市场报告2008.7一、项目分析研发处ResearchDepartment区位交通?项目位于青浦区朱家角淀山湖东侧，基地西北紧邻淀山湖，南与上海国际高尔夫俱乐部隔河相望，拥有淀山湖1.1km湖岸线。?距市中心人民广场约45分钟车程，虹桥交通枢纽约30分钟车程。关键词：朱家角&淀山湖&高尔夫&东方绿舟研发处ResearchDepartment环境配套-朱家角?朱家角素有“上海威尼斯”之称，是上海保存最完好的江南水乡古镇。?早在1700多年前的三国时期就形成村落集市，明代万历年间发展为繁华集镇。?弯弯曲曲的石板小径，迂回于狭窄的街巷店铺之间。?石桥、乌篷船、小桥流水、明清古宅等，共同构成悠闲安逸、古朴恬淡的田园韵味。关键词：自然环境&历史文化研发处ResearchDepartment环境配套-淀山湖?淀山湖位于青浦区西面，距上海市区55km。湖区面积62km2，为杭州西湖的12倍。有“东方日内瓦湖”、“上海西湖”之誉。?淀山湖旅游风景区现已成为上海最大的旅游胜地，区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景大观园，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林的特色。?随着旅游和体育事业的发展，在淀山湖的东畔，又建起了水上运动场（国际赛艇及划艇训练和比赛的场所）、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。关键词：旅游景区&体育场所&休闲旅游度假区研发处ResearchDepartment-环境配套高尔夫?上海国际高尔夫球场面积103万平方米，长度达7025码，球洞数是18洞，标准杆是72杆，各个球道长度从100码至525码不等。在第5号球洞外建有一座唐代风格的茶室，供球客中途休憩。?球场紧贴淀山湖，因势借用、巧妙引入的水面既增添了球场的障碍和难度，基本上每个洞都倚畔着湖水，所以该球场有“上海威尼斯球场”之称。?与球场的欧洲风格相配合，主会所内外设计具有典型十九世纪英国乡村别墅风格，配备餐厅、宴会厅、酒吧、桌球室、图书馆、快餐吧等功能设施。96年建成的第二会所拥有客房10间、温水游泳池（10米X20米）、棋牌室、餐厅等设施，会所旁有三片网球场、三洞练习场和发球练习场。关键词：贵族运动&富人区研发处ResearchDepartment环境配套-东方绿舟?东方绿舟(上海市青少年校外活动营地)坐落于青浦区西南，临近淀山湖，占地面积5600亩，其中水域面积达2000亩。由知识大道区、勇敢智慧区、国防教育区、生存挑战区、科学探索区、水上运动区、体育训练区、生活实践区共八大园区组成。?东方绿舟作为上海市郊休闲旅游的新景点和中国最大的修学旅游中心，以其烟波浩淼、植被苍翠的自然风光，恢弘大气的建筑群落，和功能齐全的户外活动设施，充分满足了旅游观光、休闲度假和教学实践等多种需求，适应了不同年龄、不同层次的游客的需要。关键词：旅游观光区&休闲度假区&教育教学区研发处ResearchDepartment区域规划关键词：总体定位-以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇；项目区域-特色居住研发处区ResearchDepartment项目情况?占地面积：318亩，其中：?一期：?占地209亩，另有附加湿地40亩；?容积率0.17?建筑密度小于0.1?总建筑面积4.4万平方米?栋数：63栋?建筑风格：美式，分为现代、传统、兼合三种风格区?产品特点：每户占地1700-2700平方米，建筑面积500-1000平方米。每户分地上两层、地下一层，有室内双车位，部分户型有室内游泳池等设施?会所：5000平方米?二期：?占地109亩?容积率1?可建住宅面积：72000平方米研发处ResearchDepartment优劣分析SS（（StrengthStrength优优WW（（WeaknessWeakness劣劣势势））势势））?交通便利有待改善?独特的地理位置?生活配套设施缺乏?优越的湖景资源?规划实现时间较长?良好的生态环境?高总价增大销售难度?高档的配套设施?稀缺的市场产品?浓厚的特色文化?区域发展规划全景?区域旅游业的发展研发处ResearchDepartment二、市场分析研发处ResearchDepartment1.上海别墅市场概况2.青浦别墅市场情况3.朱家角别墅市场现状研发处ResearchDepartment总体情况上海近三年别墅市场总体情况3000000150002000000135001000000120000105002005年2006年2007年成交面积新增供应成交均价自03年国家禁止别墅用地以来，别墅供应一直受到制约，新增供应呈现下降趋势，而成交面积逐年走高，供需失衡导致别墅价格不断上扬。整体均价从05年的1.23万/平方米，涨到07年的1.42万/平方米，两年上升了15.11%。别墅供应单套面积有减小的趋势，由05年的261平方米，降低到07年的258平方米，不过基本维持在260平方米左右。而套均成交价格由05年的321万/套，升到365万/套，两年累计上涨13.74%。研发处ResearchDepartment供应情况近三年上海别墅供应分布5000002500000宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北2005年2006年2007年2007年上海别墅新增供给167.4万平方米，相比05、06年新增供应有所减少。从区域分布来看，主要分布在外围区域。总体来说，松江、闵行、青浦、浦东依然是别墅供应主要板块。而嘉定、南汇、金山近年有快速增加的明显趋势。研发处ResearchDepartment成交情况近三年上海别墅成交区域分布8000006000004000002000000松江?闵行?青浦?嘉定?浦东?南汇?宝山?奉贤?崇明?金山?徐汇?普陀?长宁?静安?虹口?闸北?杨浦?卢湾?黄浦?2005年2006年2007年2007上海别墅成交270.5万平方米。松江由于独特的区位条件及环境资源，加上供应量大，依然是成交热点区域。青浦、闵行、浦东也是十分活跃的传统区域，而嘉定、南汇等区域成交也有所放大，中心区域由于供应稀少，成交量不大。研发处ResearchDepartment成交情况近三年上海别墅成交环线分布3000000200000010000000内环内内中环中外环外郊环郊环外2005年2006年2007年从别墅成交环线来看，别墅主要分布外郊环区域是成交集中区域。随着城市开发不断向外围扩展，郊外环区域别墅有放量趋势。2007年郊环外区域成交40.1万平米，环比增加了263.2%。未来成交量也应在外郊环、郊环外区域。研发处ResearchDepartment价格走势近三年上海别墅价格分布6000050000400003000020000100000松江闵行青浦嘉定浦东南汇宝山奉贤崇明金山徐汇普陀长宁静安虹口闸北杨浦卢湾黄浦-10000???????????????????2005年2006年2007年2007年上海别墅市场成交整体均价为1.42万元/平米。其中，长宁区域的别墅均价最高，达4.94万元/平米。别墅价格分布趋势为由内向外围价格逐步走低。受供应、政策等因素的影响，绝大多数区域成交价格同比均有不同程度的上涨。研发处ResearchDepartment总体现状上海别墅08年上半年概览4000004000030000030000200000200001000001000000松江嘉定青浦闵行浦东南汇奉贤金山宝山普陀徐汇崇明闸北虹口杨浦长宁黄浦静安卢湾供应面积销售面积销售均价进入2008年后，上海别墅市场仍然延续了过去几年的发展态势，成交量沿环线向外逐渐增加，而成交均价则自外向内逐渐递增。在整个08年上半年成交量最高的仍然是位于郊环的松江、闵行、嘉定等区域，其中浦东由于受世博会期临近等利好消息的刺激，虽然供应及成交量有所下滑，但成交价格却一路走高，领跑整个上海别墅市场，达到了37518元/M?。研发处ResearchDepartment1.上海别墅市场概况2.青浦别墅市场情况3.朱家角别墅市场现状研发处ResearchDepartment总体情况青浦近三年别墅市场概况50000017500400000140003000001050020000070001000003500002005年2006年2007年成交面积新增供应成交均价青浦作为上海别墅市场中重要的组成部分，近年来由于市政规划以及交通条件的逐渐改善，自05年来别墅市场供应量、成交量不断走高，截至2007年，别墅供应量较05年同比上涨近15%，成交量上涨了54%，而价格也同比上涨了20.5%。研发处ResearchDepartment供应分布北部板块徐泾板块赵巷板块朱家角板块研发处ResearchDepartment供应情况近三年青浦供应分布16000012000080000400000朱家角板块赵巷板块徐泾板块青浦北部板块青浦新城板块2005年2006年2007年2007年，青浦新增别墅供应约30万方，其中大部分分布在青浦区的别墅聚集区赵巷、徐泾，不过由于发展较早，目前供应量已呈下降趋势。由于朱家角宜居新城概念地提出，整个朱家角板块在2007年供应量却逆势大幅上涨，同比上涨了592%，整体供应量已逼近占据前两位的板块。研发处ResearchDepartment成交情况近三年青浦别墅成交板块分布16000012000080000400000朱家角板块赵巷板块徐泾板块青浦北部板块青浦新城板块2005年2006年2007年整个