——在市场经济的现代社会，要想以最快的速度完成项目销售目标，了解房地产相关市场的整体动态，是不可或缺的环节，下面，就让我们一起来认清目前的市场运行情况。第一部分市场营销环境分析一、南京房地产市场形势分析（一）南京市房地产开发投资情况20071-9同比20081-9同比指标年月%年月%房地产开发投资额（亿元）344.7736380.1510.3商品房施工面积（万㎡）3179.3410.33659.9215.1商品房竣工面积（万㎡）298.15-37.3547.983.8商品住宅施工面积（万㎡）2547.3312.32859.612.3商品住宅竣工面积（万㎡）251.51-39.7462.8284商品住宅销售面积（万㎡）720.4320.4428.71-40.5综合来看，房地产开发投资额度同比下降，施工和竣工面积与去年同比保持稳定增加，但从销售面积的大幅下滑不难看出，楼市已经进入调整期阶段，“供大于求”显现。（二）土地市场分析1.土地成交综述供地幅成交幅底价成交幅流标底价成交时间流标幅数出让面积数数数率率2007年1～10712.11万1131103592.7％53.6％月㎡2008年1～10321.53万484353810.4％88.4％月㎡08年1～10月份，南京共有48幅地块公开拍卖，成交43幅（其中底价成交38幅，流标5幅），与07年1～10月份成交的110幅相比，减少60.9％。从面积上看，43幅土地实际出让面积为321.53万㎡，同比减少54.9％。今年的市场与去年地王频出的火热行情相比，反差较大。不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词。2.出让面积、价格分析08年1-10月份土地成交情况元/平方米08年7-10月份各板块成交单价20060160001353350.145015044.4440120001001553027.18000209750447447314973691040002999325700844万平方米1-3月4-6月7-10月亿元0面积总额城中城南城北河西江宁江北平均◆08年1-10月份土地市场整体成交情况呈“V”型，1-10月份共成交了321.5万平方米，较07年同期成交面积降低了54.9％，下跌幅度较大。◆7-10月份，15宗出让土地平均地价4973元/平方米，其中位于城中2宗地价过万，分别为13915.63元/平方米、11754.75元/平方米，拉动整体地价。但溢价成交只有位于河西的1宗地，为苏宁拍得，用途为酒店式公寓，其余皆为底价成交。（三）商品住宅市场分析1.供销情况分析08年南京商品住宅供销情况6000030.025.04000020.015.02000010.05.000.008.108.208.308.408.508.608.708.808.9.08.10.可售套数31435283163024532750352333629839127455674798150469销售套数4358174240504143435546903403219518692207供销比7.216.37.57.98.17.711.520.825.722.9今年总体的供销比呈高位运行情况，比数长期处在7.2以上，供大于求情况明显。8-10月份供销比在20以上。按照近两个月的去化速度，仅目前在售的市场余量也需近2年的时间消化。虽然新政不断推出刺激购房需求，但经历着金融危机的人们对固定资产买入持更加谨慎态度。预计后期市场销售压力仍比较大。2、成交价格分析（1）月成交均价分析总体上看，08年每月成交南京市商品住宅成交均价走势图元/㎡均价水平高出较07年同期。800007年南京商品住宅价格保7000持比较稳定的上升势头，从60001月份的4753元/㎡上升到500012月份的6282元/㎡；0840003000年1～4月份价格波动较大2000，但基本保持上升态势，而1000之后价格曲线始终保持下降0趋势，到10月份，全市商1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月品住宅成交均价回落至20074753483149125358560257345619568757656003601362826566元/㎡，环比下降200858596076563072817129706568256612659365660.41％。（2）成交价格、面积区间分析9-10月商品住宅成交价格区间分布9-10月商品住宅成交面积区间529,12%382,8%233,5%349,8%977,22%1404,31%573,13%770,17%959,21%1441,31%582,13%865,19%4000以下4000-50005000-600080以下80-100100-1206000-80008000-1000010000以上120-140140-160160以上◆4000元/㎡以下的房屋成交量占31%，占比最高。而6000元/㎡以下的房源是成交主力，占了近63%，较有所上半年明显上升，说明尽管成交价格同比上升，但市场对低价产品的接受度远比其他。突显出“低价”的重要。◆近两个月，100平方米以下占了成交总量的53％，说明现在购房自用者和改善居住条件者在高房价的压力下，更加亲睐实用的经济户型。（四）南京市商品房市场总结近几个月楼市出现如下几种情况：1、供应量继续加大，而销售量持续低迷。尤其是9月，跌至2月以来的冰点，10月份由于中央至地方政府出台系列新政刺激楼市，楼市止住下滑出现回升回暖迹象。2、板块结构：江宁、浦口、河西、城北迎来上市高峰，成交则全线萎缩。3、户型结构：小户型和大户型成交比例上升，中等户型成交比例有所下降，不过还是以中小户型为主。4、价格结构：4000元/㎡以下的低档房源和6000-8000元/㎡的中档房源成交比例持续上升。二、江宁房地产市场综述及板块分析（一）江宁楼市板块格局及特征分析岔路口板块百东山镇板块家将湖军板山块板块科学园板块九龙湖板块本案片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势后续土地储备不市区普通中低经济实用型大众化前期价格较低多，供应量逐渐自然资源缺乏岔路口收入居民疏散物业，中小户型为后期价格上扬较快减少，板块开发，但公共交通便河定桥居住区，入住市场主流，普通公，目前普通住宅均进入中期，逐渐捷，是板块最大板块率较高，第一寓产品为主，有少价已达6500元/与市区融合，在的竞争力居所特征明显量别墅㎡。售项目成为版块内的稀缺资源前期为江宁高中高收入白领档住宅代表片区，百家湖独特的舒适享受型物业，可开发用地少，阶层第二居所价格在整个江自然环境是此板百家湖大中型普通公寓、周边湖景住宅基聚集地，随着宁区域最高，目前块的最大支撑点板块跃层、别墅产品兼本面市售出，板时间推进入住在售的普通住宅项，目前交通、生有块开发已近尾声率开始提高目的均价达到了活配套都欠佳7000元/㎡价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，板块内土地资源工作居家型大众化自然资源缺乏但但供应量的减少促有限，板块开发东山镇江宁本地居民物业，中等户型为公共交通便利，使价格上涨较快，已近尾声，逐步板块生活区市场主体，公寓为生活配套设施完目前这个区域的普向民营科技园延主善通住宅市场的均价伸达到了5600元左右。片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势舒适实用型物板块形象正在业，普通公寓自然资源一江宁最具发展前期项目以低质低形成，交通、产品为主，目般，但江宁大学科学园板潜力与活力的价入市，价格逐步走高生活配套等公前这一区域产城、轻轨等规划块现代化中档公，目前普通住宅市场的建配套匮乏，品方面，做逐使区域想象力丰寓社区均价达到了6450元但发展前景良步向小高层和富好高层过渡高档、低密度现阶段江宁市场高将军山、翠逐步成为南京休闲别墅区，品质高价位的代表区域屏山、韩府山、市最热门的高将军山板高档低密度景以联排别墅、，别墅的均价在10000秦淮河良好的自档景观休闲住块观休闲居住区双拼别墅为主元以上，普通住宅的均然环境独具魅力宅区，市场发，兼有少量公价也较高，个别项目达，但生活配套设展潜力巨大，寓到了6300元施缺乏竞争激烈在售的楼盘有同仁康桥万科、中粮、有南京第五水岸、合家春天、颐和几家品牌开发明月、新城创湖之称的九龙湖南园、天泽苑等。这些商相继进入该九龙湖板新兴湖景住宅置、盈嘉等品将成为南京楼市项目的住宅均价不到板块，有望成块区牌开发商相继的下一个关注点5310元/㎡，为下一个高档进入该板块，，但目前交通，别墅部分的均价接近湖景住宅区。发展潜力巨大配套条件较差10000元/㎡。（二）土地市场分析◆1-10月，全区土地成交11宗平方米1-10月份各片区出让面积500000，总出让面积82.09万㎡，继7、413399.68月零土地出让之后，9月全区成400000交土地3宗，成交面积16.70万平300000米，成交量有所放大，但由于大都200000179932.9160884.7为底价成交，显示土地市场冷淡，111748.1100000上市推迟，10月份没有土地成交22138.20。东山科学园汤山麒麟滨江谷里禄口◆从成交土地用途来看，7-1-10月份各片区土地成交单价10月份成交土地均为综合用地，元/平方米70006371.5纯住宅用地出让减少；从用地分布6000来看，9月份出让土地集中在滨50004742.54000江-谷里片区和科学园片区大学城3000区域，为新兴片区稳定发展提供有203320001511.7948.2利条件。10000◆成交单价以东山最高，科学东山科学园汤山麒麟滨江谷里禄口园次之，汤山片区最低。（三）商品住宅市场分