我们有理由相信：大成国际商业中心必将成为北京商业物业营销的典范发挥金铺价值，实现有效营销，我们要做到：?塑造市场化的商业主题?科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营?有效地进行商业物业营销运作?保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制?聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围以建立恒久的文化商业产品平台为最终目的。主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主主题题，是商，是商业业的的灵灵魂魂大成的商业主题要服务于营销确定主题的基点是市场但是…单纯地依靠区域市场是片面的挖掘主题的基点区域商业市场解码商业市场解码——区域商业供应现状商业市场解码——区域商业供应现状商业体量租金售价项目名称住宅体量开业时间空置率（平方米）（元/天/平米）（元/平米）后现代城80000-11000-120005000002006年4月30％易构空间30003.5190002000002005年初30％金港国际6000-150001200002006年4月5％左右2005年10金海国际180003-3.51700028000040％左右月沿海赛洛城1500003.5190007000002006.6100%350000（1500京都杭城15000-150002006年6月100％户）地下一层7000/地上一层2006年5月15％CBD东都300000-8000017000、地上二层16000现有商业后现代城商业面积8万平方米易构空间商业面积0.3万平方米金港国际商业面积0.6万平方米金海国际商业面积1.8万平方潜在商业沿海·赛洛城商业面积15万平方米京都杭城商业面积1.5万平方米CBD东都商业面积30万平方米57.2万平方米潜在商业供应面积：约46.5万平方米未来人群数量增加：约5.3万人现有商业供应面积：约10.7万平14.4万人现有消费人群数方米量：约9.1万人区域现有商业供应已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费我们的商业辐射范围区域化商业的辐射范围商业市场解码——常规型商业经营商户需求特征租金水平（元/天·平方常规业态类型可进驻楼层面积需求（平方米）米）超市1.5-2.0地下一层、或地上一层10000-20000楼层无明确要求，层高8米影院1.5-2.03000以上两层，地下一层与地上一层家电2.0-2.510000-20000，或地上一、二层中式餐饮2.0-2.5楼层无明确要求800-1000西式餐饮2.5-3.0地上一层300-500休闲娱乐4.0-5.0地下一层、地上一、二层200-400生活服务配套3.0-4.0地上一层50-100商业市场解码——区域常规型商业经营商户需求特征商户可承受租5金区间4.543.532.521.51超市家电中式餐饮休闲娱乐生活配套服务常规商业业态商户租金水平无法支撑我们营销目标的商业售价常规型区域化商业塑造不符合大成的根本利益目标大成，要走自己的商业之路打造恒久的商业文化平台辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场并面对更激烈的竞争我要消费我要购物我是北京最好的商业东方新天地SOGO第三级我是最大的……百货我们是传统商业区我是文化主题王府井、西单我是一站式购物金源shoppingmall华贸中心华侨城我是意大利风情我是水主题商业怎样？让客户选择大成把握消费者的心理，是切入点现代消费心理学认为消费体验消费享受消费满足人的精神需求需求满足人的物质消费享受满足人的基本消费需求与体验消费的核心精神相吻合精神需求文化体验体验消费时代体验情境体验我们，该倡导什么样的文化体验？他山之石，市场通行的文化体验珠江帝景欧洲风情珠江骏景北欧风情—钎针街好运街外国风情个性商业街华侨城维吉奥商业广场——意大利风情泛欧洲文化盛行迎合人群“尚欧情结”消费者乐于买单借势而行赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验希腊城邦出现陶器出现青铜时代开始/米诺斯建立希腊首批宫殿，线形文字A亚历山大大帝希腊出现建立帝国……特洛伊战争原始，商业首度繁荣首届奥林匹克运动会欧洲英雄的神话年代荷马史诗铁器时代开始希腊线形文字B出现希腊文明鼎盛时期日升月沉、岁月流转我们历史变成了传说、传说变成了神话开启新的英雄站在英雄篇章远去的年代文化的价值，在历史的传承中升华大成墨丘利斯商业广场文明的碎片DappearedaChengivilization欧洲文化的四个截面ⅠⅠ欧洲传统的国际贸易精神关键词：Attalos长廊、墨丘利斯、航海贸易核心思想：?古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明?古老的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易的发源之地?建于公元前159年，保存至今的希腊古商品中心Attalos长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志ⅡⅡ欧洲休闲文化关键词：PLAY、咖啡、红酒核心思想：?摆脱任何控制、压力、束缚与强制?完全沉浸在放松、自由的状态下，极大地调动人的创造意识?崇尚美丽，并在美丽中净化自身?休闲是一种态度，是一种保持自身平和宁静的精神状态Ⅲ欧洲服饰艺术所赋予的灵魂Ⅲ关键词：阿弗洛狄忒核心思想：?崇尚自然、单纯与简约的风格?以优雅、飘逸见长的古希腊风格服饰，为人体美注入不同寻常的活力，其风格影响后世?以莲花、天鹅、棕榈和鹰为代表花纹的欧洲装饰风格，体现纯粹而古老的传统，不仅仅是个人的装饰，还包括了居家与生活ⅣⅣ欧洲古代神话关键词：神话、英雄、荷马史诗核心思想：?神话传说是人类文明的自然承载者?古老的欧洲文明，经由灿烂丰富的欧洲古代神话，被人们世代相传?无论是古希腊神话、罗马神话、北欧神话还是欧洲森林神话，深厚的文化底蕴，均为现代人们所追寻的对象，并为现代商业的文化体验，提供了丰富的资源让理念软着陆我们用什么支撑商业理念意向商户积累累计问访191家商户咖啡西餐2012冰淇淋15家居家饰203个性服装10饰品炭制品1520DIY花草20动漫化妆品5301056美甲箱包鞋类商户进驻意向初步进驻意向商户58家38222739653233咖啡冰淇淋西餐家居家饰个性服装饰品炭制品DIY花草动漫化妆品美甲箱包鞋类面积需求比例10897867565.55.35.3租金价格比例544433221100家居家饰个性服装饰品类其它类商品3.93.9意向商户签约年限比例15131197531-1冰淇淋咖啡西餐家居家饰个性服装饰品炭制品DIY其它类规划我们如何实现商业理念商业规划主题分区墨丘利斯商业广场商户名称面积租金签约年限B1B1安之秀5以上5-6元/天/平米2年金黛尔银饰10-304-5元/天/平米2年法国链舞10以上6-7元/天/平米2年超级女生15以上5-6元/天/平米2年嘉乐琥珀20以上5-6元/天/平米2年腕丽制造15左右4-6元/天/平米2年响铃公主10-355-6元/天/平米2年功能区主要业态类型：波斯猫5以上4-5元/天/平米2年欧洲各国风情国际化商品摩狄空间10-305-6元/天/平米2年主题区产品文化描述关键词：墨丘利斯——古罗马神话中的商业、旅游与贸易之神航海贸易——起源于古代地中海，并在公元14—15世纪，被西欧航海家所推动发展的海上国际贸易。文化：?公元14—15世纪，欧洲大航海时代，荷兰、西班牙、葡萄牙的无数航海家，更是将这种跨洋过海的商业贸易精神发扬光大，并彻底改变了世界的文化和商业格局。?我们所倡导的文化体验，即经过古代欧洲历史所传承下来的航海贸易和国际贸易精神。主题分区内部人流动线组织示意图B1B1阿弗洛狄特广场商户名称面积租金签约年限格调生活15-805元/天/平米3-5年F1F1特百惠50-1002-4元/天/平米3年以上家好美25－806－8元3年以上博放家纺5003－4元3年以上提籁雅家纺20-306－8元3年以上100－56世家家饰150－元3年以上罗兰50－805－6元3年以上商户名称面积租金签约年限五色风马100-1504-6元/天/平米5年印像坊20以上6元/天/平米3-5年商户名称面积租金签约年限功能区主要业态类型：31种口味1003-4元/天/平米10年个性服装、家私、欧洲文化休闲街百怡咖啡150-2003-5元/天/平米8—10年拿多力70-1504-6元/天/平米8—10年主题区产品文化描述关键词：阿弗洛狄特——古希腊神话中的美丽与爱情女神欧洲休闲文化——欧洲传统的休闲文化，倡导在放松、自由的状态下调动人的创造意识希腊古代家居艺术——公元前6-5世纪，在古希腊的古典时代，出现了欧洲最杰出家居装饰艺术。几何学的发展，使希腊人认识到了圆形为最美的形状，并由此体现在了对艺术的追求上，并一直影响到现代。文化：阿弗洛狄特广场的文化涵义：?让消费者在主题区的咖啡馆、休闲主题吧的短暂休憩中，获得完全自由、放松的精神状态，调动自己的创造意识，实现崇尚美丽、并在美丽中净化自身的休闲体验主题分区内部人流动线组织示意图F1F1斯巴达克城商户名称面积租金签约年限奇乐皮具20-504－5元1—2年赛帝30-404－5元1—2年爱思30-504－5元1—2年红蚂蚁100以下4－5元1—2年巴布风情城市布15－204－5元1—2年包皇冠1004－5元1—2年富豪804－5元1—2年安通达504－5元1—2年歌天尼804－5元1—2年商户名称面积租金签约年限剑龙30-503-5元2年以上比利30-506-8元2年以上威鹏30-504-6元2年以上草柳藤竹20-503-5元2年以上好爱家30-603-5元2年以上希林草编工艺品20-403-6元2年以上商户名称面积租金签约年限骆驼20-405-6元2年以上功能区主要业态类型：公牛世家20以上20以上2年以上皮革制品、牛仔、钟表、珠宝等犀牛304