歙县上海花园“新歙会”商业定位ConceptionOrientationReportc目ontent录s?前言?第一篇项目分析?第二篇项目定位设想?第三篇商业规划、业态设置和业种选择?结语for前ewo言rd我们积极地为“新歙会”寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略。经济效益、品牌效益与社会效益的“三赢”使项目成为歙县商业及城市形象的最高代表，及至辐射周边区域，通过发掘和拓展项目的可持续发展和兴旺，实现赢利的持久化与最大化。项1目分析a.、商业环境简析?歙县临近黄山,人口基础雄厚,自然环境优美,具有得天独厚的旅游资源.许国许国牌坊牌坊?歙县市中心城区土地稀缺及商业饱和的双重问题日趋严重.打造城市的第二个商业中心唐模唐模风风景景区区歙歙县县对现状进行扩容补充。?城西政务新区成型,百花台经济圈规划为城歙歙县县市上层活动板块,高起点规划,将成为为第一商业中心，也是消费最集中区域。黄黄山市山市?上海花园超大规模新东方风情社区,全部建成后近万人社区居民,雄厚消费基础支撑强大商业消费量.项1目分析a.、商业环境简析1.加快丰富现有商业的多样性，进一步完善商业功能2.有效提升都市形象，加强城市商业运营功能目标只有一个：尽一切可能，只为成功！项1目分析二、项目特色优势?区域位置：融入“上海3小时经济圈”,旅游资源充分。?政府主持：政府大楼东侧,城市商业新中心，对外形象新坐标。?政府规划：处于新的政务中心,整体发展水平不容小觑。?建筑形象：城市独特的商业景观环境，有效改善城市商业形象。?建筑体量：社区总规划20余万平方米,航母体谅启迪商业配套。?开发商实力:已建成歙县标志性工程“新县政府大楼”,口碑优异。项1目机会分?歙县政务新区的建立析新县政府大楼板块规划为政务新区，依托国际性的旅游资源——歙县古徽州府及各种历史古迹，政府将不断进行招商引资。随外来投资商的逐渐增多，政务新区区块将成为歙县的亮点。?联系大交通，接轨大都市徽杭高速的通车，杭州至歙县车程1.5h，达到上海也仅需3h，歙县真正意义上融入长三角经济圈。屯溪至合肥高速公路通车，南京至黄山的交通时间也将大大缩短。将掀起歙县的旅游高潮。国内游带动歙县经济，同时也会带来住宅特别是大规模商业的需求。项1目分三、优劣势应对策略分析析1、瞄准时机，发挥整体区域优势区域形象大力造势，以运营者、领导者姿态面向市场。3、强调区域规划，挖掘自身优势2、努力协调，弱化劣势以长线潜力为重点，打造优良经营管理团队；加大人口导入力度，做好区域商业配合理制定商业综合比例；增加项目运作成功概套，率。各商业组团人流动线贯通形成一体化。4、差异定位，减少外围威胁精准定位，从空白点出发，与区域内其他商业协调共存，打造片区引领性商业物业。项1目分析四、项目综合分析?区域开发潜质大但成熟度低，且尚在规划建设中，市场拓展难度大。?人口的导入难度大，需要政府大力支持并联动炒热区域概念。项1目分析如何使本项目的商业形态在区域中极具个性特色？2商定业位规设划想一、区域市场定位定位，需要站在城市运营的高度，去诠释……在市中心的膨胀中，本项目价值发挥的支点在哪里？如何改变人们的生活方式及消费习惯？2商定业位规设划想一、区域市场定位富富资开发区资开发区1、提升中心、东进南拓老老城城区区在一个新规划的区域，必然要立足于整个区域市场，在区域认同度不断提高的前提下，进行自身项目卖点的放大。上海花上海花园园“新歙“新歙会会””2商定业位规设划想一、区域市场定位2、区域属性界定长三角地区通往安徽的咽喉这预示着：上海至安徽、黄山的桥头堡一个属于歙县的都市新中心正歙县城市黄金边缘、徽州人文旅游城在崛起，一个新兴的政务新城市完全融入上海3小时都市圈即将展现在人们面前，歙县人贡菊、茶叶出口物流基地民的生活及消费习惯将被改变20万㎡高尚住宅、集群商业……2商定业位规设划想一、区域市场定位在对城市区域的运作中，尤其是在以房地产为主体的区域包装推广方面，其最为关键点就在于对区域的准确定位，既要深挖本区域的个性、特征，又要善于在不同城市区域中寻找差异，使之能引起公众甚至政府的共鸣。2商定业位规设划想一、区域市场定位3、区域定位区域定位阐释：强调以工作（政府办公楼）、生活（20万方对内互补、对外辐射，上海花园社区）为核心，重视在区域内进行一个城市新中心有效的合理的开发利用，整合现代工作生活一个新兴的上层阶级生活圈诸多要素，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“饮食、休闲、娱乐、购物”得以迅速解决。2商定业位规设划想二、区域市场空白探寻1、区域空白点区域商业配套空白，各种业态在本区域都成为必要……综合考量：区域内无成熟商业，准确定位，填补商业空白……周边以及目标消费群体的消费习性、项目区域成熟度、以及歙县市支柱产业等各方面范畴……2商定业位规设划想二、区域市场空白探寻1、区域空白点所以，寻找适合项目自身的商业空白点是一项系统的工程。让区域内各板块互为补充，差异竞争，才能使区域商业布局合理化。那么要寻找的市场空白点在哪里呢？2商定业位规设划想二、区域市场空白探寻1、区域空白点由于本项目自身条件限制：建议以“餐饮、娱乐、精品商务酒店、精品商业、大型超市为主；以相关生活及金融配套为辅的业态组合”。以“新歙会”整体号召并加以对外推广，必须与一期地块联动规划并推进其中的主力店引入，和“政府公务员”的需求兼顾，“三为一体”的整合策略将是本项目最有号召力的商业优势。2商定业位规设划想二、区域市场空白探寻2、区域商业构想蓝图在这里，有着毗邻自己的高尚商务酒店；有着精品百货、大型超市、卡拉OK等娱乐生活；有着适合商务宴请的中高档大型餐饮；有当地口味的特色美食坊；更有时尚白领衷爱的咖啡店、精致茶点；家居生活馆、卫浴旗舰中心、精品展示中心等;银行、邮局、药房、婚纱摄影、美容会所……一切的一切一切的一切，都可以都可以在在“新歙“新歙会会”享受生活的便捷与舒适……2商定业位规设三、项目市场定位划想项目商业形象应与项目的区域定位相功能表现：协调，?歙县市重要的商业板块组成部分把本项目提升到完善的新城市上层阶?中大型的复合型商业中心级休闲空间的综合优势战略高度；?歙县市未来高尚餐饮的聚集地结合本土行业特色及区域需求，定位如下：?歙县市大型超市?各国内外家居品牌展示及旗舰中心集餐饮、娱乐、休闲、酒店、?是歙县经济开发区的商业配套中心精品展示、文化、购物、商务于一体现代都市多功能体验式时尚消费的区域中心2商定业位规设划想四、项目形象定位1、项目形象定位针对市场定位特色，结合所处地块的特殊地理位置、规模、目标消费人群的潜在消费意识、潜在市场需求空间等因素将所有有利优势资源整合，我们将形象定位为：现代政务新区特色品牌商业的锋尚聚集地大型复合式时尚生活中心2商定业位规设划想五、消费者定位?城市中等收入以上人群?年龄以30至45岁为主?政府公务员、技术型、管理型工作?收入稳定、丰厚，有持续上升的发展空间。?个人消费能力强，消费频率高。?娱乐性需求比较大。?交友广泛，各种应酬及商务宴请较多。2商定六、商家客户定位业位规设?引进特色餐饮，支持本地品牌入驻，拓展连锁餐饮品牌划想2商定六、商家客户定位业位规设划想?引进娱乐休闲功能的商户2商定六、商家客户定位业位规设?引入目标行业的新进品牌名店划想2商定六、商家客户定位业位规设?已有家居品牌开设旗舰店划想2商定六、商家客户定位业位规设?划想精品商务酒店3商业一、重点部分业态划分业态规划划分1F：购物休闲：主营时尚前卫，时代潮流，品牌旗舰店，设提供便民配套：大型超市、美容美发,婚纱摄影想金融商务：银行2F：以餐饮为主，也可引进知名茶室、咖啡室3F：以休闲娱乐为主，可作为美体、棋牌、高档歌厅、SPA4F：以商务酒店客房为主，可引进知名的便捷式酒店根据客户经营、投资需求及消费者特征对本项目商业业态进行定位，在此基础上进一步确定业态功能、位置、面积等。3商业二、业态分区域设置业态规划划分1、A区设A区1F：以“时尚前卫，时代潮流，品牌旗舰想店”为主力店为龙头，涵括“服装”、“美容”、“家装家纺”、“婚纱摄影”等生活主题，通过其专业化、旗舰化、体验式的吸引力，辐射到整个歙县消费市场。A区2F：主要以“大中型餐饮集中区”为业态，通过商务宴请打开市场知名度的手法，可谓以点及面且最为迅速有效的方式。2、B区B区1、2F以“商务金融”为主，建议引进一家商业银行，1楼作为营业大厅，2楼为VIP客户中心，提供定向服务。A区：B区：银行品牌展示、金融区精品商铺A、B高区商业3F：高档KTV。4F：快捷商务酒店。推窗见丰乐河、西干山，与社区有一段间隔，绿化景观优异，使酒店、KTV与住宅社区之间即有连动性，又具私密度。3商业二、业态分区域设置业态规划划分3、C区设休闲娱乐区：以“咖啡酒吧”“面包房”“茶肆”等想为业态组合。将消费人群定格在30-40岁享受型的消费群。打造项目西片区领近政府大楼强大人流汇聚区域，为整个项目及至百花台凝聚强大的商业消费和生活休闲人群。D区：超市4、D区便捷配套区以“便利超市”为主，配合药房、邮局、干洗店等生活配套。D区地处社区入口，优化业主采购动线及超市配送物流动线。c区：情景BARC、D高区商业阳光3F：美体SPA、棋牌室、网络BAR。4F：快捷商务酒店。3商业业态三、招商方式规划划分?政府大力招商设想参加县政府主导的招商会，通过前期的市场宣传和项目的推广，组织大小商家参加，作项目的详细介绍推荐，辅以政府的招商优惠政策，达到招商的目的。?关系招商黄山石勇公司在沪、甬、江浙等地人脉宽广，具有较强号召力。?组建专业招商团队对外地商家（包括外地国内产品厂家和经营商、国外品牌的国内代理、