北京路项目项目开发建议报告报告人：同策机构2008年8月1日★目录?昆明商业市场分析?地块分析?项目商业分析?项目住宅分析?项目商务分析Part1：昆明商业市场分析?前言　　昆明的商业地产起步于上世纪90年代，在经历了2001-2003年的阵痛后，真正的激情岁月出现在2004-2006年。其间，相当一部分地产商将主要精力从住宅地产开发转向商业地产，商业地产从附属性产业发展到独立性产业，业态也从最初单一的住宅底商形势，发展为社区街铺、大型商场、专业市场、MALL等复合型商业地产模式。风雨历程中，有失有得，但随着昆明经济和房地产市场的快速发展，昆明商业地产浪潮势不可挡，正走向多元化的发展时代。一、回顾2006　　2006年，昆明商业地产在盘整中酝酿突破，可谓是遍地开花，并出现开发多元化，特别是主城拆违、拆临，10万平方米商铺退市，商业地产发展迎来千载难逢的机遇，商铺投资前景看好，物业价值飙升，一方面住宅底商大量上市，几乎所有的新盘都附带有底商推出，另外随着几个商业大盘的推出，注定2006年是昆明商业地产的嘉年华。　　据同策对商业市场的追踪统计，截至2006年12月，昆明市区商业总面积超过500万平方米，其中2000平方米以上的综合性商场、超市接近100个，总面积近80万平方米。按照目前的人口增长及商业网点面积增长情况统计，户籍人口人均商业网点面积约1.39平方米，总人口人均商业网点面积约0.92平方米。二、2007三大趋势?片区商业街开发升温　今年一开年，昆明商业地产便形成了以社区商业街大型物业为主导之势，MOMA大道、上海沙龙·金色外滩2期等项目率先亮相，操盘手法趋于向多样化、纵深化、专业化发展。　?MOMA大道立足于MOMA艺术造城理念，以景观丰富商业品质，聚集包括购物、餐饮、休闲、娱乐的种类消费主流店，消费者还可享受片区内唯一的shopping乐趣·时尚精品店、手机卖场、mini饰品店等。?金色外滩，是城南唯一的大型时尚购物广场，定位为打造昆明第一个城市情景商业广场，多主题、泛商业、情景交融的业态划分，颠覆传统商街布局，使得传统的火车站商圈得到升级，目前该项目正推出2期街形建筑商铺，为纯临街商铺，集购物休闲、餐饮娱乐、文化、服务为一体，麦当劳等品牌主力店已率先签约。?集酒店、写字楼、商业街为一体的中城广场，最近也敲定将裙楼部分依托火车站商圈便利的物流条件打造成专业的女性服饰的一条街。变脸后的南窑.女人服饰城定位为时尚、国际的化身，针对地州批发商打造符合现代生活节奏和美感体现的一站式购物。?大型商业项目再度出击　截至目前，今年新亮相的大型商业项目只有即将开盘的富城商界，该项目占地104.67亩，总建筑面积10.6万平方米，也是南市区首个纯大型商业项目。　今年昆明大型商业物业的重点，仍然集中在顺城、昆明老街等几个酝酿已久的商业大盘上，数个大型商业项目很可能在今年再度争锋。此几个项目的推出，也将有效增加和完善市中心的商务、休闲、娱乐功能，再度提升城市品位。?同时，今年市中心商业物业价值也开始呈现向二三层以上发展的趋势，如昆明老街就规划为5层叠加的空中走廊，此前正义路商业仅是只做一楼的临街商铺。今年持续发力的文化地产项目——翠湖钻界，目前招商顺利，商铺价格也正从一楼向上飙升，目前一楼的价格达到6万元/平米，二层以上的价格也已接近3万元/平米。?专业市场主打特色牌　在当前昆明商业地产同质类项目过多，没有鲜明的个性的情况下，今年一些商业项目逆市转型，重新定位，主打特色牌，谋求突破。　随着近年来普洱茶产业的迅猛发展，昆明作为云南茶叶的最主要集散地，变化也是日新月异。近期南市区几大专业市场也加入了茶产业的队伍中。如：邦盛国际茶文化产业中心，康乐茶叶市场一二三期、玫瑰湾茶都，前卫茶叶批发市场等几大专业茶城，南市区将形成云南规模最大的茶产品商贸集散地，并通过产业链式的商业规划，彻底颠覆传统茶市场，实现茶文化、茶产业“一站式”服务与功能。Part2:项目地块分析一﹑地块四界本案　　　　　　　　　二﹑地块周边配套设施分布分析?商业配套：汽车客运站﹑火车站、和平商圈﹑白塔商圈、国贸中心商圈、双龙商场（距离本案5公里半径）?文化教育：和平小学、铁路一小、昆十六中、铁三中（距离本案3公里半径）?医疗卫生：铁路医院、市中医学院、市第一人民医院、省邮政医院（距离本案5公里半径）?金融、邮政服务：工商银行、建设银行、农业银行、中国银行﹑交通银行、中国移动、中国联通、中国邮政、中国平安（距离本案3公里半径）?餐饮娱乐：和平小吃街、上岛咖啡、香圣客、昌元酒楼、温莎KTV、兰花宾馆、滇池电影院、多家网吧及游戏室（距离本案3公里半径）?公共交通：2、K1、23、25、60、58、53路等多路公交车?结论　项目位于北京路主干道，同时，直接占据和平商圈，毗邻国贸中心和白塔路商圈，可以说占据昆明真正的生活中心﹑购物中心的核心位置，是一块稀有﹑成熟﹑极具活力居住区。扼守城市主干道商业要塞，占据稳定的社区客户资源和周围商圈及火车站、客运站带来的数以万计城市流动消费群体，形成一个黄金商业地带。项项目目优优势势分析——分析——StrengthsStrengths?品牌优势作为国内知名的房地产开发企业，具有很高的知名度，项目自然也就具有品牌优势；?位置优势项目地处北京路主干道沿线，毗邻三大商圈，未来前景看好；?交通优势项目位于城市主干道，道路网络完善，项目周边有多条通往市中心区的道路。项项目目劣劣势势分析——分析——WeaknessesWeaknesses?形象劣势由于项目属于中低档商业区域，产业形象较乱，档次较低；　本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；?景观劣势项目周边并无景观可言，这就需要开发商在空间利用上，打造一定的景观特色。项项目目机机会会分析——分析——OpportunitiesOpportunities?商铺投资热情的机会　商铺作为一种投资对象，受到市民的青睐。尽管多数已售出的商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。项项目目机机会会分析——分析——OpportunitiesOpportunities?市场需求带来的机会　商住楼整体市场回暖，甲级写字楼需求旺盛，且出售写字楼比例增加；本区域内目前的供应量不大，在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和，尚有一定的发展空间，所以本案要抓紧目前开发时机，尽快入市，在最短的时间内快速去化，获得利润的最大化。项项目目威威胁胁分析——分析——ThreatensThreatens?宏观调控政策的威胁受云南省房市调控政策的影响，昆明房市开始进入调整区间，这可能会打击投资者的信心，降低他们的良性预期，使更多人加入到观望队伍中去，这对项目的营销推广十分不利；?竞争对手的威胁项目周边的百富琪预计在未来一年内将上市，这对项目是巨大威胁。?市场的威胁目前，金融投资市场异常火爆，致使部分投资者把原来投资不动产的资金转投金融市场。竞竞争争区区域和域和竞竞争争性性项项目界定目界定?竞争区域的界定竞争区域界定为距离本项目2公里左右区域内。?竞争项目的界定本区域内竞争项目主要有：百富琪、来淘宝女人街。百富琪百富琪项项目目简简介介?位于春城路与环城南路交汇处，是一个以商铺、公寓、写字楼为主的商业项目。这个一环路内的商业项目以地处的一环路而倍受注目。随着可拆迁地的逐渐减少，一环地块的楼盘也会随之减少，价格也将随之增高，可谓建一块少一块。也使得百富琪商业广场这个项目升值空间无限。该项目尚未开盘，项目现在还是一片平地。来来淘宝淘宝女女人街项目人街项目简介简介?原来的和平盛世商场已经由云南来淘宝商贸有限公司收购，更名为“和平来淘宝女人街”。10多天的认购时间，130间商铺已经有95%被商户预订。95%的预订商户中，有25%是原来女人街上的商户，70%是新加入的商户。?保留了和平村种类齐全的特点，从服装、帽鞋、百货、化妆品到水吧、水果店、小吃。特色鲜明，比如特色小吃、怪味烧烤、冰糖葫芦等。首先，从店面面积看，5-15平米左右，每排店铺之间的通道1.8米宽，层高3米左右，显得较为拥挤、空间狭小，再加之其灯光等，给人一种压抑的感觉。地下1层及2层人气较差，1层人气旺，但仅限于晚上及周末，白天人气较差。　　　　　　　　　　1200元/月·间　　　　　　　　　?租金价格：　　　1500-2000元/月·间　　　　　　　　　　12000元/月·间Part3:商业篇目标消费者的范围界定?这次消费者调研，我们基执行地点消费特征?和平商圈　　该商圈以服务本地居民为主，大本上是调研周边消费场所众化和中档消费成为本区特点，所以传统的百货小铺仍受消费者的消费者，依据我们这个的垂青。?双龙商圈本区域商业为中低档服饰，地区商业的客源以百货批发的项目的体量和预估的辐射中低收入的居民为主。范围，我们选定以该项目?白塔商圈　　以樱花购物中心为中心，精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要五公里范围内的三大商圈是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响。力来吸引消费者。目目标标消费者消费者人人群群来来源源界界定定★依据和平商圈未来的规划和职能产?北京路沿线写字楼办公人群居业?周边公寓居住者住商业环境?来自东南部区域中档商品消区域价值费人群、贸易客户商务?游客者旅游目标消费者的年龄、收入界定及消费习惯?通过这次拦截访问，有活跃的消费倾向和消费潜力的50%47%消费者我们初步界定在