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烟台银都财富中心商业整体发展策略
烟台银都财富中心商业整体发展策略
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银都财富中心商业整体银都财富中心商业整体发展策略发展策略北京华业行房地产经纪有限公司北京华业行房地产经纪有限公司2008/03/062008/03/06项目汇报纲要项目汇报纲要定位定位空间规划空间规划销售招商销售招商操作操作主要解决商业整主要解决商业整主要处理商业空主要处理商业空确定项目招商策确定项目招商策项目需要确定的项目需要确定的体环境、商业做体环境、商业做间,包括整体布间,包括整体布略、节奏,拟定略、节奏,拟定组织框架、运营组织框架、运营什么、怎么做等什么、怎么做等局、人流动线等局、人流动线等招商计划周期,招商计划周期,管理等;商业管管理等;商业管问题,确定我们问题,确定我们设计;商业格局设计;商业格局招商的组织框架招商的组织框架理公司理公司项目定位和发展项目定位和发展风格;业态发展风格;业态发展等;项目销售可等;项目销售可方向方向建议等建议等行性的说明行性的说明1.1.项目整体商业定位项目整体商业定位?项目市场基础项目市场基础?项目整体商业定位研究项目整体商业定位研究?详细定位阐述详细定位阐述?类比项目推荐类比项目推荐商业发展的市场基础商业发展的市场基础根据对烟台商业地产、商业市场考察可以看出,目前本项目主要面对如下的整体根据对烟台商业地产、商业市场考察可以看出,目前本项目主要面对如下的整体发展趋势和环境:发展趋势和环境:?目前城市经济整体看好,商业发展具有基础目前城市经济整体看好,商业发展具有基础?本城市影响力快速上升,利于商业招商引资本城市影响力快速上升,利于商业招商引资?商业格局已初步确立,发展基本完备,但面临整体的调整和升级商业格局已初步确立,发展基本完备,但面临整体的调整和升级?业态相对单一、规划简单,缺乏复合化、现代化的新型商业趋势业态相对单一、规划简单,缺乏复合化、现代化的新型商业趋势?商业地产处于中前阶段,存在较大发展空间商业地产处于中前阶段,存在较大发展空间经济基础经济基础城市发展城市发展?商业地产潜在供应量大,同时存在市场竞争商业地产潜在供应量大,同时存在市场竞争?不是第一个吃螃蟹的人,客观上要求有质量不是第一个吃螃蟹的人,客观上要求有质量商业发展现状商业发展现状商业地产空间商业地产空间未来发展趋势未来发展趋势未来市场地位未来市场地位商业发展的市场基础商业发展的市场基础结合目前烟台商业发展的格局和情况,除上述基本的条件外,本项目面临着如下结合目前烟台商业发展的格局和情况,除上述基本的条件外,本项目面临着如下的局面:的局面:?人群消费形式、观念在逐渐提高和改善人群消费形式、观念在逐渐提高和改善?对于商业需求逐渐增多,多样化更明显对于商业需求逐渐增多,多样化更明显?具备大量的中高消费集团具备大量的中高消费集团?目前整体高端商业相对空缺,存在空间目前整体高端商业相对空缺,存在空间财富中心财富中心中高端商业具备发展基础和未来需求中高端商业具备发展基础和未来需求??新型商业新型商业阳光一百阳光一百大众消费主导大众消费主导新振华新振华百盛百盛传统基础商业传统基础商业项目商业条件项目商业条件11:位置:位置商业位置优越,但绝非核心位置!商业位置优越,但绝非核心位置!阳光阳光100100百盛百盛老振华老振华海海港港南南路路大大街街新振华新振华本项目本项目项目商业条件项目商业条件11:位置:位置莱山组团——文化中心及科研中心以高等院校、体育公园、世贸中心和行政中心建设为重点,突出人文亮点,提升城市品位,形成科技教育、行政、体育和先进的智能八角组团化技术为核心的新产业区。芝罘组团——商务中心、金融中心和服务中心开发区组团通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能,调整布局并增加商贸、文化娱乐等公共设施,构成以商贸聚集为主体的芝罘组团综合服务功能区;实施滨海地区综合开发改造,形成独具特色的滨海城市风貌。福山组团莱山组团牟平组团开发区组团——对外开放基地、先进制造业核心区域牟平组团以结构优化和产业集聚为核心,以引进大型项目为龙头,拓展产业结构,延伸产业链,增加完善居住、商业等配套设施用地,使之成为烟台产业发展新区。福山组团——综合制造业、农业高新技术产业等城郊外向型经济区域牟平组团——以旅游发展为重点的综合八角组团——临港工业和物流中心合理布局工业、居住及各项建设用地,完功能区、发展备用地加大港口建设力度、完善港口配套设善基础设施建设,提炼壮大主导产业,带充分利用现有的基础设施及自然条件重施、提高港口容量、大力发展临港大动民营产业的发展,形成产业发展聚集的点发展旅游接待设施,合理布局城市各工业和现代物流业、实现产业与港口高地。项用地,形成相对独立的综合功能区。联动的发展格局。区域的中心功能、定位加大区域的中心功能、定位加大了了商业发展的商业发展的宽度宽度和和深度深度,,弱弱化化了小了小区位区位项目商业条件项目商业条件11:位置:位置根据上述根据上述判断判断,本项目在地理位置、,本项目在地理位置、总总体商业格局上体商业格局上属属于烟台商业于烟台商业次次中心的位置中心的位置,,这这基本决定基本决定了了项目整体的发展方向,项目整体的发展方向,即即应应该按照次该按照次中心商业发展的中心商业发展的思路进思路进行定行定位位。。依靠积聚依靠积聚、规、规模效模效应发展应发展商业商业黄金黄金位置位置分割示意分割示意大型商业是区域商业主力大型商业是区域商业主力传统商业、百传统商业、百货零货零售售为为主主普遍档次居普遍档次居中,大众消费中,大众消费交通交通条件展条件展示效果示效果更好更好与与商业中心区形商业中心区形成互补成互补特色特色主题主题拉拉动商业发展动商业发展商业商业档次档次形形象往往象往往更高更高项目商业条件项目商业条件22:体量:体量项目商业不是项目商业不是航母航母,,而而是是帆船帆船!!按照按照目前商业地产的发展、业态目前商业地产的发展、业态搭配搭配等条件,等条件,5500000000--8000080000㎡㎡的项目的项目最适最适合规划合规划和商业运营,和商业运营,小小于于5500000000㎡㎡的商业操作具有一定的的商业操作具有一定的难度。难度。相对于一相对于一般般商业项目,商业项目,本项目本项目属属于于小小体量商业体量商业。。就小就小体量商业体量商业而言而言,在项目操作、规划、运营等方面,主要应,在项目操作、规划、运营等方面,主要应表表现出如下的现出如下的几几个个特点特点决定本项目运作:决定本项目运作:商业业态组合、整合商业业态组合、整合层层面面大体量商业:大大体量商业:大而全而全,,强强调调丰丰富、富、全全面面;;小小体量体量商业:商业:小而精小而精,,注重品注重品质、质、特色特色城市商业的城市商业的浓缩浓缩项目商业条件项目商业条件22:体量:体量项目商业不是项目商业不是航母航母,,而而是是帆船帆船!!目目标标客群、客群、档次档次定位定位层层面面大体量商业:大众,大体量商业:大众,普通普通消费消费为为主;主;小小体量商业:体量商业:决不应是大众,决不应是大众,小?小?中中??相对的中高消费理念,相对的中高消费理念,4400%%产业、商产业、商务务、商业;市场、商业;市场项目商业条件项目商业条件22:体量:体量项目商业不是项目商业不是航母航母,,而而是是帆船帆船!!主力商业、核心商主力商业、核心商户层户层面面大体量商业、大体量商业、小小体量商业体量商业都都需要主力商需要主力商户户,但存在,但存在商商户选择户选择的问题的问题我们的主力我们的主力店店是振华是振华!!面面积适积适中,业态具有一定中,业态具有一定突破甚至唯突破甚至唯一,具有较一,具有较强强品牌号召品牌号召力的力的知名知名商商户户项目商业条件项目商业条件33::互互动动效效应应通盘通盘考考虑虑,商业应,商业应该该发发挥棋子效挥棋子效应!应!本项目本项目总总规划规划接近接近100000100000㎡㎡,,其其中商业面中商业面积积3000030000㎡㎡,公,公寓寓面面积积7700000000㎡㎡,,对于对于项目整体项目整体开开发发而言而言,商业除,商业除了自身了自身的运营外,的运营外,实际实际上更上更重重要的是对于项目整体的要的是对于项目整体的推动和推动和拉拉升的作升的作用。用。?实际案例证实际案例证明,复合项目商业推动明,复合项目商业推动住宅住宅明显明显天津万科东丽湖天津万科东丽湖项目项目北京北京沿海赛洛沿海赛洛城项目城项目?对于本项目对于本项目而言而言,整体利,整体利润润要求商业的要求商业的品品质质高高品品质不质不意味意味高高档次档次商业商业商业商业与住宅充分互与住宅充分互动动注重注重商业的商业的示范效示范效应应为为公公寓寓销售增加销售增加筹码筹码!!公公寓寓项目商业条件项目商业条件44::互互动动效效应应首先启首先启动动斜斜首先启首先启动动斜斜推推推推进斜轴创进斜轴创进斜轴创进斜轴创轴配套示范轴配套示范轴配套示范轴配套示范意文意文意文意文化化化化街特街特街特街特街街街街色色色色商业商业商业商业推动推动推动推动餐饮娱餐饮娱餐饮娱餐饮娱乐文乐文乐文乐文化区的化区的化区的化区的发展发展发展发展最后实最后实最后实最后实现集现集现集现集中商业中商业中商业中商业项目商业条件项目商业条件44::互互动动效效应应项目商业条件项目商业条件44::互互动动效效应应重点重点重点重点发展发展发展发展岛岛岛岛上上上上特色特色特色特色主题主题主题主题餐饮娱乐休餐饮娱乐休餐饮娱乐休首先首先发展发展配配餐饮娱乐休首先首先发展发展配配闲闲闲闲区区区区套套套套商业,商业,商业,商业,示示示示范效范效范效范效应应应应·发展市发展市发展市发展市政配政配政配政配套套套套,同时,同时,同时,同时拉拉拉拉动动动动部分部分部
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贡献于2014/11/22
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烟台
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银都财富中心
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商业整体
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发展策略
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营销策略
内容摘要:
通过用地功能置换、环境整治、旧城改造强化中心城区职能,调整布局并增加商贸、文化娱乐等公共设施,构成以商贸聚集为主体的综合服务功能区;实施滨海地区综合开发改造,形成独具特色的滨海城市风貌。
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