项不上辐射周边区域。目?先天的条件决定了潘集不可能跨越田区成为更大范围内的商业分析中心。在这种情况下，商业项目包括业态、商家实力等在内的综合商业水平是决定商业辐射能力的关键因素。http://fdc.21ask.com中管网房地产频道区域商业市场状况单级化格局，社区级商业中心不发达第一?潘集区商业绝大部分集中于袁庄区域；部分?其他区域商圈发展滞后；?作为潘集商贸最发达的袁庄区域，发展空间巨大。项目分析区域商业市场状况淮南居民消费习惯呈现三大特点第?实用消费：受到历史文化和消费文化的影响，居民消费多注重一实用性消费为主。部分?夜消费：淮南居民夜生活丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量多，分布广，发展迅速。项?潮流消费：淮南由于地理位置和交通等原因，外来文化传播进目入相对较迟缓，但居民接受外来文化速度较快，故新型商业在淮分南拥有较为宽松的发展空间。析区域商业市场状况零售业业态发展状况第一?传统商业占主流：目前潘集区依然以传统商业为主；部?零售业的业态：超市、百货店、便利店、专业店、仓储商店、分专卖店、大型综合超市、集贸市场等；?零售业的行业：行业涉及餐饮、食品、服装、电子、医药、建项材、家电、图书音像等。目分析区域商业市场状况零售业综合分析及发展趋势第?传统商业形态占主导：潘集区目前零售市场之零售业态仍以传统街铺个体户一及传统百货、量贩超市为主。部分?购物中心仍未出现：至于在成熟市场常见的购物中心，则还未出现，相对于真正的购物中心，红旗商贸文化广场属形象混淆，其发展仍集中于购物功能需求上，餐饮娱乐设施较少，依然没有脱离大百货经营模式。项目?大型商业网点缺乏特色：潘集区大型零售网点在定位上没有明显的品牌差异分和主题特色，定位业态趋同，目前在经营的百货商场销售的商品和经营方式差别不大，有百店一面的现象。析?商业形态滞后，有待升级：潘集区零售业态依然以百货，步行街铺、集贸市场内传统业态为主，新兴商业业态缺乏，有待升级。?零售业市场竞争十分激烈：虽然网点分布比较分散，但区域商圈内的同行业竞争十分激烈。随着外资零售企业的进入，零售市场的竞争将更激烈，对本土零售市场的传统企业造成很大冲击，同时也促进零售市场的健康发展。区域商业市场状况零售业综合分析及发展趋势第?专业店具有较好的发展前景：专业店避开了百货店面面俱到的一“大而全”的弊病，且空间布局较为灵活，市场导向强，顾客层面部丰富，具有较好的发展空间。随着淮南经济和城市的发展，以家分居用品、医药医疗康体用品、服装、化妆品等为代表的专业店将发展迅速。项?大型超市和百货店是主力业态：由于超市和百货贴近居民生活的目特点，因此，此业态是区域内发展最快的业态。目前经营的依然分以本土企业和国内连锁企业为主。但随着好又多外资零售巨头的析进入，商业格局将发生根本的改变，商业发展水平也将提高到新的层次。?商业步行街，缺乏商业统一规划：打造特色专业街，重点经营某一类商品和服务，是商业街向特色化发展呈现出的一种重要形式，也是商业街发展的一个方向。但如果没有统一的规划指导，忽视市场环境和市场支撑力，将很难避免发展不协调或经营状况不佳的情况（如本项目）出现。区域商业市场状况第零售业综合分析及发展趋势一?缺乏核心商圈和龙头商业项目：虽然区域内的购物环境部正在逐步改善，但到目前为止，还没有一条真正称得上档分次高、配套全的综合性商业项目，也没有真正意义上的核心商圈。目前，潘集在这方面还不够完善，从而在一定程项度上制约了商业档次的提高。目?突出特色是根本追求：商业没有特色就没有生命力，特分色化和主题化是商业发展的基本趋势和根本追求，是提升析商业项目竞争力的重要特征。?以人为本是发展取向：现代商业项目已不是传统概念上的单纯购物场所，而是按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、文化、交流、休闲服务等多种功能融为一体的公共活动社区。区域商业市场状况项目周边商业分析第一?本项目所在区域为潘集最为主要的商贸中心区，大型百部货、超市及专业零售已发展较为成熟，但生活休闲消费市分场较为缺乏。?未来该区域综合商业氛围将进一步加强，同时生活配套项商业也将得到相应发展。目?大型商业综合体区域内较少。除红旗商贸文化广场外，分基本的商业形态以传统街铺和集中式商业街区为依托的零析售店为主。商圈内相对缺乏大型具有号召力的品牌主力商家，市场号召力有限。?商圈内中档及中低档商业占据了潘集大部分的中低档消费市场的消化能力，消费群包括周边居民、厂矿企业工薪阶层和区域内农民。项目现状?位置：老潘集区政府所在地第?规模：占地39亩，19000平方，共四排一楼，总共205套。部?户型面积：50M2至300M2，多数为上下分两层，沿街为三层，局部为单层；沿街正面三层的为800平方，共两个；沿街背面为项105平方，其余基本为70平方左右；目?销售价格：已经销售的为50%，均价6000分左右，租赁价格为20/M2左右析?招商范围：需要招商的在项目的北侧为3000平方。?目前情况：目前以服装为主，兼有KTV、本案婚纱摄影、休闲餐饮、娱乐等项目。运营部正在进行业态调整，逐步压缩服装市场，扩大餐饮市场，现已辟出停车场配合餐饮市场。项目SWOT分析?项目地处潘区传统商业核心区，众多大型商?前期规划缺乏统一指导，造成主题定位不明，无特色业环布周边，享有庞大的人流所带来的商气，同第?目前以服装为主的业态经营状况不佳，客户忠诚度不时随着旧城改造的发展，商业优势愈加凸显；一高，市场形象较差；?本项目为集中式商业街区，19000平的商业部?面积大，总价高，投资门槛高；面积，具备了形成规模商业的条件；分?由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。?项目临近城市主干道，交通便利，交通辐射力较强；SW项目OT?一系列宏观调控政策的实施，房市已显现分回暖，对项目的发展产生利好影响；?居民消费具有就近消费的习惯性，对老牌商场认析?片区整体商业档次提升，推动片区价格上知度和忠诚度较高，消费惯性改变需要时间；涨；?目前尚有数个项目有可能对本项目招商和日后经?消费市场潜力大，消费需求显现多样化趋营构成压力，如红旗商贸文化广场，品牌客户群体是势；共同的招商对象，招商竞争较大；?商圈内尚存商业空白点，为项目业态规划?老牌商场短期内依然占据市场较大份额，本项目带来机会。被市场广泛接受需要一定时期的市场培育。PART■2项目定位项目定位策略1、业态差异化策略：符合现代商业发展趋势，避免同类业态竞争第?潘区目前仍以传统百货、街铺等零售商业业态为主，尚未发展新型特色商业形态；二部?本项目应与核心商圈其他项目形成服务区域与业态上的差异化。分2、业种专门化策略：形成餐饮、休闲服