2009年销售目标全年实现销售额：1.5－2.5亿在销售均价3850的基础上，确保完成5万方的销售量，争取完成6万方，如市场回暖则争取安成8万方的销售。市场环境研判及09年度营销思考fdc.21ask.com中管网房地产频道北京富力桃园北京富力桃园富力地产天津富力桃园天津富力桃园2004-2007年度房地产领先企业全国综合实力第一名富力桃园上海富力桃园上海富力桃园全国一线城市成熟居住产品成都富力桃园成都富力桃园成都中国西南中心城市广州富力桃园广州富力桃园…………富力桃园项目简报项目位置：成都市新都区海都路西段，北邻海都路；东边为大件快速路；南临锦水河；西部为15米规划路。规模与体量：小区总建筑面积约85万平方米，商业配套约3万平方米，绿地率37%，建筑密度19.85%。其中，小区一期规划用地51449.51㎡，建筑面积约30万方，共2004户。容积率：4.5产品类型：26-32层塔式高层精装电梯公寓，两梯四户至六户，主力房型为80-90经济型住宅和120-130舒居型住宅两种。产品特征：精装修、入户花园、方正实用开发商：成都富力地产开发有限公司品牌特征：富力、实力开发商、联交所上市公司；桃园、全国一线城市成熟居住产品。2007年9月27日，富力正式取得本地块，以当日之市场环境而言，项目的基本特征足以支撑其获取成功，但时至今日，市场已发生巨大的转折性变化，项目要赢得市场承认需要做得更多……同时，作为广州房地产龙头并已经开始全国布局、发展的富力地产而言，进入成都并非旨在单一的项目成功……成都于西南成都地处四川省的中部，是历史上重要的政治、军事要地。也是是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。成都市自改革开放以来，综合实力显著增强，基础设施建设成效显著，城市面貌发生重大变化，开发区快速发展，建设规模不断扩大，社会全面进步。?中国教育和科研计算机网8大网络中心城市之一?中国8大邮政中心城市中国7大民航管理局所在城市之一?中国全路6大铁路中心城市之一?中国中科院11个分院城市之一?中国人民银行12个分支机构城市之一?中国7大城市可以有电影终审权的城市之一?中国18个口岸城市（可以进出口药品）之一?外国使，领事馆最多的城市之一?中国拥有世界文化遗产的大城市之一——成都，是名副其实的西南重镇西南重镇，成都，大批知名地产开发商于近年陆续进驻……万科：万科：金域蓝湾、魅力之城……金域蓝湾、魅力之城……中海：中海：国际社区、龙湾半岛……国际社区、龙湾半岛……华侨城：华侨城：华侨城华侨城首创：首创：爱这城、国际城爱这城、国际城和记黄浦：和记黄浦：彩叠园、南城都汇彩叠园、南城都汇龙湖：龙湖：晶蓝半岛、三千里……晶蓝半岛、三千里……新鸿基：新鸿基：悦城悦城华润：华润：翡翠城、二十四城……翡翠城、二十四城……新世界集团：新世界集团：河畔新世界河畔新世界新加坡吉宝置业：新加坡吉宝置业：蜀郡蜀郡从2005年开始广州军团开始集中进入成都……2005年，珠江地产携国际前沿生活理念与十五年深厚开发资历进驻西南“新试验区”成都。10月珠江地产在成都的项目?珠江国际花园21日，成都珠江投资有限公司正式注册成立。?珠江逸景.天生墅珠江地产凭借珠江国际花园的成功发售开?珠江新城启了成都精装房时代，成为成都精装房发售的成功典范，使其“精装专家”的形象深入人心。产品珠江体验珠江国际珠江珠江签约中心登珠江地产花园国际国际家乐天生开放陆国际品牌接待花园花园福、墅样、克成花园馆开中心1期2期配套板区莱公都奠基放开放开盘开盘升级开放寓亮相0506.1207.307.707.807.1208.208.708.10珠江地产在成都的发展历程2006-2007年，恒大地产开始在成都拿地，正式进军成都，开始了恒大全国战略部署，为上市做恒大地产在成都的项目?恒大绿洲准备。?恒大城以“园林实景＋准现楼＋精装修”的精品?恒大金碧天下模式+“特价开盘”的营销策略已成为恒大地产集团的一种极富特色的标识。拿地12467亩参加参加恒大恒大2829届届绿洲城开房交房交开盘盘会会0607.307.507.1008.408.7项目面市，开始蓄水雅居乐在成都的发展历程雅居乐2006年6月，以18.68亿竞得雅居乐花园地块，正式进入成都。雅居乐花园选择在“9.27新政”后07年雅居乐在成都的项目12月开盘，市场还未做出明显反应，购房者购买热?雅居乐花园情还未降温，抓住了市场迅猛发展势头的尾巴。首发取得了较好的销售业绩，完成了品牌在成都的平稳落地。品鉴会登暨雅地陆大型媒房交会会会员雅居乐豪装别成体广州首次亮卡首发花园开墅震撼都行相式盘楼市06.607.407.507.907.1208.11开始蓄水客户筛选雅居乐在成都的发展历程合景泰富2006年，合景泰富地产进驻成都，进行市场合景泰富在成都的项目调研和土地资源整理。并于2007年7、10月拿下?叠翠峰成都高新西、南区5幅土地。?万景峰合景泰富在成都房地产市场顶峰的时候高?誉峰价拿地，便可窥见其意图凭借高端产品“峰”系打进成都市场。“合叠翠景泰峰销登南部高新富地售中陆新区西区产品心正成拿地3拿地2牌展式开都幅幅示放月”0607.707.1008.1209.1完成市场研究、土地储备项目面市，开始蓄水合景泰富在成都的发展历程富力成都历程回顾2006年9月，富力地产与熊猫城万国商城在成都正式宣布签订全面战略合作协议。根据协议，富力将至少投入人民币18亿元开发建设熊猫城二期。12月12日，富力·成都JW万豪酒店正式举行了奠基仪式，标志着富力地产正式登陆成都。富力成都历程回顾2008年7月18日，由于熊猫城过于复杂的历史原因，爆发了业主集体维权事件。在这一事件中，富力的品牌形象受到极大的损害。2008年8月30日，富力史丹尼国际公寓开盘，打响了富力在西南重镇成都市场的第一炮，但成绩甚不理想。站在全局的角度思考作为富力地产谋局成都的正式项目，富力桃园不仅需要取得自身的成功，还需要担负起提振富力品牌，确立富力在成都应有的地位的重任。富力桃园2009年度的战略目标确保项目首开成功，完成项目销售筑底提振富力在成都的品牌形象，初步确立富力应有的品牌地位2008年1－11月五大品牌企业的市场占有率提升超过60%五大品牌开发企业市场占有率分布（按成交套数计）市场占有率：%10088.862007200881.76806040208.392.021.61.32.191.822.651.573.414.520龙湖华润万科中海蓝光其他在严峻的市场环境下，品牌是赢得市场的有力武器，富力拥有优质的品牌资源，利用好这一资源将会使项目营销取得事半功倍的效果。营销现状：任重道远在商报和华西两个整版广告，以及其它诸如户外广告、短信平台广告、房产主流杂志广告、DM派发的基础上，12月20日销售中心开放后一周，累记来电来访不足100组……第一部份对项目市场环境的解读2008成都房地产市场盘点2009年成都房地产市场预判城北及新都区域市场研究实现战略目标的核心一、2008成都房地产市场盘点成都市主城区商品住宅——07-08年供求情况2007-2008年11月成都主城区商品住宅供求情况单位：万㎡15001278新增供应面积成交面积11701200900851600444300020072008截至2008年11月30日，成都市商品房存量至少有1300万平方米，按照2008年月度平均成交面积计算，至少需要33个月才能消化完。成都市主城区商品住宅——07-08年供销比、成交价格2007-2008年11月成都主城区商品住宅供求情况单位：万㎡200新增供应面积成交面积1601208040007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.112007年，成都楼市一片飘红，消费力被提前透支，“9/27新政”后成交量大幅下滑。2008年商品住宅在春、秋季房交会前出现集中放量，其余月份保持较低位。月度成交面积始终保持低位，走势较为平稳，月度平均成交面积约40万平方米。成都市主城区商品住宅——07-08年供销比、成交价格2007-2008年成都市主城区商品住宅月度成交均价走势单位：元/㎡70006434650061806061600460985979589060006089605961345974561159335411550053225584541047964861500051474511450047344646400007.107.207.307.407.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.112007-2008年成都市主城区住宅成交均价走势大体上呈“抛物线”型，在“9/27新政”后，价格惯性上涨，2007年12月份大达到顶峰，随后逐月基本上呈下降趋势，波动幅度较小。面对急速下拙的市场开发商纷纷运用灰色空间、降价优惠等方法吸引消费者2008年房地产市场不景气环境下，灰色空间和降价优惠成为各楼盘营销推广策略最大特征，这跟2007年各大楼盘力求突出楼盘品质优势来吸引购房者的策略，有着天壤之别。自2007年开始，“赠送面积”、“超高得房率”“可变空间”等营销推广语开始闪现，进入2008年一度成为各楼盘的最大卖点，在“赠送面积”被相关部门有所限制后，“共享”牌开始成为各开发企业销售另一大策略，但只是在形式上进行了变更，实质上还是以“灰色空间”来提高楼盘的性价比，已达到提高楼盘去化率的目的。如，蓝光香境的“实际