中冶置中冶置业业————唐山机唐山机场场新新区项区项目目置信北京置信正成咨询顾问有限公司华高莱斯国际地产顾问（北京）公司-January2007-总总目目录录··22··市市场场定位建定位建议议宏宏观环观环境分析境分析开发开发主主题题定位和基定位和基调调把握把握用地价用地价值值分析分析产产品品规划规划建建议议房地房地产产市市场场分析分析开发开发建建议议项营销营销思路及思路及财务财务分析分析目市场定位宏观环境分析宏观环境分析地理、气候、文化特征城市发展趋势宏观经济、人口、消费力·ZHIXINGROUPIRegalLloyds·宏宏观环观环境分析境分析··44··?地理位置联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊?气候特征大陆性气候，四季分明冬季盛行西到西北风，夏季盛行东到东南风项目市场定位宏宏观环观环境分析境分析··55··?文化特征?追溯唐山文化渊源人群特征具有黄河文明与北方少数明显的“混血襟怀开阔，性格民族文明的大融合型”刚勇，富于进取?探悉现代人群性格特征项目资源型城市唐山人“诚恳、务市实”场定位宏宏观环观环境分析境分析··66··?城市发展趋势3030年唐山年唐山扩扩大大两两倍多，新唐山倍多，新唐山诗诗意地栖居意地栖居200唐山建成面已平方公里，比震前大了倍多！区积达扩两30年，唐山体居住境不改善来总环断项目市场定位南湖公园宏宏观环观环境分析境分析··77··?城市发展趋势唐山走出“黑煤唐山走出“黑煤历历史”史”步入“步入“蓝蓝色海洋”色海洋”62.5被“中近代工的”的唐山，煤炭保有量““黑煤黑煤历历史”史”称为国业摇篮亿，全焦煤主要；吨为国产区2000曹妃甸主及配套工程投元，最建成““蓝蓝色海洋”色海洋”导产业总资约亿终项310平方公里的工，等于再造一海上新唐山。目业区个市场定位宏宏观环观环境分析境分析··88··?城市发展趋势唐山未唐山未来发来发展展战战略目略目标标经济强城文化名城宜居靓城滨海新城项目市场定位2007年1月，中共唐山市委召开八届三次全体会议。明确了发展战略目标：用五到十年的时间把唐山建设为经济强城、文化名城、宜居靓城、滨海新城。宏宏观环观环境分析境分析··99··?宏观经济条件分析?经济总量保持快速增长8000700060005000）元亿4000（PDG300020001000项0目20012002200320042005市北京天津唐山石家庄场定?经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市位宏宏观环观环境分析境分析··1100··?宏观经济条件分析?第二产业比重过半，并保持持续快度增长70%60%）%50%（40%例比30%PD20%G占10%0%20012002200320042005第一产业第二产业第三产业项?第二产业为支柱性产业，第一产业、第三产业的发展趋缓。目市?支柱性行业以能源、建材、制造业为主场定?工业已形成煤炭、钢铁、电力、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、造位纸等10大支柱产业宏宏观环观环境分析境分析··1111··?宏观经济条件分析人均GDP国内生产总值300002845914.20%250014.8%15.1%14.40%12.80%13.2%20272500022679200010.3%1626）10.1%）9.30%18387200009.60%））%元1500129515715%元（（143791102（P亿100615000长D长（增1000G增P比均D10000比同G人500同5000002001200220032004200520012002200320042005GDP总额(亿元）同比增长率人均GDP总额（元）同比增长率项目市场?2002年之后，经济增长速度明显加快，势必促使居民财富快速增长定。位宏宏观环观环境分析境分析··1122··?宏观经济条件分析?民营经济快速增长－－拉动经济增长的主力军、县域经济的主体！?“十五”期间，民营经济发展速度明显高于国有经济，经济总量突破了全市国民经济的一半。?民营经济实缴税金占全市全部财政收入的53.04%，成为我市县域经济的主体和地方财政收入的主要来源。?截至2005年年底，民营（非国有）经济总户数为27.31万户，比“九五”末增加6万多户；?民营经济的快速增长催生大量高收入人群，并主要源于其主导产业－－煤炭、钢铁、电力、建材等资源型行业。宏宏观环观环境分析境分析··1133··?人口总况2001-2005?1976年，唐山地震后，市年唐山人口增长图区总人口92.6万人，占地震800700.15702.7706.28710.07714.510.70%前总人口的82.7％;7000.60%0.61%）0.46%6000.50%%（?2002）年，丰润撤县改区，5000.39%人0.33%0.40%率0.31%市区人口从168万激增到万400长增（292.8294.91296.91298.950.30%300292万。口然0.20%人200168.92自?截至2005年底，市区人口1000.10%口人达298.95万，已达“76年00.00%项地震”前近三倍20012002200320042005目全市人口市区人口年自然增长率市场?目前成为华北地区人口仅次于北京、天津的第三大城市。定位?人口自然增长率总体保持在0.3％－0.7％之间，基本呈稳中有升的态势。宏宏观环观环境分析境分析··1144··?收入及消费水平人均可支配收入?人均可支配收入持续增长，且1200010488近年来有增速加快的倾向。10000890217.80%7333785080688000600010.30%8.10%40007.80%7.10%2000020012002200320042005总额（元)同比增长人均消费支出1000086227196?8000653019.80%人均消费支出增长速度从低于603356676000收入增速，近年来增长加快。40008.30%10.20%6.50%20002.40%020012002200320042005总额(元）同比增长宏宏观环观环境分析境分析··1155··?消费力分析社会消费品零售总额500468.59359.717.00%40015.50%307.38277.4300251.3610.80%10.30%2009.80%100020012002200320042005总额（亿）同比增长?2005年，全年装修支出同比增长69％，金银珠宝消费增长75.2％；?2005年1－10月唐山市进口1162辆轿车，总价高达8.65亿元，平均单价超过80万元，位居全国第一。?零售总额保持持续增长。?金银珠宝、高档轿车等奢侈品消费支出增幅十分明显，高收入人群消费力极强。宏宏观环观环境分析境分析··1166··?宏观环境总结?唐山作为震后重建的新城，城市发展迅速，居住环境不断改善；?“曹妃甸”等重大项目将给唐山带来新的发展机遇；?经济基础雄厚、并保持快速增长，民营经济势头强劲?“资源型”主导产业催生大量高收入人群用地用地价价值分析值分析城市功能结构分析机场新区用地分析区域印象地块微观条件分析·ZHIXINGROUPIRegalLloyds·用地分析用地分析··1188··?城市功能结构城市功能结构陡河图?76年地震后，城市中心由高新区路南转向路北区！?震后30年重建，居住、商长宁道路北区业区均向北、向西发展！友?受原西北“机场”限制，城谊路市呈反L形布局，城布局、重工业区交通组织不尽合理！本案市中心?机场用地释放后，城市功能项布局将得到极大改善！路北区目?新华道市机场新区将成为新的城市中心!场路南区定旧城位塌陷区市中心用地分析用地分析··1199··?机场新区用地分析图例大庆道待建道路开通道路?2004年，政府投资收购原机场300万平方米土地，使新区整体开发成为可能。?新区为相对完整且面积较大的开发空间长宁道?开发建设可以对城市形象、城市活力、产业结构等产生显著的带动提升效果。裕华道地地块块?项未来交通网络发达、配套完善、环境宜人西朝阳道目外市环卫路场友大学国谊理院路新一中定路路路兴源道位用地分析用地分析··2200··?区域印象－－地质条件好、无地震遗留问题－－上风上水、远离重工业区－－未来城市中心区，配套设施完备、交通网路发达－－机场新区全新区域，全新规划，居其中将享受全新现代生活项目－－将－－将成为成为未未来唐山城市来唐山城市最繁最繁华、靓华、靓丽丽的中的中心心区区市场定位用地分析用地分析··2211··?微观分析?规划条件：规划条件：?现现状状条件条件及内外交通及内外交通：：总用地面积：281.7281.7亩，其中总用地面积：亩，其中?场地场地平整平整，，内部仅存内部仅存机场机场跑跑建设用地245.5245.5亩；建设用地亩；道道等等简单构筑物简单构筑物，，施施工条件工条件好好总建筑面积：327314.2327314.2平方总建筑面积：平方；；米米用地性质：住宅、商业用地性质：住宅、商业?短期内短期内，，内外交通只能依靠内外交通只能依靠容积率：2.02.0容积率：西西侧友谊路侧友谊路与与外部交通连外部交通连接接；；建筑密度：3030％建筑密度：％但未但未来来周边道路交通将周边道路交通将十分十分便便绿化率：3030％项绿化率：％利；利；目限制高限制高度：度：8080米米市限制层限制层数：数：不低不低于于66层；层；场定位用地分析用地分析··2222··?微观分析地地块内部块内部11地地块内部块内部22东东侧绿侧绿化化带带西西侧友谊路侧友谊路项目市场定位用地分析用地分析··2233··?总结?机场新区将改善城市发展布局，将成为新的城市中心区；?