长安区项目提案报告逻辑体系演绎图报告逻辑体系演绎图什么样的市场？什么样的市场？什什么样么样的的产产品？品？卖给谁卖给谁？？营销营销角度角度产产品定位？品定位？卖卖多少多少钱钱？？怎么怎么去去卖卖？？如何推广？如何推广？销销售如何售如何组织组织管理？管理？2CompanyLogo第一章市场分析与宏观走势判断目第二章项目自身系统分析和发展定位录第三章项目客户定位和客户分析第四章项目系统定位第五章项目价格定位及风险控制第六章项目营销专题第七章项目推广专题第八章销售任务分解3CompanyLogo12008年房地产发展政策分析与启示2西安市经济发展对房地产发展影响分析与项目启示3城南区域房地产市场供需价格基本特征与项目启示4项目板块区域房地产市场产品研究与项目启示5项目板块区域房地产市场营销研究与项目启示4CompanyLogo12008年房地产发展政策分析与启示Quextion:Quextion:政策政策会怎么样会怎么样？如何影？如何影响响我我们项们项目目发发展？展？1.11.1、、20082008年年国国家宏家宏观观政策判政策判断断1.21.2、、20082008年西安政策特征判年西安政策特征判断断1.31.3、、20082008年政策分析年政策分析对项对项目目发发展展启启示示5CompanyLogo1.12008年国家宏观房产政策研判1234沉稳精准经济房假拐点房价拐点出现政暴风骤雨般的行调控手段将以弥通过经济适用房府是不愿意见到政，金融，财政补以前政策协同和廉租房建设，的。同时客观的政策强力打压现性差，系统性差通过经济手段干从香港经验看，象不会出现，政的缺陷，加强部预供需平衡，使如果廉租房和经策以平稳和继续门之间和各个政用经济杠杆解决济适用房达不到理性过渡为主基策之间的系统协市场稳定问题和50%，拐点很调调性价格快增长问题难出现6CompanyLogo1.22008年西安市房地产政策分析A城市化政策加速：从经济和社会角度都会加快城市化进程B经适房增长乏力：经济适用房的财政保证现在很难落实到位C政策执行环境宽松：二线城市，非突出房价决定政策环境宽松7CompanyLogo1.3宏观政策分析对项目发展启示开发速度宜快：在政策宽松和政策积累风险较小时候，果断介入获取利润价格必须跟涨：价格体系的稳定增长消化CPI、同时保持消费者信心指数8CompanyLogo2西安市经济发展对房地产发展影响分析与项目启示Quextion:Quextion:基本基本购买购买力如何？有效需求力如何？有效需求释释放放条条件如何？件如何？1.11.1、西安市的、西安市的GDPGDP和人均和人均GDPGDP1.21.2、、西安市人均可支配收入西安市人均可支配收入1.31.3、城、城镇镇居民居民储储蓄存款余蓄存款余额额1.41.4、、经济发经济发展展对项对项目目启启示示9CompanyLogo2.1西安市的GDP和人均GDP关键导引：GDP和人均GDP加速增长，2007预计1737亿，增速17.24%，11年新高年份20032004200520062007GDP（亿946.661102.391270.141450.021737元）人均GDP13210.4415205.5217123.4819253.522251.31（元）增长率14.51%16.45%15.22%14.16%19.79%GDP逐年高速稳步增长，年平均增长率16.03%，经济运行良好，是房地产市场的繁荣的根本动力10CompanyLogo2.2西安市人均可支配收入关键词引导：人均可支配收入逐年增加，预计2007年达到12350元年份20032004200520062007城市居民人均可支配收入7748854496281090512350（元）年增长率7.8%18.9%12.7%13.3%13.25%人均可支配收入在宏观经济的带动下逐年增加，年均增长13.91%购买力随之放量。11CompanyLogo2.3西安市城镇居民储蓄存款余额关键词引导：城镇居民储蓄存款余额大幅增加年份2003200420052006居民储蓄存款余额1210.561432.861716.761950.53年增长率22.5%18.4%19.8%13.6%储蓄存款余额的增长预示消费者的消费信心指数的增强，具体表现是购买商品房时支付能力的增强。12CompanyLogo2.4经济发展对本项目的启示经济的高速平稳发展是房地产市场繁荣最基本的动力，人均可支配收入的增加和居民储蓄存款余额累积，相对与房地产市场形成旺盛而有效的购买力。良好的经济基础客观上为项目的发展铺平了道路。购买基本能力的累积已经到了一个比较好的阶段，购买力存在状态比较好。也就是说居民的购房需求基本资源存在丰富。而如何有效引导购买力的释放是项目要考虑的问题。13CompanyLogo3城南房地产市场供需价格基本特征与项目启示Quextion:Quextion:城南城南房房产产供需供需关关系？价格特征？系？价格特征？3.1、城南房产需求分析及项目启示3.2、城南房产供应分析及项目启示3.3、城南房产价格分析及对项目启示14CompanyLogo3.1城南房产需求分析及项目启示总量导引需求总量充足；需求有效性高；需求对区域外吸力高；AA消费者关注导引价格导引住宅文化主题；需需求求价格弹性较差；D价格涨势理性引导；配套和会所关注；BB特征特征D关注物业；价格聚集程度高；户型创新接受度高；价格持续看好；CC物业类型导引高层接受度广泛；小户受到青睐；两卫设计受到青睐；15CompanyLogo需求数据分析：成交总量2951315平米，其中住宅成交量2688902平米07年城南成交面积增长图4000003520323455362994622972792950583000002488672609462190492325332000001358681564761082091000000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面积㎡数据解读：整体走势呈现两头低中间高的趋势，最高波峰出现在6月，最低出现在2月考虑季节性因素和消费习惯，整体走势比较正常。16CompanyLogo需求特征对本项目启示：小户型，总价低配套完善，突出差异性高绿化，主题园林；17CompanyLogo3.2城南房产供应分析及项目启示总量导引供应量充足；供应产品类型多样化；AA结构导引价格关键导引住宅供应量大供供应应价格继续攀升；D价格攀升速度回落；户型多样偏小BB特征特征D风格多样化总价成为控制重点；一部分经济房CC供应趋势导引自我配套完善；高绿化，主题园林；容积率走高；18CompanyLogo供应数据分析：供应总量为5371235平米。其中住宅供应4672975平米城南供应分布图5%8%87%商服用房住宅写字楼供应充足：07年城南各物业供应总量为5371235平米。其中住宅供应4672974.45平米，商服用房供应429698.8平米，写字楼供应268561.75平米。19CompanyLogo供应特征对本项目启示：抢先入市，抢先攫取利润；社区要有鲜明的特色主题；价格不能低，用价格营销价值；20CompanyLogo3.3城南区房产价格分析及对项目启示AA价格数据解析B成交量数据解析C价格和成交量联动分析21CompanyLogoA价格数据解析时间住宅价格增长率城南成交价走势分析图一月3772　5000454145750.1541914208二月3365-11%377211%38393928400037373664360535790.133657%7%8%三月373711%0.0530002%0%1%0四月3664-2%-2%-1%2000-2%-0.053605-2%五月1000-11%-0.1六月3579-1%0-0.15七月38397%一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月八月39282%住宅增长率九月41917%十月42080%方差：135169均方差：34.51标准差：367.65数据解析：数据显示价格高位实现风险较小，上涨动力充足，说明十一月45418%市场运行环境良好，预计近2年价格走势会持续小幅稳步上涨。上离异：81851.5下离异：53317.5十二月45751%数据解析：从离异程度来看，上离异大于下离异，说明价格上涨空均价39172%间较大，而且走势坚挺，所以市场的获利概率较高。22CompanyLogoB成交量数据解析时间成交面积㎡增长率07年城南成交面积增长图一月135868　400000352032345536二月108209-20%299462297279295058300000248867260946219049232533三月15647645%200000135868156476四月21904940%1082091000003332879733328797五月29946237%04040六月35203218%一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月七月248867-29%成交面积㎡八月34553639%九月297279-14%方差：5776154387均方差：23485.75标准差：76001.01数据解析：数据显示成交量相对比较稳定，但是累积性风险较大，十月232533-22%排除客观因素的影响，市场成交量萎缩的可能较小；上离异：2443274647下离异：3332879740十一月29505827%数据解析：上离异明显小于下离异说明市场成交动力不足，成交量十二月260946-12%今年继续放大需要产品和营销的支持；合计295131510%23Company