开福寺项目营销策划报告开福寺项目营销策划报告长沙置业通投资咨询有限公司长沙置业通投资咨询有限公司市场分析价值挖掘宏观概况微观调研地块属性ＳＷＯＴ分析营销推广市场定位入市时机广告策略功能定位建筑风格定位客户群定位营销执行价格建议目录纲要目录纲要ContentsContents１市场分析市场分析２价值挖掘价值挖掘３市场定位市场定位４营销推广营销推广１市场分析市场分析宏观概况、微观调研宏观概况宏观概况项目位于长沙市开福区，开福区区域旅游资源丰富，长沙闻名的开福项目位于长沙市开福区，开福区区域旅游资源丰富，长沙闻名的开福寺就在项目的正北向，对于拉动了区域周边经济发展有着重大作用．寺就在项目的正北向，对于拉动了区域周边经济发展有着重大作用．开福区的商业氛围和居住氛围不高，一直为房地产开发相对较低的开福区的商业氛围和居住氛围不高，一直为房地产开发相对较低的区域．随着政府对新河三角洲的统一规划以及两馆一厅的建设，使区域．随着政府对新河三角洲的统一规划以及两馆一厅的建设，使新河三角洲版块成为众多开发商竞相追捧的对象．新河三角洲版块成为众多开发商竞相追捧的对象．区位总结：新城区成为长沙市开福区目前的开发热土区位总结：新城区成为长沙市开福区目前的开发热土，老城区有待升级改造，老城区有待升级改造微观调研微观调研项目周边１公里内在售项目如下：豪菲斯国际公寓天健芙蓉盛世湘江北尚滨江·君悦香邸伍家岭生活广场伍家岭生活广场伍家岭生活广场产品定位地铁1号·BOSS公寓主场之上，地铁1号BOSS公寓全城推广主题瞩目占地面积5880㎡建筑面积85279㎡容积率2.71绿化率20.9%主力户型一室一厅面积46—70㎡住宅均价:４５00元/1室1厅销售价格㎡;商业均户型价:18000元/㎡;一期销售完长沙摩天轮销售状况毕，二期处开发商投资发展有于蓄客阶段限公司广场布局由4栋11--25层的主体建筑、4条宽10--16米总长为400米的商项目简介业街和占地6亩的绿化休闲广场组成，总建筑面积约8万平方米，总投资2.24亿元。湘江北尚湘江北尚产品定位新河三角洲/开篇力作推广主题宽景、宽宅、宽天下建筑占地面积40223㎡面124841㎡积绿化容积率3.040.3%率120—1５１主力户型三房两厅面积㎡均价:４８０3房2厅2销售价格０－5１00元户型卫/㎡4房2厅2卫三期剩１００开发销售状况?建发房产多套大户商位于湘江与浏阳河交汇的新河三角洲范围内。区域内将建成以图书馆、博物馆、音乐厅为标志，以超五星级酒项目简介店、滨江风http://fdc.21ask.com光休闲公园等集文化、休中管网房地产频道闲、商业和高档住宅为一体的城市新区。豪菲斯国际公寓豪菲斯国际公寓产品定位精装修酒店式公寓、商务公寓推广主题伍家岭新商圈，财富井喷2954建筑面占地面积7980㎡㎡积主力户４０－６０容积率5.2型㎡精装修公寓４８０湖南共立房地价格０－５开发商产开发有限公３００司伍家岭立交桥东南角。公寓总建筑面积4万多㎡，是以公寓式酒店为主体的综合性物业。地下两层车库，近4000㎡，有120多项目简介个地下停车位；地上两层为独立式铺面，临芙蓉路部份可经营具有展示功能的各类专卖店，近2500㎡滨江滨江··君悦香君悦香邸邸产品定新河三角洲一号福邸位推广主新河三角洲一号福邸，芙蓉路上的曼题哈顿占地面329305㎡建筑面积530000㎡积容积率３.６６绿化率40.500%主力户94—135三房两厅面积型㎡4900-5４00二房两厅销售价元/㎡，层户型三房两厅格差价20元/四房两厅㎡目前全部剩下长沙雄屹销售状三房以上大面开发商工贸有限况积户型公司西邻湘江，北抵浏阳河，毗邻城市中项目简轴芙蓉路。以"两馆一厅"独特的人介文格局，集居住、文化、商业和休闲于一体，环境优越，配套齐全。天健天健··芙蓉盛芙蓉盛世世产品定百万平米国际城市综合体位推广主城市的中心在那里，我们就在那里题占地面１８１１８建筑面７７００积８㎡积00㎡容积率4.5绿化率40.%主力户二期全部小３５－４面积型户型公寓６㎡销售价住宅5500元户型一房一厅格/㎡一期500套长沙市天销售状售磬，二期健房地产开发商况300套小户开发有限型销售70%公司项目简集办公，商业，酒店，居家为一体介的城市综合体综合综合分析分析１１..从从建筑规建筑规模来看模来看，项目，项目无法与无法与芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸芙蓉盛世，湘江北上和君悦香邸来比来比２２..从从居家居家环境来说环境来说，项目不，项目不具备小具备小区的生区的生态环境态环境３３..从从行政行政办办公公来看来看，项目，项目没没有芙蓉有芙蓉路路的商的商务务价值价值４.从企业品牌来看，项目也不具备建发，天健的企业号召力我们我们要要做做的，的，是充是充分挖掘项目地块价值，分挖掘项目地块价值，细细分市分市场，场，做做一一个短平快个短平快的的现金流现金流产品产品２价值挖掘价值挖掘地块属性，ＳＷＯＴ分析地块属性，ＳＷＯＴ分析项目位置项目位置地块北靠开福寺路，东临未来将要拉通的黄兴北路，西距湘江近一公里，南挨着老居民用本案房．处于老长沙华夏大市场偏南位置，交通便利，配套设施齐全．项目项目情情况况政府政府立立项为一项为一个集个集商业用房和商品住宅的商业用房和商品住宅的综合综合商商贸贸住宅区项目，住宅区项目，其其性性质质为为特困企特困企业改业改制。出制。出资开发建设资开发建设方方为为湖南湖南福福华华房地产开发房地产开发有限公司，有限公司，出让出让土地的一土地的一方方为为湖南外运汽车运输湖南外运汽车运输公司，公司，原外运汽原外运汽车运输车运输公司住公司住址址内内。。项目总用地面积为项目总用地面积为98869886㎡㎡，总建筑面积，总建筑面积2780827808㎡㎡，，将将建成建成商业、住宅、商业商业、住宅、商业店店面、面、停车停车场为一体的场为一体的综合综合性性小小区区。。属于长属于长沙市沙市旧旧城区改造项目之城区改造项目之列列．．结结论论：周边：周边脏烂乱现脏烂乱现象象严严重，地块较重，地块较小小，，且黄兴且黄兴北北路路拉通拉通还还有待时有待时日日，，暂暂不不具备具备高高端物端物业业形形象象项目价值项目价值点点分析分析现现现现状价值状价值状价值状价值１.距离开福寺还有一片建筑隔开，东边黄兴北路拉通还有待时日，西面和南面为旧房区所包围，处于一个被老建筑围合之势，城市中心内环线的地段价值还未真正体现２.项目周边辐射１.５公里内有多个企事业单位，常住人口较多，二手房租赁活跃３.从商业配套来看，以新一佳，麦当劳为核心的综合商业相当完善，发展特色商业和特定商业前景比较乐观成长性价值成长性价值成长性价值成长性价值预估预估预估预估　从本项目所在区域的规划来看，随着未来3～5年黄兴北路和新河三角洲两馆一厅的建设，本项目身为老城区中心位置的地位得到体现，物业价值将会有明显提升。从潜在的竞争对手来看：?项目北边：北辰９２亿地王项目，君悦香邸，湘江北上继续销售和推盘．?项目南边：领航·江阁项目将也以一栋单体楼的形式与本项目发生直接竞争．?项目西边：凯乐科技以２４７９８．６万元收购湖南盛长安房地产开发有限公司９５％股权和相关资产，拿下原属于湖南省供销储运总公司仓库和办公用地，即将打造未来江景标杆项目。从从从从发展角发展角发展角发展角度度度度分析，项目分析，项目分析，项目分析，项目未来未来未来未来周边的周边的周边的周边的交交交交通通通通将更将更将更将更加加加加便便便便捷捷捷捷，，，，中心中心中心中心地段价值地段价值地段价值地段价值得得得得到到到到体体体体现现现现，，，，物物物物业升值业升值业升值业升值潜潜潜潜力力力力看看看看好好好好，，，，但但但但商业商业商业商业部部部部分不分不分不分不确确确确定性定性定性定性因素因素因素因素多，风多，风多，风多，风险险险险较大较大较大较大。。。。项目ＳＷＯＴ分析项目ＳＷＯＴ分析优势优势劣劣势势机机会会威胁威胁１.交通优势：数１.地块规模１.黄兴北路在１.周边多个10路公交在此通过小，为一栋独将来几年将直接具规模优势的，交通极为便利。立塔楼，不利拉通到华夏，打楼盘在售，竞２.地段优势：地于规模化运作通项目往北交通争者强大处长沙市一环线，２.开发商企瓶颈，商业价值２.宏观调控与市中心CBD区域业品牌较弱。大大提升对市场的影响不到10分钟车程，３.项目周边２.新河三角洲3.其他区域属长沙的老城区位形象缺失，已两馆一厅的规划类似产品对消置。３.配套优势经在老长沙人和９２亿地王的费者的分流：新一佳超市，银中形成了脏烂建设，提升了项行，农贸市场，沿乱的概念目区位价值江风光带近在咫尺３.政府将于3，配套条件非常好年内重建华厦城．区，区位条件将4.紧邻开福文化广明显改善场，尽享市政配套SWOTSWOT分析分析得出得出的的启启示示对项目而言，项目在缺憾中有机会，找准市场空白进行差异化定位是本项目成功的关键。而在项目的具体操作中，应尽量规避劣势，扩大其优势。相相应应的策略的策略项目优势与机会利用项目劣势与威胁规避：本项目的最大威胁来源于竞　从我们对项目的理解争，而这可以通过差异化、及开福区市场现状来看价格战和提升项目软件质素，本项目的优势强度应，提高项目投资性价比来规依次为主题定位、地理避目前市场的风险。由项目位置、稀缺性的成长型周边的市场形象而产生的局的投资价值，这些优势限性即可通过系列的推广和都是本项目宣传推广的宣传来规避。卖点依据。３市场定位市场定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位功能定位，建筑风格定位，客户群定位功能定位市场市场数据数据：：住宅住宅部部分：分：６０６０㎡㎡两房两房带带简简单装修单装修月月租金６００－８００租金６００－８００元元商业商业